Сложно найти безупречные жилые комплексы, идеальных застройщиков. Сколь бы крупной ни была компания — покупатель все равно находит «плюсы» и «минусы» конкретного проекта, взвешивает «за» и «против». В случае с новыми именами на рынке недвижимости стоит быть особо аккуратным и осмотрительным. Novostroy.su проверил жилой комплекс «Мурино 2017» от компании «Самолет ЛО».
ООО «Самолет ЛО» (ИНН 7810337213) учреждена полтора года назад — 12 февраля 2015 года. Учредителями компании являются частные лица: Евтушевский И. В. (доля 18,26 %) и Воробьев М. Ю. (81, 74%). Уставный капитал застройщика составляет 10 000 руб. ЖК «Мурино 2017» - первый строительный проект этой компании в Санкт-Петербурге.
Жилой комплекс «Мурино 2017» включает в себя два корпуса. Разрешение на строительство корпуса 1 получено 02.02.2016 года и действует до 02.02.2018 года. Ввод объекта в эксплуатацию, согласно проектной декларации от 18 февраля 2016 года, — 4 квартал 2017 года. Планируемая стоимость строительства: 1,894 млрд. руб. Разрешение на строительство корпуса 2 получено 02.02.2016 года и истекает 02.02.2018 года. Сдача дома в эксплуатацию заявлена на 4 квартал 2017 года. Планируемая стоимость: 2,175 млрд. руб. Земельный участок, на котором возводится ЖК «Мурино 2017», принадлежит застройщику.
Финансы
Небольшой срок работ по этому проекту, а значит отсутствие истории публикаций изменений к проектным декларациям не позволяют сделать полноценный анализ финансовых показателей и оценить в целом наличие или отсутствие у застройщика проблем в финансировании строительства.
Приведем основные показатели ООО «Самолет ЛО», отраженные в проектной декларации (цифры округлены для удобства восприятия):
| Прибыль |
Кредиторская задолженность |
Дебиторская задолженность |
|
| Финансовый результат на 18.02.2016 | 0 руб. | 231 млн.руб. | 151 млн.руб. |
| Финансовый результат по результатам I квартала 2016 года | 0 руб. | 9.7 млн.руб. | 15.8 млн.руб. |
Так как ООО «Самолет ЛО» зарегистрировано в 2015 году, на сайте Росстата не выложены финансовые данные. В отсутствие финансовой и бухгалтерской отчетностей представленных материалов, увы, слишком мало для оценки возможных рисков.
Попробуем составить общее представление об основательности этого строительного проекта на «косвенной» информации.
Шесть фактов «ЗА»
ООО «Самолет ЛО» (Санкт-Петербург) возможно аффелировано с ООО «Самолет Девелопмент» (Москва). Один из учредителей и руководитель организации в Санкт-Петербурге Евтушевский Игорь Викторович одновременно является руководителем московской компании. Юридически компании никак не связаны. Учредителями московской организации выступают две фирмы иностранных юрисдикций (Сингапура и Британских Виргинских островов), компании из Санкт-Петербурга - два физических лица. При этом очевидно, что, помимо персоны Евтушевского И.В., возможная «родственность» компаний подчеркивается через близкие по звучанию названия.
«Самолет Девелопмент» учреждена 08 августа 2012 года, успешно осуществляет строительство в Москве, в частности, возводит ЖК «Люберцы 2015». Объем строительных работ, согласно проектным декларациям, составляет более 8,5 млрд. руб. Построенные дома были введены в эксплуатацию в сроки, указанные в разрешительной документации. Прибыль, показываемая московским застройщиком, значительна. Судя по финансовой отчетности компании, ООО «Самолет Девелопмент» имеет доступ к валютной ликвидности (финансовые показатели меняются на величину изменения курса иностранной валюты по отношению к рублю).
Соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей компании на начало строительства и после, а также отсутствие информации о кредитах, говорят о значительном финансировании московского застройщика на начальном этапе извне.
Настолько значительное, что при анализе финансового состояния не очевидна зависимость темпов строительства от интенсивности притока денег по договорам долевого участия. Мoсковская компания имеет значительное положительное сальдо денежных потоков от текущих, финансовых и инвестиционных операций, исчисляющееся суммой в миллиарды рублей.
Также стоит отметить опыт работы Евтушевского И. В. на руководящих постах в двух крупных строительных компаниях Санкт-Петербурга: «СПб Реновация» и «Главстрoй-СПб».
Доверие вызывает и отсутствие фирм-«прокладок» — часто наблюдаемая практика, используемая застройщиками во избежание угроз активам в случае проблем со строительством и возможных в этом случае судебных разбирательств.
В отношении ООО «Самолет ЛО» отсутствуют исполнительные производства и судебные разбирательства по арбитражному, гражданскому и банкротному судопроизводствам. Застройщик работает без существенного нарушения строительных норм, не имеет предписаний о нарушениях и устранении их со стороны Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
Аккредитация компании в 15 банках (в том числе в четырех, входящих в ТОП-10 банков России) говорит о серьезной проработанности бизнес-плана строительства жилого комплекса «Мурино 2017».
Гражданская ответственность застрахована застройщиком в ООО «Абсолют Страхование» (ИНН 7728178835, ОРГН 1027700018719, местонахождение: 123290 г. Москва, 1-й Магистральный тупик, д. 5А), соглашение о сотрудничестве и взаимодействии №1 подписано 09.02.2016 года. Уставный капитал «Абсолют Страхование» (по состоянию на 31 марта 2016 года) составляет 966 501 000 руб. Компания занимает 52-е место по сборам за 2015 год в рейтинге страховых компаний России (с полученной премией в размере 2 481 002 тыс. руб. и выплатам в размере 1 207 771 тыс. руб). и 6-е место по категории страхование гражданской ответственности застройщика. Рейтинг страховщика (по версии рейтингового агентства Эксперт РА) по российской шкале: A+. Очень высокий уровень надежности, подуровень рейтинга второй; прогноз по рейтингу «стабильный».
Кроме того, после госрегистрации ДДУ мерой обеспечения гарантий является земля (находящаяся в собственности застройщика) и доля в объекте незавершенного строительства (в порядке, предусмотренном статьями 13-15 ФЗ № 214 ФЗ от 30.12.2004 года).
Таким образом можно утверждать, что в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по сдаче корпусов ЖК «Мурино 2017» дольщики могут рассчитывать на получение компенсации.
Пять фактов «ПРОТИВ»
Несмотря на имеющуюся и не опровергаемую никем информацию о вхождении в ГК «Самолет Девелопмент», «Самолет ЛО» юридически никакого отношения к этой структуре не имеет. В случае возникновения проблем у застройщика в Санкт-Петербурге, московская компания не будет обязана оказывать содействие в окончании строительства ЖК «Мурино 2017».
Финансовые результаты, пусть и в весьма скромном виде представленные в проектной декларации и в изменении №2 от 04.04.2016 года, отражают весьма противоречивую картину. Кредиторская и дебиторская задолженности (в размере 230 и 150 млн. руб. соответственно, по состоянию на 18.02.2016 года) могут отражать финансирование, полученное извне, для выкупа участка под строительство у собственника, проектно-изыскательские работы и, возможно, часть работ по котловану. Финансовые же показатели по итогам первого квартала с мизерной суммой кредиторской (в т. ч. и отражающей финансирование извне) и дебиторской (в т. ч. отражающей оплату подрядчикам, по которым не подписаны акты выполненных работ) задолженностей не характеризуют в финансовом плане значительные темпы строительных работ.
Вызывают вопросы размеры кредиторской и дебиторской задолженностей (менее 10 млн. и менее 16 млн. руб. соответственно, в 1 квартале 2016 года) при затратах на строительство более 4 млрд. руб. до конца 2017 года и сдачей объектов в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2017 года. Насколько реальны заявленные темпы строительства и сроки сдачи новостройки в эксплуатацию при этих цифрах?
Кроме того, показанные финансовые результаты отражают отсутствие финансирования извне как минимум на этом этапе строительства, что говорит о возможной существенной зависимости строительной компании от притока денег со стороны дольщиков.
Особые условия покупки, предлагаемые застройщиком (например, возможность беспроцентной рассрочки до конца 2016 года при оплате 50% приобретаемого жилья) подтверждают вышесказанное - компании нужны средства дольщиков. Недостаточная активность покупки квартир в строящемся доме потенциально означает возможное нарушение сроков строительных работ.
Строительство некоторых объектов ООО «Главстрoй-СПб» и ООО «СПб Реновация», в которых Евтушевский И. В. принимал участие как руководитель, проходило не без проблем. В ЖК «Юнтолово» часть корпусов были сданы с задержкой на полтора года. Задержки сдачи по некоторым корпусам ЖК «Северная долина» составляли больше 7 месяцев.
Кроме того обращает на себя внимание наличие аккредитаций лишь четырех банков из ТОП-10 рейтинга российских банков. Вызывает вопрос, почему остальные крупные банки не сделали это?
Вывод
Представленной компанией ООО «Самолет ЛО» информации, к сожалению, недостаточно для обоснованного вывода о рисках вложений средств в объекты этого нового, не имеющего репутационной и финансовой истории застройщика.
Резюмируя собранный материал, можно рекомендовать не торопиться с покупкой в течение минимум двух кварталов. Выполнение за это время большей части работ по возведению монолитно-кирпичных коробок двух корпусов станет подтверждением отсутствия проблем с финансированием строительства и соблюдением графика производства строительных работ (если исходить из заявленных сроков сдачи объектов в эксплуатацию в 4 квартале 2017 года).
Кроме того к этому моменту в документах будут отражены промежуточные финансовые результаты строительства. Эти цифры будут «говорящими». Ведь в отличие от многих крупных застройщиков, осуществляющих одновременно несколько проектов (где из общего финансового показателя трудно выделить данные, касающиеся интересующего объекта) в случае с «Самолет ЛО» цифры в общих чертах покажут, насколько финансово устойчив ЖК «Мурино 2017». Кредиторская задолженность даст общее представление об объемах финансирования, а дебиторская покажет (опять же в общих чертах), какие объемы строительных работ выполняются и насколько они соотносятся с суммой в 4 млрд. руб., которую необходимо освоить до конца 4 квартала 2017 года.
После этого при принятии решения подспорьем станет и информация об опытном руководителе, и об аффилированности с успешной московской структурой.
Комментарии 4
Финансовые показатели в таком виде в общем-то ни о чём не говорят. В других статьях более подробно рассматривался такой вопрос. Прибыли нет, может её выводят сразу же во вне, а может её и просто нет. На офсайте комплекса уже есть свежая декларация с данными за 30 июня, там 101 млн кредиторская и 462 дебиторская. Так что всё в порядке.)
Не в порядке, значит финансирование извне всё-таки есть? Или нет? 4 банка из топ-10 это мало, а 15 в сумме это нормально. А претензий к компании в судах нет, так она ещё ничего не сделала, что б к ней претензии иметь. Вот сходу не построят нормальный свой первый жк и появятся претензии. Хотя некоторым компаниям это не мешает строить ещё и ещё.
Интересные финансовые показатели. Если ориентироваться только на них, то создаётся ощущение, что стройка тупо прекратилась, либо у застройщика жильё сметают просто все подряд. Хотя вероятней всего, что финансирование извне, тогда почему об этом прямо застройщиком и не утверждается это же повысило бы доверие к нему. А оставаться с землёй и долей в недостроенном объекте вряд ли кому-то хочется.
Стройка идёт полным ходом, видно по фото же. Только вот это ничего не гарантирует в дальнейшем. Фирма новая, не надо так сразу на ней крест ставить, поживём увидим. Хорошо, что один объект всего у компании, а то масса примеров, когда объектов куча и ни один сдать нормально не могут.