За последние несколько лет и особенно в уходящий кризисный год количество долгостроев и банкротств застройщиков жилой недвижимости заметно выросло. О скандалах с недостроенными объектами «СУ-155» и ГК «Город» и «армией» обманутых дольщиков, уже наслышано и большинство простых граждан. Однако, сегодня мало сочувствовать обманутым, важно не попасть в их ряды, решая свой пресловутый «жилищный вопрос».
Шаг 1: Изучаем застройщика дистанционно
Проверяем репутацию застройщика
Если застройщик работает от силы два-три года и у него нет сданных объектов, то во время кризиса у него вероятнее всего просто не хватит опыта и сил достроить дом до конца и передать его под заселение. Визитной карточкой строительной фирмы могут быть положительные отзывы новоселов на специализированных форумах. Обязательно выясните, соблюдались ли сроки сдачи построенных ранее домов. Если сроки срывались систематически, на год и более, это уже должно насторожить. Не лишним будет проследить и темпы строительства текущих объектов компании, «живут» ли ее стройки...
1 сентября 2014 года вступил в действие национальный стандарт ГОСТ Р 56002-2014 «Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций», который устанавливает требования и критерии оценки деловой репутации строительных организаций на базе опыта их деятельности. Наличие у компании сертификата соответствия этому стандарту прежде всего актуально при проведении тендеров и других процедур, осуществляемых государственным заказчиком в рамках законодательства. Тем не менее, некоторые сведения о застройщике могут быть полезны и для простых граждан, планирующих покупку квартиры, а именно - сроки существования строительной организации на рынке, объемы завершенных ею проектов, сроки реализации объектов.
Проверяем документы
Виталий Бовть, Альянс юристов «Страховой случай»: «Из учредительных документов можно спросить выписку из ЕГРЮЛ (государственный реестр юридических лиц) и лицензию застройщика. Необходимо посмотреть проектную декларацию, застройщик обязан предоставлять ее беспрепятственно в отделе продаж. Нужно обратить внимание на разрешение на строительство с указанием срока его действия, заглянуть в документы об аренде земельного участка со сроком аренды (или о праве собственности), а также в правоустанавливающие документы на землю. Назначение участка должно соответствовать данному виду недвижимости. Полезным будет проверить наличие договора о страховании на случай банкротства застройщика. При этом лучше если страховая компания будет крупной и известной. Кроме того, стоит убедиться в существовании актов о выполнении техусловий на подключение коммуникаций».
Проверяем статус земельного участка
Важно знать и статус земельного участка под проект. Если у строительной компании возникли трудности с финансированием и растут долги, то строительство может застопориться, а если при этом дом возводится на арендованной у государства земле, то в итоге есть вероятность передачи земельного участка другому инвестору. Процесс этот может быть крайне длительным (до пяти лет), а перспектива получения квартиры - стать совсем туманной. Если земля находится в собственности у застройщика, то в случае возникновения у него трудностей, проблем у дольщиков будет меньше: произойдет только смена собственника. Эта процедура займет меньше времени, а новый застройщик на правах собственника будет обязан передать покупателям квартиры на условиях, которые уже обозначены в договоре Долевого участия (ДДУ).
Покупая квартиру в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном на землях коттеджных, садовых и дачных поселений, будущий владелец не всегда в курсе, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации и в будущем рискует остаться и без квартиры и без денег.
В последние годы в Ленинградской области и Подмосковье имели место случаи сноса многоквартирных домов на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства, а также на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Характерные признаки незаконного строительства многоквартирного дома на землях для этого не предназначенных:
- назначение участка – ИЖС;
- наличие элементов общего имущества, в том числе совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к такому дому;
- схема реализации на стадии строительства – предварительный договор, договор простого товарищества и т.д., не предусмотренные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»;
- отсутствует центральное отопление, центральная канализация, водопровод;
- квартиры отчуждаются в виде долей или частей жилого дома
Чтобы не купить квартиру в доме, который потом пойдет под снос, полезным будет проверить документы, содержащие сведения:
| О земельном участке | О доме | О квартире |
| Кадастровый паспорт земельного участка с указанием категории земли и видом разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома | Разрешение на строительство | Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, а не на долю или часть дома в многоквартирном доме |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | ||
| Документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок | Кадастровый паспорт дома с указанием назначения – многоквартирный дом | Выписка из ЕГРП о правах (обременениях) на квартиру |
При отсутствии подключенных и оформленных коммуникаций (электричество, вода, газ), от договора купли-продажи квартиры тоже следует отказаться.
Узнаем о наличии «судимостей»
Также не плохо проверить наличие судебных тяжб у компании. Как правило, эту открытую информацию можно найти в электронных базах ФССП или на сайте Арбитражного суда того или иного региона. Впрочем, как отмечают эксперты рынка, наличие судебных гражданских исков еще не однозначное свидетельство недобросовестности застройщика.
Есть ли аккредитация банков?
Обязательно надо посмотреть, какие банки аккредитовали выбранный вами жилой комплекс для реализации программ ипотеки. Такая информация как правило присутствует на сайте объекта. Аккредитация крупных банков - «ПАО Сбербанк», «ВТБ24», «Газпромбанк», «Ханты-Мансийский банк», является дополнительной гарантией надежности строительства. Кредитные организации финансируя объект и застройщика, тщательно проверяют все необходимые документы.
От субсидий до военной ипотеки
Еще один показатель надежности – работа строительной компании с государственными субсидиями и материнским капиталом. При использовании субсидий, застройщика проверяет не только банк, но и Жилищный комитет городского правительства, у которого не менее строгие требования, чем у банка. В варианте, когда при покупке квартиры может быть использован материнский капитал, тщательную проверку застройщику устраивает Государственный Пенсионный фонд. И наконец, если компания работает с госпрограммой «Военная ипотека» ее скрупулезную ревизию проводит ФГКУ «Росвоенипотека».
Шаг 2: Собираем комплексную информацию
Сведения о добросовестных застройщиках и тех, кто раз за разом не выполняет своих обязательств или строят с нарушениями сегодня также несложно получить в открытом доступе через Интернет.
Официальные реестры
Комитет по строительству при Правительстве СПб периодически (обычно в конце года) публикует на сайте городской администрации списки застройщиков, которые возводят жилье без соответствующих разрешений, находятся в состоянии банкротства. Можно найти и официальную информацию о многоквартирных домах, построенных на землях ИЖС.
Мнения аналитиков рынка
На многих порталах, посвященных новостройкам Санкт-Петербурга и Ленинградской области есть специальные разделы, где регулярно публикуются рейтинги строительных компаний, локаций и объектов, построенных и сданных в эксплуатацию.
Портал Novostroy.su регулярно размещает комплексную оценочную информацию об отдельных локациях, строящихся и сданных жилых комплексах. Оценки проектам выставляют постоянно действующий совет экспертов, куда вошли аналитики с многолетним опытом работы на рынке и представители профильных СМИ.
Новостройки оцениваются по трехбалльной шкале и трем критериям - привлекательность локации, качество проекта и возможные риски. Последний критерий по своему уникален для рейтингов новостроек. В зависимости от стадии проекта уже опубликованные экспертные оценки могут меняться, оставаясь при этом актуальными на определенный отрезок времени.
Шаг 3: Посещаем стройку
Проследить за ходом строительных работ на объекте можно и дистанционно. Застройщики, ведущие активное строительство, сегодня часто публикуют регулярные фотоотчеты на своих сайтах и по ним в принципе несложно отследить динамику стройки. Многие крупные компании устанавливают на объектах веб-камеры и наблюдать за ходом строительства можно в любое время суток.
Если же есть время и желание, стоит посетить стройплощадку и воочию убедится идет ли строительство вашего дома или объект близок к «заморозке». Компании сегодня часто устраивают экскурсии по строящимся объектам и размещают офисы продаж рядом со стройплощадкой.
Шаг 4: Изучаем договор в офисе
В Договоре ДУ должны быть предусмотрены следующие обязательные условия (в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ)
| ДДУ | На что обратить внимание? |
| Предмет договора | |
| Объект долевого строительства, подлежащий передаче покупателю | Точное описание квартиры: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии (балкона), конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов |
| Срок, в который застройщик должен передать объект | Должен быть прописан срок завершения строительства и передачи покупателю будущей квартиры по акту или иному документу о передаче |
| Цена договора, сроки и порядок ее уплаты | Фиксированная стоимость квадратного метра жилого (нежилого) помещения, должна обозначаться конкретной суммой, допуск возможных серьезных изменений площади квартиры в ходе строительства в договоре должен быть прописан отдельно. Следует с осторожностью подходить к заключению договора ДДУ, в котором цены указаны в условных единицах |
| Гарантийный срок на квартиру (составляет не менее 5 лет) | На технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства - не менее 3 лет. |
| Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору | |
Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (недействительным) в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.
Застройщик может частично или полностью использовать в своей деятельности модель ЖСК - строить дома и продавать жилье. Что скрывается за этой аббревиатурой мы уже рассказывали в предыдущих статьях.
Основополагающий документ ЖСК - его Устав, принятый общим собранием членов кооператива и в котором закреплены рамочные правила, нормы, принципы работы ЖСК. Поэтому договор следует рассматривать вкупе с данным документом.
| Договор паенакопления (Устав) | На что обратить внимание? |
| С кем заключается сделка, поскольку имеется для варианта ЖСК | ЖСК, который одновременно является инвестором строительства и застройщиком объекта. Такой вариант более надежный, поскольку строительная компания действует в интересах своего ЖСК |
| ЖСК - соинвестор, который имеет некое соглашение с застройщиком, осуществляющим возведение объекта. Такая схема имеет больше рисков, связанных с расторжением соглашения между ЖСК и застройщиком в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств последним | |
| Что получает пайщик после внесения оплаты | Точное описание квартиры с указанием всех характеристик (площадь, планировка, наличие отделки, адресная информация дома и участка, на котором он расположен и так далее) |
| Сохранение права самостоятельного голосования на собраниях пайщиков | Некоторые застройщики, обязывают покупателей передавать право голосования аффилированным третьим лицам, таким образом минимизируя свои риски. |
| Срок сдачи и передачи ключей покупателю | Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в Уставе и чаще всего указывается в договоре |
| Порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены кв. м | Если инвестор и застройщик - разные юридические лица, то стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению |
| Условия передачи оплаченной недвижимости | Подписав договор, покупатель по умолчанию соглашается со всеми пунктами Устава ЖСК и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. |
«Во-первых, Соглашение о вступлении в кооператив не нужно регистрировать в госорганах, что создает угрозу двойных продаж. Покупателям необходимо более внимательно читать Договор купли-продажи, и проявить еще большую бдительность, если ЖСК предложит заключить предварительный договор. В таких случаях, есть вероятность стать жертвой «левой» схемы, применяемой ЖСК.
Во-вторых, Закон о защите прав потребителей не распространяется на правоотношения между покупателем и ЖСК. Таким образом, в случае, если ЖСК не выполнит свои обязательства по договору в срок или будут обнаружены серьёзные недостатки в сданном объекте, покупатель не сможет привлечь к ответственности ЖСК. При этом, покупателю не возбраняется внести в договор ЖСК пункты, при которых у покупателя появляется право для расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств» - комментируют специалисты компании «Семейный юрист».
Шаг 5: Держимся подальше от потребительской вакханалии
Есть и еще некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе благонадежного застройщика. Ежегодно, в предпраздничные дни на рынке жилья царит период громких акций и скидок, идет активная борьба за покупателя. В этот период специалисты рекомендуют крайне осторожно обращать внимание на массовые распродажи и скидки в 30% и даже выше от базовой стоимости квартир. Чаще это прямо свидетельствует о нехватке денежных средств у застройщика и (или) падении спроса на конкретный объект, он становится неликвидным. Как следствие растут риски не завершения объекта в заявленный срок, а то и вовсе заморозки проекта.
Комментарии