40 жилых корпусов появятся между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной; «Цивилизация» - очередной масштабный объект крупного застройщика. Некоторые ЖК компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» входят в Белый список новостроек, не имеют нареканий. Относится ли «Цивилизация» к надежным проектам или здесь стоит повременить с покупкой?
Застройщиком ЖК «Цивилизация» является ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» (сокращенное наименование – ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ»), которое действует с 20.08.2001 года (ИНН 7826090547). Учредителями ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» являются: ПАО «ЛСР» с долей в 99,9985% уставного капитала; ООО «ЛСР. Управляющая компания» с долей в 0,001%; ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» с долей в 0,0005% уставного капитала. Уставный капитал застройщика составляет 6 770 551 399.36 руб. Руководящий орган застройщика: ООО «ЛСР. Управляющая компания» (ИНН 7838381332 (единственным учредителем управляющей компании является ПАО «Группа ЛСР». Уставный капитал ООО «ЛСР. Управляющая компания»: 622 500 000 руб. Генеральный директор: Молчанов А. Ю. К началу строительства ЖК «Цивилизация» застройщик «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» имел опыт строительства и сдачи в эксплуатацию большого количества многоквартирных жилых домов.
В настоящий момент на официальном сайте Группы компаний ЛСР размещены проектные декларации нескольких домов ЖК. Однако на 20 марта 2017 года (время написания материала) ведется строительство только четырех домов: №1 (со сроком передачи квартир в 2018 году), №8, №9 и №10 (со сроком передачи в 2019 году). Поэтому нас интересуют документы только этих корпусов.
Согласно данным проектной декларации от 3 февраля 2016 года, на участке №52 ведется строительство дома №1 - многоквартирного 4-секционного жилого 25-этажного дома со встроено-пристроенным многоэтажным гаражом. Количество квартир — 744; количество машиномест в подземных парковках — 223. Разрешение на строительство получено 20 января 2016 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - март 2018 года. Планируемая стоимость строительства - 2 207 382 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0633102:651.
Согласно данным проектной декларации от 25 мая 2016 года, на участке №54 строят дома №8, 9, 10. Дома №8, 9, 10 представляют из себя многоквартирный, состоящий из 4-х корпусов многосекционный жилой дом со встроено-пристроенным многоэтажным гаражом (автостоянкой) и здания общественного назначения. Строительство идет в несколько этапов: 1-й этап, корпус 1 — жилой дом (секции 1, 2, 3); 2-й этап, корпус 2 — жилой дом (секции 6, 7); 3-й этап, корпус 3 — жилой дом (секции 4, 5); 4-й этап, корпус 4 (общественное здание с пристроенной автостоянкой).
Количество квартир - 1 138. Из них в корпусе 1 (1-й этап строительства) - 552 квартиры, в корпусе 2 (2-й этап строительства): 218, в корпусе 3 (3-й этап строительства): 368, в корпусе 4 (4-й этап строительства): 296 машиномест в подземных парковках.
Разрешение на строительство действует с 22 апреля 2016 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, декабрь 2018 года. Планируемая стоимость строительства - 3 638 066 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0633102:648. Генеральный подрядчик: ООО «ЛСР. Строительство - Северо-Запад».
В проектной декларации указано, что иных договоров, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением договоров об участии в долевом строительстве, нет.
Темпы строительства
Последний фотоотчет, представленный на официальном сайте Группы компаний ЛСР, датирован 16 февраля 2017. Судя по нему, работы по строящимся домам ведутся следующими темпами:
- Дом №1. Первый отчет датирован апрелем 2016 года. На фотографии видно, что ведутся работы по расчистке и подготовки строительной площадки. В мае начаты работы по сооружению свайного поля. В июне начались работы по армированию 1-го этажа. К октябрю 2016 года уже выполняется монтаж сборного железобетона на уровне 4-го этажа дома. К ноябрю ведется монтаж сборного железобетона на уровне 7 этажа. В декабре на уровне 15 этажа. В январе 2017 года на уровне 20 этажа. В феврале на уровне 25 этажа (в секциях, где монтаж начался позднее, на уровне 10 этажа — это минимальная отметка смонтированного сборного железобетона в этом доме).
Таким образом, если брать отчет выполненных работ по верхней отметке в 25 этажей, то этот объем выполнен застройщиком с июня 2016 года по февраль 2017 года. Причем с ноября 2016 года монтаж ведется с темпами более пяти этажей в месяц. При сохранении таких темпов окончательный срок монтажа коробки здания — середина 2 квартала 2016 года. Коробка здания - это не более 40% от общего объема строительства, а активно строительство ведется с мая 2016 года (то есть уже 10 месяцев). Сохранение существующих темпов делает сдачу в эксплуатацию дома №1 в марте 2018 года трудновыполнимой, но реальной.
- Дом №8. В августе 2016 года ведутся работы по пробной пробивке свай. В декабре начаты работы по сооружению свайного поля. В феврале 2017 года работы по свайному полю практически закончены.
- Дом №10. В январе 2017 года начались работы по пробной пробивке свай. В феврале 2017 года начались работы по устройству свайного поля.
- По дому №9 отчета о ходе строительства пока нет.
По домам №8 и №10 ситуация аналогична с домом №1. Если по этим домам застройщиком будут выдерживаться такие же темпы строительства, то окончание монтажа сборного железобетона возможно в начале 2018 года, а окончание строительства и сдача домов №8 и №10 в эксплуатацию - в середине 2019 года. Стоит иметь в виду, что задержка срока сдачи в эксплуатацию строящихся объектов на несколько месяцев не является значимой в практике строительной отрасли России.
Финансовые ресурсы застройщика
За счет чего планирует построить дома стоимостью более 5,8 млрд.руб. строительная компания, являющаяся одним из лидеров строительного рынка Санкт-Петербурга. Что из себя представляет застройщик?
Данные последней финансовой отчетности компании, которые ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдала в органы Росстата, опубликованы по состоянию на 01.01.2016 года. Приведем их и сравним с показателями на 01.01.2015:
| на 01.01.2016 года (тыс.руб.) | на 01.01.2015 года (тыс.руб.) | |
| ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||
| Основные средства | 744 878 | 756 492 |
| Финансовые вложения | 200 000 | 4 970 041 |
| ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||
| Запасы | 67 567 257 | 57 285 227 |
| Дебиторская задолженность | 32 083 134 | 27 049 759 |
| Финансовые вложения | 2 559 553 | 62 028 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты | 8 590 994 | 13 352 745 |
| Уставный капитал | 6 605 500 | 6 605 500 |
| ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | ||
| Заемные средства | 7 104 300 | 8 239 275 |
| Прочие обязательства | 52 832 718 | 60 084 879 |
| Итого | 59 941 780 | 68 328 166 |
| КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | ||
| Заемные средства | 1 152 020 | 1 454 032 |
| Кредиторская задолженность | 5 092 513 | 4 185 329 |
| Прочие обязательства | 30 894 545 | 19 055 763 |
| Выручка | 27 937 264 | 9 344 445 |
| Себестоимость продаж | 20 727 954 | 7 048 594 |
| Валовая прибыль | 7 209 310 | 2 295 891 |
| Прибыль (убыток) от продаж | 7 199 811 | 2 286 355 |
| Проценты к получению | 2 090 899 | 777 391 |
| Проценты к уплате | 1 379 606 | 613 794 |
| Прочие расходы | 1 551 765 | 1 802 389 |
| Прочие доходы | 2 074 840 | 424 525 |
| Чистые активы | 16 012 031 (в том числе, уставный капитал в размере 6,7 млрд.руб, не распределенная прибыль в размере 8,9 млрд.руб. и добавочный капитал в размере 0,3 млрд.руб.) | 11 044 139 |
| Чистая прибыль | 6 864 638 | 619 210 |
| на 01.01.2016 года (тыс.руб.) | |
| Денежные потоки от текущих операций | |
| Поступления | 26 929 793 |
| в том числе от продажи продукции, товаров, работ и услуг | 26 839 187 |
| Платежи всего | 31 068 511 |
| в том числе поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги | 23 651 007 |
| в связи с оплатой труда работников | 450 551 |
| процентов по долговым обязательствам | 1 385 293 |
| налога на прибыль | 1 398 190 |
| прочие платежи | 4 183 470 |
| Сальдо денежных потоков от текущих операций | - 4 138 718 |
| Денежные потоки от инвестиционных операций | |
| Поступлений всего | 7 306 940 |
| дивидендов, процентов по долговым финансовым вложениям и аналогичных поступлений от долевого участия в других организациях | 2 128 199 |
| прочие поступления | 5 178 361 |
| Платежи всего | 6 461 127 |
| в связи с приобретением, созданием, модернизацией, реконструкцией и подготовкой к использованию внеоборотных активов | 368 218 |
| в связи с предоставлением займов другим лицам | 87 685 |
| прочие платежи | 6 005 234 |
| Сальдо денежных потоков от инвестиционных операций | 845 813 |
| Денежные потоки от финансовых операций | |
| Получение кредитов, займов | 6 095 000 |
| Платежи всего | 7 563 846 |
| на выплату дивидендов | 380 000 |
| возврат кредитов, займов | 35 171 |
| прочие платежи | 7 148 675 |
| Сальдо денежных потоков от финансовых операций | - 1 468 846 |
| Сальдо денежных потоков за отчетный период | - 4 761 751 |
Что мы видим из этой отчетности:
1. Самое очевидное, застройщик - очень прибыльная организация. Чистая прибыль за отчетный год составила чуть менее 6,9 млрд. руб.
2. Организация располагает значительными чистыми активами (вложения учредителей при создании компании, накопленная не распределенная прибыль и пр.) в размере более 16 млрд. руб. (причем необходимо отметить их увеличение в течение года почти на 5 млрд. руб.).
3. Застройщик имеет долгосрочные обязательства в размере почти 53 млрд. руб. (к которым относятся обязательства перед дольщиками по заключенным ДДУ по передаче им профинансированных квартир, с исполнением этих обязательств в срок более года). Застройщик имеет прочие краткосрочные обязательства в размере почти 31 млрд. руб. (к которым относятся обязательства перед дольщиками по заключенным договорам долевого участия по передаче им профинансированных квартир с исполнением этих обязательств в срок менее года). Таким образом, задолженность перед дольщиками по оплаченным, но не переданным квартирам составляет сумму около 84 млрд. руб. Если добавить к этой задолженности также кредиторскую задолженность перед поставщиками (подрядчиками) за сырье, материалы, работы, услуги (в сумме чуть более 5 млрд.руб.), то общая сумма задолженности застройщика перед своими контрагентами составляет около 89 млрд. руб.
Застройщику должны значительно больше. Объем незавершенного строительства составил около 65 млрд. руб. В отличие от большинства застройщиков, которые отражают объемы незавершенного строительства в разделе 1 «Внеоборотные активы» в строке «Прочие внеоборотные активы», некоторая часть застройщиков, в том числе и «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» отражает незавершенное строительство в разделе 2 финансовой отчетности «Оборотные активы», а именно в строке «Запасы».
Что также не характерно для большинства застройщиков, в строке «Дебиторская задолженность», которая превышает 32 млрд. руб., учитывается не только задолженность перед застройщиком подрядных организаций по оплаченным, но не выполненным (либо не заактированным работам), но и задолженность участников долевого строительства в части не оплаченных ими сумм по заключенным ДДУ.
Таким образом, общий объем выполненных застройщиком работ, а также долг перед ним, превышает 97 млрд. руб. То есть разница с долгом застройщика перед контрагентами 89 млрд. руб. - почти в 8 млрд.руб. А если еще учесть то, что к концу отчетного года у застройщика имелось на счету свободными более 8 млрд. руб., то становится ясным, что даже без учета активов застройщика в размере более 16 млрд. руб., финансовая устойчивость и состоятельность застройщика не вызывает никаких вопросов.
В проектной декларации сказано, что иных договоров, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров об участии в долевом строительстве, нет. Но как видно из приведенной отчетности, застройщик имеет возможность финансировать строительство в значительной степени за счет собственных средств.
Финансовые показатели, отраженные застройщиком в изменениях к проектным декларациям, опубликованным на сайте Группы ЛСР, подтверждают, что и в 2016 году этот застройщик по прежнему очень прибылен, и размер этой прибыли составляет миллиарды рублей.
| Прибыль | Дебиторская задолженность | Кредиторская задолженность | |
| Финансовый результат на 03.02.2016 года | 6 864 683 тыс.руб. | 32 083 134 тыс.руб. | 8 712 441 тыс.руб. |
| Финансовый результат на 25.05.2016 года. | 1 514 806 тыс.руб. | 33 724 058 тыс.руб. | 3 625 822 тыс.руб. |
| Финансовый результат на 16.11.2016 года. | 5 806 284 тыс.руб. | 32 039 568 тыс.руб. | 5 543 158 тыс.руб. |
Важные детали
За последние три года «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» участвовал в 31 судебном процессе в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области в качестве истца, ответчика либо третьего лица. Каких-либо значимых решений по административным, гражданским и банкротным судебным разбирательствам, которые могут оказать влияние на строительство ЖК «Цивилизация», нет.
Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.
Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству ЖК, в 2016 году не отмечено.
Какой же вывод?
«ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» - без сомнения очень крупный, финансово состоятельный и надежный застройщик. Какие-либо риски при вложении денежных средств в покупку квартир в домах, строительство которых ведет этот застройщик, мы не обнаружили.
Если говорить про конкретный жилой комплекс «Цивилизация», то нужно иметь в виду, что в домах №№1, 8, 9, 10 при сохранении существующих темпов строительства возможен небольшой перенос сроков сдачи, заявленных в проектных декларациях.
Комментарии