Единичные комнаты в Санкт-Петербурге стоят в перерасчете за квадратный метр в три раза дешевле, чем полноценные квартиры в их же районе. Эти комнаты наиболее оптимально подходят под определение инвестиционного объекта. Поскольку не только оправдывают свою переделку под отдельное жилье, но и позволяют их выгодно перепродать.
Инвестиционные комнаты
Примером рынка комнат является Петроградский район города. В его административных границах экспонируется около 300 комнат. Их стартовая стоимость составляет 70 тыс. руб. за кв. м, что почти в три раза меньше, чем средняя цена квартир, на вторичном рынке района, составляющая 238 тыс руб.
Например, по такой цене продается три комнаты в коммунальной квартире на улице Куйбышева в Посадском. Цена объекта площадью в 50 кв. м составляет 3,499 млн руб. или 69 980 руб. за кв. м. От жилья до станции метро Горьковская 10 мин. пешком. Комнаты располагаются на пятом этаже пятиэтажного дома с железобетонными перекрытиями. Сам дом 1907 года постройки.
«Дом входит в комплекс построек - Доходный дом и особняк Н.Ф. Крупенникова и гимназия А.П. Шуйской. Окна на набережную, ремонт косметический, горячая вода теплоцентр, балкон, два санузла, ванна отдельная, плита газовая»,- уточняет продавец.
Он подчеркивает и возможность расселения всей коммуналки, но не упоминает о варианте обустройства санузла и отдельного выхода. Это не удивительно. Предложения по такой цене единичны, а варианты, допускающие при этом еще и создание отдельной квартиры - настоящая редкость.
В Петроградском районе продается лишь две студии переделанные из комнат. Их цена колеблется от 2,9 до 3,5 млн руб. за объект или 122-133 тыс руб. за кв. м. Для одной комнаты - дорого, а для типовой студии - дешево. Только 12 комнат или 4% от их общего предложения по району находится в таком ценовом диапазоне. Что же касается квартир, то по такой цене ни одной типовой студии или однокомнатной в Петроградском районе купить невозможно. Это говорит о том, что инвесторы реализуют переделанные студии на верхней границе отдельных комнат, но несколько ниже, чем дно рынка отдельно взятых квартир.
Например мы нашли готовую «студия» с отдельным выходом и санузлом, созданную на месте бывшей комнаты. Этот объект в 23,9 кв. м продается в Кронверском на ул. Большая Пушкарская по цене в 3,2 млн руб. или 133 891 руб. за кв. м.
«Студия с капитальным, дизайнерским ремонтом, большими зеркалами и подсветкой. У студии отдельный вход с улицы! Высота потолков 3,8 м. позволила сделать 2-й ярус площадью в 6,5 кв. м с подходом к спальному месту в полный рост! Форма студии квадратная с 2-мя красивыми окнами и широкими подоконниками в 90 см. Произведена полная замена коммуникаций, перебран и утеплен пол по всей студии, в том числе и санузле. Приятное дополнение просторный холл со своей гардеробной и кладовой», - делится продавец. Он же добавляет, что в квартире: «Пол ламинат, горячая вода электрический водогрей, санузел совмещенный, ванна и душ, плита электрическая».
Студия является ни чем иным как одной из комнат коммунальной квартиры в 180 кв. м, располагающейся на первом этаже четырехэтажного дома. Первый этаж видимо и позволяет студии иметь отдельный вход-выход.
Сама продажа студии с отличным дизайнерским ремонтом, отдельным санузлом, входом и кухней по цене в два раза среднерыночной указывает на то, что данный объект изначально был приобретен как минимум еще в два раза дешевле, то есть по цене в 70 тыс руб. за «квадрат». В противном случае его реализация по 133 тыс руб. после всех согласований и ремонта была бы убыточной.
Справедливости ради стоит отметить, что реновация комнаты в отдельную квартиру не единственный, хотя и самый верный способ превращения ее в отдельное жилье. Бывают варианты, когда аналогичного результата можно добиться, не менее эффективно, но за счет скупки оставшейся части всей квартиры. Наиболее оптимально это удается сделать в обычных двухкомнатных квартирах, где для объединения жилья надо заключить лишь одну сделку.
В Петроградском районе в начале мая оптимальных вариантов для данной схемы не было. Однако пример такого альтернативного подхода нашелся в сопредельном Василеостровском районе. Там за 950 тыс руб. продается комната в двухкомнатной квартире на проспекте Большой Васильевского острова. При площади в 10,8 кв. м цена жилья составляет 87 963 руб. за кв. м. От него до станции метро Василеостровская 27 мин. пешком. Однако, «в 370 метрах от дома» строится новая станция метро, что существенно улучшит транспортную доступность предложения.
«Общая площадь квартиры 47.5м. Высота потолков 3.2 м. Кухня 8.5м, дизайнерская отделка, санузел совмещенный, душевая кабинка, счетчики на воду есть. Остается частично мебель в комнате, вся техника на кухне. Вход с улицы, окна на улицу, ремонт косметический, пол - паркетная доска, горячая вода электрический водогрей, балкона нет, санузел совмещенный, ванна - душ, плита газовая, мусоропровода нет. Дом кирпичный, (г.п. 1952, кап.р. 2011)»,- комментирует собственное предложение продавец.
Предлагаемая им недвижимость стоит в два раза дешевле средней цены по рынку. Она для Василеостровского района составляет 154 тыс руб. за кв.м. площади в двухкомнатных квартирах. При скупке оставшейся части квартиры по среднерыночной цене сэкономленная сумма составит как минимум 900 тыс. А если сделку удастся завершить на тех же условиях, то «двушка» достанется владельцу в два раза дешевле среднерыночной цены.
Выбираем комнаты для жизни
Намного чаще на рынке Петроградского района встречаются комнаты по цене от 90 до 130 тыс руб. за кв. м. Данные комнаты составляют две трети всего предложения и позволяют оптимально использовать комнаты для личного проживания.
«Продам 2 комнаты смежно-изолированные (24+14) м кв. Вход отдельный 4 м кв. с кладовкой. Возможность сделать отдельную двухкомнатную квартиру. Балкон, вид на улицу, стеклопакеты»,- комментирует свое предложение продавец. Он же добавляет, что до станции метро Чкаловская от квартиры 11 минут пешком. До станций Петроградская и Горьковская можно дойти за 11 и 16 мин. соответственно.
Цена объекта составляет 5 млн. руб. или 116 279 руб. за кв. м. Фактически по цене в 5 млн. руб. предлагается двухкомнатная квартира с балконом в Петроградском районе. Такое же типовое жилье будет стоить в два раза дороже. Ведь средняя стоимость квадратного метра в двухкомнатных квартирах района составляет 242 тыс руб. за кв. м. Да согласования, ремонт и прокладка коммуникаций снизят эту разницу как минимум наполовину. Однако все равно объект оказывается выгодным предложением.
Конечно, такую новоиспеченную квартиру перепродать с большой прибылью не получится. Из-за чего она не является инвестиционной.
Комментарии