Союз архитекторов Северной столицы представил масштабный проект кольцевого намыва в акватории Финского залива. В проекте — девять новых островов за Васильевским островом. Эксперты рынка при этом оценивают его скептично и предлагают архитекторам направить энергию в другое русло, например, на редевелопмент «серого пояса».
Об идее создать намыв рассказал член правления Союза архитекторов Петербурга и архитектурной палаты Северо-Запада Геннадий Соколов. По его словам, заказ пришел от одной из политических партий, где возжелали, чтобы Петербург «прозвучал» своими архитектурными новинками в ответ на «Москву-Сити», пишет «Деловой Петербург».
Девять отдельных островов, по проекту, должны образовать 4,7 тысяч га новых территорий. Звучит грандиозно, учитывая, что весь город занимает 140 тысяч га. Каждому острову определена отдельная функция: центральный — под администрацию и бизнес, другие — под жилье, промышленность, парки и даже аэропорт. Все «точки» в проекте соединены между собой и с материком сетью тоннелей метро и дорог, которые связаны с основными магистралями города.
Соколов отметил, что участие в проекте уже рассматривают такие крупные застройщики, как «Группа ЛСР» и «Эталон», но в компаниях информацию не подтвердили. В «Группе ЛСР» комфортность таких территорий и вовсе поставили под сомнение.
Быть или не быть?
В ЗАО «БФА-Девелопмент» назвали проект интересным, но отметили, что реализация его может затянуться на четверть века.
«Проект, конечно, интересный, и, учитывая тот факт, что город испытывает нехватку земли под строительство, это неплохой выход из ситуации. К тому же Петербург не богат яркими объектами, — рассказала Novostroy.su Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент». — Здесь есть, над чем подумать. С одной стороны, одним из бесспорных достоинств намывной территории является благоприятная экологическая обстановка — чистые почва и воздух. Господствующие ветра с Финского залива быстро очищают воздух, унося вредные выбросы. Но на намыве строить сразу нельзя. Большинство грунтов, извлекаемых со дна водоема для намыва, должно долгое время слеживаться – консолидироваться, срок этого процесса может варьироваться от 5 до 25 лет. Кроме консолидации, грунты должны быть стабильными, уплотненными, иметь предсказуемую и надежную несущую способность».
В Becar Asset Management Group придерживаются другого мнения, отмечая, что земель для строительства в Петербурге достаточно, и объективных обоснований актуальности проекта для города нет. Кроме того, в проекте ничего не сказано о том, как новые территории будут эксплуатироваться в условиях петербургской зимы.
«Такая проблема как создание намывных территорий для Санкт-Петербурга никогда не будет актуальной. Город имеет колоссальные территории для развития в сторону востока, запада и юга – эти направления не освоены до сих пор. К этому можно прибавить почти 25 тысяч га в черте города – это серый пояс, с которым необходимо работать в первую очередь, выносить предприятия в область, формировать новую концепцию развития Санкт-Петербурга, — прокомментировал руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских.
По словам эксперта, создание намывов имеет смысл только тогда, когда невозможно предпринять иной шаг для развития того или иного района города. В случае же Петербурга такого рода масштабные проекты — не более, чем хорошая PR-акция.
С Александром Кириятских соглашается и шеф-редактор газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, называя ситуацию анекдотичной:
«Можно ли собрать «Айфон» на подводной лодке? — Можно, но зачем?
Я не понимаю, чем мотивированы такие разработки. Намывные земли возникают там, где территория города резко ограничена. Или в курортной зоне, под безумно дорогие виллы с «оушен вью» (Дубай). Площадь Петербурга — больше, чем Москвы.
Намыть новые земли, в принципе, несложно, и даже не так дорого. Сложнее и дороже - обеспечить их коммуникациями (с этим уже столкнулись жители новых корпусов на намыве) и включить в дорожную сеть (тоже кушают полной ложкой). У нас чуть ли не треть территории - «серый пояс», производственные земли, на большей части которых уже давно нет никакого производства. Может, стоит с ними сначала разобраться? Там есть и мощности, и сети, и транспортные связи... Но там бесценная историческая «краснокирпичная» архитектура, которую «не трожь», и куча собственников и арендаторов — в общем, хлопотно. Так что, как в анекдоте - ищем деньги под фонарем, а не там, где потеряли».
Рискованно строить
В Seven Suns Development, которые в прошлом году первыми сдали дома на намыве Васильевского острова (ЖК «Светлый мир «Я - Романтик»), не видят точного ответа на вопрос, будут ли востребованы такие новые земли у девелоперов. Несмотря на то, что рынок всегда испытывает легкий голод по участкам у воды в привлекательных локациях, цена входа в подобный проект и риски будут весьма высоки как для возможного его оператора, так и для девелоперов, тем более - в отсутствие общего роста экономики страны и несколько стагнирующего спроса на недвижимость, отметил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
«Перспективность создания 4,7 тысяч га новых намывных земель можно оценить на примере реализуемого сегодня проекта «Морской фасад». Являясь крупнейшим в Европе, он предполагает образование около 470 га территорий в акватории Финского залива у Васильевского острова. Насколько нам известно, на сегодняшний день сформировано менее половины из них. При этом до сих пор не все уже готовые участки проданы, - рассуждает эксперт. - Опыт нашей компании выявил ряд сложностей и рисков, с которыми могут столкнуться участники аналогичных проектов и в будущем. Так, отсутствие инженерных сетей, которые изначально должен был построить город, полностью легло на плечи девелоперов. В итоге мы и другие работающие на намыве застройщики были вынуждены взять на себя столь существенные траты. Есть и другие особенности, связанные с формированием социнфраструктуры и улично-дорожной сети».
Еще один актуальный вопрос — сколько будет стоить городу этот красивый проект. Александр Кириятских отмечает, что речь идет о сотнях миллионов долларов: «К примеру, реализация намыва островов Пальм в Дубае обошлась в 15 млрд долларов. Эту стоимость в случае с Санкт-Петербургом увеличат такие факторы, как северная климатическая зона и масштаб проекта».
По предварительным подсчетам АН «Метры», только сам намыв выльется в 120-160 млрд рублей. А если вспомнить ситуацию с «Зенит-Ареной», начальную проектную стоимость можно умножать как минимум в 6 раз.
Комментарии