Строительство ЖК «Кристалл Полюстрово», которое начали в 2004 году, неоднократно прекращалось и возобновлялось. Объект стал одним из знаковых долгостроев Санкт-Петербурга. Пользователи Novostroy.su задаются вопросом: решаются ли проблемы дольщиков и достроят ли дом или людей попросту обманули.
Согласно проектной декларации, застройщиком ЖК «Кристалл Полюстрово» является ООО «Строительная компания «Импульс» (зарегистрированная 29.10.1997 года, ИНН 7805096770). Единственным учредителем компании является фирма «Лаонне Лимитед» (Марианские острова).
Договор аренды земли, на которой осуществляется строительство, застройщиком и Комитетом по управлению имуществом администрации города заключен 27.04.2004 года. Фактические работы на стройплощадке начались в 2006 году. Можно предположить, что количество проектных деклараций, изменений к ним, выданных разрешений на строительство и продления их за это время было немало. Исследовать эти документы на предмет выявления возможного нарушения сроков строительных работ и сроков сдачи не имеет смысла - сроки нарушены уже давно.
Последняя проектная декларация опубликована 09.12.2015 года. Согласно документу, начало строительства - 3 квартал 2015 года, окончание - 3 квартал 2017 года. Предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года. Разрешение на строительство выдано 28.08.2015 года Комитетом государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
Финансовые результаты компании застройщика на момент публикации декларации 09.12.2015 года таковы: прибыль 90 тыс. руб., дебиторская задолженность 96 млн руб., кредиторская задолженность 650 млн руб. По итогам 2014 года выручка компании составила всего 43 млн руб.
«Сначала ты работаешь на репутацию — потом репутация работает на тебя»
К сожалению, задержка сроков сдачи объектов на несколько лет является для строительной компании «Импульс» обычной практикой. ЖК «Твин Пикс», срок сдачи которого, согласно разрешительной документации, 4 квартал 2006 года - сдан во 2 квартале 2009 года. ЖК «Идеал» (срок сдачи 1 квартал 2007 года) не сдан до сих пор. ЖК «Бригантина» (срок сдачи 4 квартал 2006 года) сдан в 1 квартале 2014 года.
Компания в отношении себя имеет огромное количество исков. В ходе рассмотрения одного из банкротных исков выяснилось, что в активах у компании осталось лишь три единицы старой строительной техники, какие-либо другие активы отсутствуют, а в некоторые месяцы по расчетным счетам застройщика не проводилось никаких операций.
Судя по скринам с веб-камер от 31 марта 2016 года, степень готовности ЖК «Кристалл Полюстрово» не превышает 50% (возможно, меньше). Сметная стоимость объекта, согласно разрешительной документации, составляет 1,4 млрд руб. При этом из 780 квартир в ЖК 552 уже проданы — т. е. квартир на продажу осталось меньше трети. Денег от реализации этого остатка может не хватить на выполнение оставшихся объемов работ. Финансовое состояние компании застройщика можно оценить как предбанкротное: выручка компании в конце 2014 года составила 43 млн руб., при этом у компании несколько недостроенных объектов.
Не секрет, что до начала этого года новые дольщики не шли к ООО «Строительная компания «Импульс» - вероятно, из-за неважной репутации ЖК «Кристалл Полюстрово» и застройщика.
Свет в конце туннеля
В СМИ не раз проходила информация, что достраивать ЖК «Кристалл Полюстрово» будет Группа компаний «Эталон». ГК «Эталон» является одним из крупнейших застройщиков России: опубликованная по итогам первого полугодия 2015 года финансовая отчетность компании показала консолидированную выручку в размере 18,1 млрд руб., чистую прибыль в размере 2,2 млрд руб. По итогам 2015 года общее количество введенных площадей составило около 500 тыс. квадратных метров.
Переговоры между Комитетом по строительству Санкт-Петербурга и ГК «Эталон» о вхождении последнего в проект продолжались в течение последнего года и завершились в конце 2015 года. По итогам переговоров ГК «Эталон» вошла в проект строительства ЖК «Кристалл Полюстрово» в качестве инвестора и генподрядчика и получила право на реализацию оставшихся 228 квартир. Властями Санкт-Петербурга перед инвестором поставлена задача сдать ЖК «Кристалл Полюстрово» не позднее августа 2017 года. В конце января 2016 года работники ГК «Эталон» вышли на стройплощадку.
Однако застройщиком юридически осталась ООО «Строительная компания «Импульс». Она же и выстраивает отношения с участниками долевого строительства. Эта схема использована для того, чтобы обезопасить нового инвестора от возможных претензий со стороны терпеливых дольщиков жилого комплекса «Кристалл Полюстрово».
В поисках ложки меда
Судя по формальным признакам отклонения исков по банкротству к ООО «Строительная компания «Импульс», перед арбитражным судом Санкт- Петербурга поставлена задача не допустить банкротства юридического застройщика до окончания строительства и сдачи ЖК, и попадания объекта незавершенного строительства в конкурсную массу.
Появление финансово состоятельного инвестора с правом реализации квартир вероятно стало причиной страхования гражданской ответственности практически разорившегося застройщика в ООО «Региональная страховая компания» (8 декабря 2015 года). Очевидно, что никакая страховая компания не пошла бы на риск заключения договора со столь проблемным застройщиком, потому что в случае невыполнения последним обязательств по сдаче объекта страховые выплаты компанию бы разорили. Страхование ответственности и появление крупного инвестора позволяет несколько успокоиться дольщикам, ранее заключивших договор, а также может привлечь новых покупателей.
Риски
ООО «Строительная компания «Импульс» к настоящему моменту превратилось в «пустышку», т. е. фирму, задача которой иметь оформленное и действующее разрешение на строительство. Реальных действий по строительству из-за своего финансового состояния и состояния строящегося объекта ООО «Строительная компания «Импульс» вести не может.
Очевидно, что для ГК «Эталон» проблемный ЖК, из которого выведена большая часть ликвидности, и в который, возможно, придется вкладывать свои средства, не будет в приоритете по отношению к своим объектам. Это подтверждают долгие переговоры в мэрии о вхождении компании в проект (очевидно, что оно было вынужденным). В связи с этим неясно, достаточно ли будет выделяться средств для окончания строительства и ввода объекта в срок.
Текста договора между строительной компанией «Импульс» и ГК «Эталон» в открытом доступе обнаружить не удалось, вероятно, он является коммерческой тайной. Анализ этого документа показал бы, насколько серьезно закрепление нового инвестора в проекте, какую ответственность он несет за окончание строительства, может ли он выйти из проекта. Судя по долгим переговорам в мэрии, специалисты ГК «Эталон» очень серьезно проработали вопрос достройки проблемного объекта. Нельзя исключать наличия в тексте договора отложенных обязательств, когда, в случае если стоимость оставшихся работ превысит запланированную, а сумма за проданные квартиры будет ниже запланированной и образуется дефицит, застройщик может потребовать компенсировать у города затраты тем или иным образом. Определение условий компенсации потребует дополнительных переговоров и таким образом может затянуть сроки сдачи.
Существует вероятность, что какие-то из кредиторов ООО «Строительная компания «Импульс» смогут прорваться через арбитражное судопроизводство и инициировать процедуру банкротства застройщика с риском «свалить» незавершенное строительство в конкурсное производство. В этом случае есть опасность потерять деньги не только дольщикам этого ЖК, но и новому инвестору. Подобные риски тоже должны были быть прописаны в договоре с ГК «Эталон», как и обязательства властей не допустить процедуры банкротства до окончания строительства.
Несмотря на подключение к проблеме долгостроя администрации Санкт- Петербурга и появление сильного инвестора, по некоторым из рисков (в первую очередь, по возможному банкротству застройщика) гарантий не могут дать по объективным причинам ни власти города, ни ГК «Эталон».
Комментарии 4
Кого не проверит портал, те на Кипре зарегистрированы, жти на Марианских островах. Какая страна будет следующей? Виргинские острова слышала ничего так.))) Собрано денег с больше половины квартир, дом не построен уже несколько лет, а директор на свободе. Загорает видимо, на Марианских островах.
С этим домом думаю уже всё ясно. Он не не настолько разрекламирован как другие долгострои, но достатотчно пяти минут в интернете, что бы понять что к чему. 552 квартиры продано, вот это масштаб!!! Интересно когда последние продажи состоялись? Кто такой смелый и рисковый, что решился вложиться в это гиблое дело?
Создаётся ощущение, что дом построят всё-таки))) Хотя в III квартал 2017 года верится с трудом, очень много работы. Ещё не известно, что с тем что построено. За годы на открытом воздухе не известно как материал себя чувствовал. Уж не знаю как Эталон уговорили подписаться на это дело.
Не поможет. Город с такой помпой постоянно говорят, что достроят, смотрю из окна на ленинский парк, чёт там ничего не меняется. И здесь не поменяется. Кинут Эталон как пить дать.) Продав больше половины квартир за 10 лет не построили, а тут раз и всё получится. Не верю))