Почему покупателям вторичного жилья стоит добиваться дисконта от продавцов? На какую скидку и за что можно рассчитывать в принципе? Отвечаем на эти вопросы вместе с экспертами.
Скидки в 9 из 10 случаев
Когда один продает, а другой покупает – всегда есть место торгу. Недвижимость не является исключением – убежден директор по продукту «Мой дом онлайн» Алексей Шильников.
«Поторговаться при покупке недвижимости на вторичном рынке не только можно, но и нужно. 9 из 10 продавцов выставляют цену с учетом торга, – комментирует эксперт, добавляя, – а вот сколько они готовы уступить – проанализировать сложно. Все зависит от того, подходит ли квартира под ипотеку или продавец ищет покупателя, готового заплатить полностью наличными. Или насколько быстро ему нужно продать квартиру, а также от состояния и расположения как самой недвижимости, так и транспортной доступности, инфраструктуры. Сыграть роль в торге может даже качество работы управляющей компании или ТСЖ: чистота подъездов и лифтов, состояние дворовой территории и наличие закрытой территории, видеонаблюдения или консьержа. Все эти факторы могут повлиять на стоимость квартиры как в "+", так и в "–", или на размер скидки. Если во двор, подъезд и лифт даже заходить потенциальному покупателю неприятно, то и спрос на такую квартиру будет ниже».
Перед выходом на сделку Алексей Шильников призывает сравнивать цену на аналогичные предложения. «По ним можно понять объем возможной уступки. Кроме того, из-за того, что ставка рефинансирования взлетела, "вторичка" встала. Спрос в первом квартале этого года снизился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и оказался на 43% меньше показателя четвертого квартала 2023 года. Цикл сделки по продаже "вторички" существенно вырос. Из-за снижения спроса те продавцы, кто не может ждать, конечно, пойдут на уступки».
Пробовать торговаться эксперт рекомендует даже на рынке новостроек. «Например, если вы вносите сумму полностью, застройщик может сделать вам подарок в виде предчистовой отделки или дисконт на подземный паркинг и так далее».
Топ оснований для скидок
В том, что покупатель «вторички» может по различным причинам просить у продавца скидку, уверен и другой собеседник Novostroy – инженер строительного контроля компании «ТОДА» Евгений Кустов. К наиболее распространенным основаниям эксперт причисляет:
Первый случай – это проблемы с состоянием жилья. Если при осмотре квартиры обнаружены проблемы с коммуникациями, отоплением или другими техническими нюансами, а также жилье требует капитального ремонта или обновления отделочных работ, то опираясь на количество дефектов, покупатель может запросить скидку, чтобы учесть будущие затраты на ремонт и закупку бытовой техники. Как показывает наш опыт приемки вторичной недвижимости, нередко в таких квартирах встречаются дефекты, устранение которых обходится в достаточно существенную сумму. Например, некачественное оштукатуривание стен (трещины или отслоения штукатурки), тепловые аномалии, при которых возникают продувания или промерзания, наличие плесени и многое другое.
Второй случай – это отсутствие каких-либо документов или проблемы с юридической чистотой сделки. Если продавец не может предоставить все необходимые документы, то покупателю придется понести дополнительные расходы на урегулирование правовых вопросов. К таким случаям также можно отнести выполнение несогласованной перепланировки квартиры.
Третий случай – срочная продажа. Возможно, продавец нуждается в быстрой продаже по личным обстоятельствам, а значит, есть вероятность предложить выгодную для покупателя цену, на которую продавец может согласиться, чтобы быстрее провести сделку и получить свои деньги.
Четвертый случай – рыночные условия. В зависимости от текущей ситуации на рынке недвижимости возможно, что продавец завысил цену, хотя в соседнем доме квартира такой же планировки стоит дешевле. Исходя из этих данных, покупатель может попробовать предложить снизить стоимость.
Сколько же можно сэкономить?
Дисконт, на который можно рассчитывать, будет зависеть от конкретной ситуации. «В среднем, если в жилье есть дефекты или нужен ремонт, скидка может составлять от 5 до 10% от исходной цены», – отмечает Евгений Кустов.
В дополнение старший эксперт АН «Этажи» Михаил Шиденко дает свои ответы на вопросы редакции:
Самый распространенный кейс, когда покупатели считают, что рынок вторичной недвижимости стоит, и каждый рассчитывает на дисконт. Но при этом не предлагают конкретизации по дисконту, а сразу уточняют допустимый % скидки. Это все потому, что, как правило, покупатели плохо ориентируются в предложении на рынке.
Покупатель может рассчитывать на скидку в случае, если в продаваемом объекте недвижимости есть определенные параметры: отсутствует ремонт или он плохой, требуются дополнительные вложения, несогласованная перепланировка в квартире, непогашенная ипотека или на квартире есть другие обременения и долги. В зависимости от ситуации можно договориться о скидке от 1 до 5%.
Все чаще стали встречаться покупатели с наличными. В основном это перекупщики-флипперы (прим. ред.: что такое флиппинг – читайте здесь), приобретающие квартиры по заниженной цене, квартиры, которые требуют ремонта и вложений для следующей продажи. И, как правило, у таких покупателей есть четкое понимание по сумме торга, обычно это от 5 до 10%.
Также можно встретить покупателей-продавцов, которые продают самостоятельно свои квартиры для того, чтобы приобрести другое жилье/недвижимость. И они точно также сталкиваются с торгом со стороны покупателя. В связи с этим по цепочке им тоже приходится идти на торг, чтобы приобрести уже новую недвижимость.
И необходимо добавить в этот список классические ситуации, когда продавцу необходимо срочно реализовать недвижимость, чтобы решить жизненные финансовые вопросы. И часто скорость решения вопроса важна больше, чем конечная сумма торга. Поэтому такие продавцы готовы идти на существенный торг.
Сейчас наблюдается тенденция по снижению стоимости вторичного жилья. По большей степени это связано с тем, что немалая часть покупателей, планирующая приобрести жилье с помощью ипотеки, не готова рассматривать недвижимость при таких ценах и базовых ставках банков в районе 18-20%. Но есть и позитивный момент для вторичного жилья – это отмена господдержки на покупку новостроек, которая существенно оттягивала на себя большую часть покупателей с ипотекой. Поэтому сейчас будет некоторое перетекание на вторичный рынок. Скорее всего, такая тенденция сохранится до конца 2024 года, пока не изменится ключевая ставка, и банки не введут более выгодные ипотечные программы.
Резюмируя, согласимся с Евгением Кустовым, заметившим: «На второе полугодие 2024 года сложно дать точные прогнозы, так как рынок недвижимости весьма динамичен и подвержен влиянию таких различных факторов, как экономическая ситуация, денежно-кредитная политика государства, изменения в законодательстве и многого другого».
А есть ли у вас опыт по сбиванию стоимости жилья? Делитесь своими историями в комментариях. А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии