Обманутым пайщикам – нет. Схема ЖСК стала чуть ближе к ДДУ

ЖСК-соинвесторам оставили год

Основные изменения внесены в ряд положений главы V Жилищного кодекса РФ, регламентирующей создание и деятельность жилищно-строительных кооперативов. В частности, поправки «перекрывают кислород» так называемым ЖСК-соинвесторам. Речь идёт о кооперативах, которые не имеют в распоряжении участка под строительство и не возводят дом сами, а заключают договор соинвестирования с компанией-застройщиком и получают право на часть квартир в будущем доме.

Чаще всего такие ЖСК-соинвесторы аффилированы с конкретным застройщиком и представляют собой что-то вроде «прокладки» между ним и покупателем. Создание подобных ЖСК позволяет девелоперу собирать деньги за квартиры «на котловане» в обход заключения договоров долевого участия в строительстве (ДДУ).

Действующее законодательство запрещает привлекать деньги на строительство дома жилищно-строительным кооперативам, находящимся только в статусе соинвестора (см. ЖК РФ, ст. 110, ч. 3). Однако данная норма не распространяется на ЖСК, созданные до 7 декабря 2011 года (дата вступления в силу новой редакции ЖК РФ). Этой лазейкой отлично пользуются застройщики: «нужных» кооперативов зарегистрировано достаточно, и приобрести такое юрлицо в своё распоряжение не проблема.

Последние поправки в Жилищный кодекс лазейку закрывают: отныне всем ЖСК, вне зависимости от даты создания, запретят привлекать деньги на возведение многоквартирного жилого дома без разрешения на строительство и прав на земельный участок. 

Один кооператив – один дом

Другое важное нововведение: ЖСК запретят строить более одного многоквартирного дома выше трёх этажей. По сути, это ещё один удар по «кооперативам-прокладкам» между девелоперами и покупателями квартир «на котловане».

Уже работающим «многодомовым ЖСК» закон разрешит продолжить свою деятельность в течение года после вступления поправок в силу. Однако принимать новых членов до завершения текущего строительства всех домов им будет запрещено.

На пути к публичности и госконтролю

Поправки вводят в Жилищный кодекс и принципиально новые нормы: ст. 1231 и ст. 1232. Они обязывают жилищно-строительные кооперативы публиковать и предоставлять рядовым пайщикам практически полный набор связанных с их деятельностью документов. А также в обязательном порядке вести реестр своих членов.

В частности, ЖСК будут обязаны публиковать:

• устав кооператива в актуальной редакции;
• актуальные сведения о количестве членов ЖСК;
• разрешение на строительства дома;
• сведения о правах на земельный участок под строительство и кадастровый номер участка;
• информацию о местоположении и описании строящегося дома в соответствии с его проектом;
• количество квартир в строящемся доме и их характеристики в соответствии с проектом (в актуальной редакции);
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию будущего дома.

Любому рядовому пайщику по его требованию ЖСК будет обязан предоставить:

• проектную документацию в актуальной редакции и заключение её экспертизы;
• документы, подтверждающие права на земельный участок под строительство;
• все протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора);
• документы, подтверждающие итоги голосования на общих собраниях ( в т. ч. бюллетени, доверенности на право голосовать и т. п.);
• заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК. За соблюдением этих требований будет вестись государственный контроль. 

Тем же органом, что уполномочен проверять деятельность застройщиков, привлекающих деньги по ДДУ. Этот орган также получит полный доступ к реестру членов кооператива.

Нарушение данных положений со стороны ЖСК даст право контролирующему органу выносить кооперативу предписания о соблюдении новых требований. А в случае невыполнения предписаний – обращаться в суд с иском о ликвидации кооператива-нарушителя. Это прямо прописано в вышеупомянутой статье 1232 (см. п. 3). Но стоит учесть, что жилищно-строительные кооперативы будут обязаны исполнять новые требования ЖК РФ только с 1 июля 2016 года.

Резюме

Поправки в Жилищный кодекс, регламентирующие деятельность жилищно-строительных кооператив, безусловно, в интересах покупателей квартир «на котловане».

В частности, о необходимости полного и окончательного запрета «ЖСК-соинвесторов» ряд экспертов говорит уже давно. В качестве аргумента приводится то, что деятельность таких кооперативов нередко «плодит» обманутых дольщиков (точнее – обманутых пайщиков). Даже в столице таких пострадавших соинвесторов, как минимум, не один десяток.

Законопроект большей частью поддерживают и юристы, специализирующиеся на жилищных вопросах и защите прав дольщиков. «Ограничение кооперативов в правах – им будет запрещено возводить одновременно более одного трёхэтажного дома – является правильным шагом к снижению рисков ненадлежащего или даже несостоявшегося строительства. Мне известны масса примеров, когда ничего не представляющий из себя кооператив без каких-либо документов, повсеместно размещая рекламу, начинает возводить несметное количество домов, собирая с пайщиков деньги, а получив максимально возможные средства, по очереди или одновременно бросает все стройки. Теперь подобное будет исключено», – отмечает адвокат по жилищным вопросам Олег Сухов.

Введение дополнительных функций и полномочий государственных контролирующих органов над деятельностью ЖСК можно только приветствовать, добавляет эксперт. Особенно важны полномочия проводить постоянные проверки кооперативов по обращениям граждан и юридических лиц, причём с правом внести предписание о приостановлении деятельности кооператива и даже обратиться в суд с требованиями о его ликвидации. «После введения в действие принятых поправок обмана на первичном рынке недвижимости, связанного с деятельностью ЖСК, станет значительно меньше, а количество обманутых пайщиков снизится в разы», – резюмирует Олег Сухов. Хотя нельзя не отметить, что госконтроль за деятельностью ЖСК будет не столь строгим, как за компаниями-застройщиками, которые привлекают деньги по договорам долевого участия в строительстве.

Истoчник: «БЕСТ-Новострой»