Расширяющийся кризис проверяет на прочность девелопмент. Это увеличивает риски для граждан приобретающих квартиры в незавершенных объектах строительства. Разумеется, самым радикальным способом избавиться от рисков является отказ от покупки незавершенного жилья. Однако это приведет и к отказу от ряда преимуществ долевого строительства. Для нежелающих делать это существует несколько правил отбора надежных застройщиков.
Правила выбора
Кризис создал новые и усугубил старые риски для девелоперов. Например, благодаря пандемии и снижению цен на нефть слабеет рубль, что увеличивает стоимость импортных строительных материалов, а следовательно приводит к росту себестоимости и цены продажи. Вместе с тем выросло влияние повышенных цен предложения из-за перехода на эскроу-счета. Это произошло из-за снижения доходов россиян из-за введенного карантина и приостановки работы многих предприятий.
Всего насчитывается около десятка новых и старых факторов, чье влияние может поставить под сомнение выполнение девелопером своих обязательств. Разумеется, один или два фактора не окажут критического влияние на проект. Но если фирме будет характерен весь «букет» рисков, то ее надежность стоит проверить особенно тщательно. Список типичных рисков представлен в таблице.
| Фактор | Причина |
| 1-3 проекта | Неустойчивость бизнеса, слабое влияние банкротства на рынок и, как следствие, отсутствие поддержки от государства. |
|
Нет диверсификации
портфеля
|
Трудно перестроить бизнес вслед за изменением спроса. |
| Зависимость от банков | Затраты на проектное финансирование закладывается в цену квартир, высокие цены снижают на них спрос. |
| Слабые каналы онлайн-продаж | Карантин требует дистанционных продаж, кто не может их осуществлять теряет прибыль. |
| Работают только в сегменте «бизнес» и «премиум». | В них велика доля импортных стройматериалов, стоимость которых растет из-за ослабления рубля. Это повышает себестоимость и снижает спрос. |
|
Обладают валютными кредитами,
не производят сами стройматериалы
|
Чрезмерная финансовая нагрузка и повышенная себестоимость. |
|
Не способны снизить цены на 10-30% или приостановить продажи
|
Эти меры используются в конкурентной борьбе между застройщиками. |
| Слабая узнаваемость, короткий срок работы. | В условиях ослабления контроля такие компании будут вызывать недоверие покупателей, а следовательно у них могут возникнуть проблемы с продажами. |
Эти факторы не дают исчерпывающей картины рынка. Помимо негативных нюансов существует и ряд характеристик вселяющих в девелопера большую уверенность, чем в его конкурентов. Например, почти гарантированно пройдут кризис 10 крупнейших застройщиков страны. Они смогут преодолеть турбулентность, хотя и потеряют от него 45-200 млрд. руб. К числу этих фирм относятся.
| № | Девелопер |
Объем строительства
|
Дома | ЖК |
| 1 | ПИК, г. Москва | 7 407 066 | 322 | 51 |
| 2 | Группа ЛСР, г. Санкт-Петербург | 4 056 113 | 233 | 25 |
| 3 | Холдинг Setl City, г. Санкт-Петербург | 3 110 602 | 146 | 22 |
| 4 | ГК «Инград», г. Москва | 1 443 412 | 95 | 14 |
| 5 | Группа ЦДС, г. Санкт-Петербург | 1 409 849 | 61 | 10 |
| 6 | ГК «Самолет Девелопмент», г. Москва | 1 362 883 | 68 | 10 |
| 7 | ГК «ЮгСтройИнвест», Ставропольский край | 1 219 922 | 72 | 8 |
| 8 |
ГК «Главстрой-СПб специализированный застройщик», г. Санкт-Петербург |
1 143 374 | 75 | 6 |
| 9 | ГК «Гранель», г. Москва | 1 133 555 | 72 | 11 |
| 10 | ГК ФСК, г. Москва | 1 130 530 | 56 | 13 |
Кроме крупнейших застройщиков большей устойчивостью чем другие обладают компании, работающие исключительно в сегменте элитной недвижимости. Спрос на неё за первый квартал 2020 года в Питере увеличился на 39%.
Для сравнения наименее устойчивым сегментом девелоперов являются небольшие региональные компании реализующие проекты исключительно на провинциальных рынках с низким платежеспособным спросом. Такие фирмы в Санкт-Петербурге фактически не присутствуют. Да и сам Питер не является рынком со слабым спросом. Это тот редкий случай, когда верна поговорка: «Дома и стены помогают». Само по себе приобретение недвижимости в Северной столице является определенной гарантией отсутствия проблем. Так как в Санкт-Петербурге способны работать по определению относительно крупные и устойчивые застройщики.
Помимо этих фактов, дающих возможность избирательной оценки девелоперов, стоит отметить одну общую проблему для рынка существенно снижающую его общую прозрачность. В целях поддержки девелоперов власти до конца года не будут включать ряд задерживающихся проектов в перечень проблемных. В этот же период не будут начисляться пени и штрафы за задержку строительства. К тому же на год будут продлены сроки строительства, истекающие 1 января 2021 года.
Все это предотвратит расширение черных списков застройщиков. Из-за чего сомнительные компании нельзя будет выявить традиционным способом. По большому счету единственной гарантией при покупке новостроек остались эскроу-счета. Однако, в Петербурге лишь 15% проектов пока реализуются по данной схеме.
Ограниченность безопасного выбора существенно снижает поле для маневра покупателей, что рано или поздно вынудит их отказаться от сделок или рисковать, приобретая недвижимость по старым правилам. Делая это, стоит собрать максимально возможный объем информации о застройщике.
С 1 января 2019 года эту возможность предоставляет ЕРЗ (Единый реестр застройщиков). В качестве его альтернативы можно использовать ЕИСЖС – единую информационную систему жилищного строительства. Этот ресурс курируется ДОМ.РФ и содержит всю необходимую информацию о строительной компании: учредительные документы, перечень строящихся объектов, финансовую отчетность и т.д. Здесь же можно узнать детали публичной декларации по проектному строительству. Этот документ позволяет узнать насколько гладко у застройщика идут дела.
Кстати соблюдение сроков строительства является одним из факторов составления рейтинга застройщика и на сайте ЕРЗ. Там в зависимости от соблюдения данного показателя компаниям присваивается оценка от 0,5 до 5 пунктов.
Еще одним источником информации о девелопере может стать Фонд защиты прав граждан. Эта организация обладает полномочиями по отслеживанию проблем в долевом строительстве. При их возникновении фонд информирует об этом широкую общественность, указывая проекты, где произошло нарушение законных интересов граждан.
Вместе с тем используя данные ресурсы, стоит помнить, что сейчас внесение в них негативных данных о компаниях приостановлено в рамках государственной поддержки девелоперов.
Таким образом повышается ценность независимых рейтингов составляемых солидными порталами о недвижимости. В отличие от государственных сайтов такие источники информации продолжают без всяких ограничений обновлять «белые» и «черные» списки строителей. Зачастую для этого используются прямые поездки на стройку и непосредственное общение с дольщиками проектов. Частным примером такой заботы о читателях являются «Белый список» и «Черный список» застройщиков портала Novostroy.su
Комментарии