По новому проекту Генплана Петербурга в ближайшие десятилетия чиновники планируют развивать юг города: к 2030 году хотят построить город-спутник Южный, и, как минимум, два жилмассива по 100 га. Стоит ли привязываться к таким планам властей при покупке инвестиционной недвижимости? Сколько лет требуется для того чтобы новый район стал пригодным для жизни? И где сейчас стоит смотреть квартиры на перспективу? Novostroy.su узнал у экспертов.
«Два научно-образовательных кластера на юге города в ближайшие годы действительно станут мощными точками роста городской экономики. — полагает Сергей Хромов, генеральный директор «Город-спутник Южный», — В случае инновационного центра ИТМО Хайпарк и второго кампуса ИТМО — это еще и большой производственный сектор, технологическая долина и бизнес-парки. Разумеется, вслед за рабочими местами, преподавательским составом сюда пойдет и жилищный девелопмент, в том виде, какой будет востребован рынком. Пригодным для жизни город-спутник Южный станет с самого начала: будет большое количество рекреационных зон, грамотная организация транспортных потоков. Первое жилье здесь будет построено уже в 2023 году. Что касается привязки к планам властей при выборе недвижимости, то именно планы городской администрации, публичного партнера, можно считать наиболее достоверными — бюджетные обязательства по строительству дорог, сетей и соцобъектов в Южном прописаны в адресных программах и имеют статус закона».
«Как показывает практика, заметная часть городских планов претерпевает существенные изменения в ходе подготовки и реализации, — отмечает Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы «ЦДС». — Это касается в первую очередь инфраструктурных проектов, таких как строительство метро, спортивных сооружений, новых дорог, которые бы соединили уже построенные объекты с центром города. Например, в случае аэропорта или города Кудрово предлагаются столь разные варианты как фуникулёр, скоростной трамвай, метро. Более того, вопросы вызывают сами заявленные проекты, они выглядят несколько утопично. Предполагается строительство искусственных городов-спутников практически в чистом поле. Это требует существенных вложений в инфраструктуру, транспортную сеть, создания полноценных рабочих мест, а не просто открытия нескольких магазинов шаговой доступности и салонов красоты».
Успешные инвестиционные вложения должны иметь реальный срок окупаемости, определенную бизнес-модель, по которой можно рассчитать возврат средств, добавляет эксперт.
«Вопрос инвестиционной привлекательности жилья в таких проектах сомнителен ещё и из-за огромных строительных объемов. Как видно из опыта масштабных проектов застройки, жилье на вторичном рынке там конкурирует с предложениями от застройщика с более низкой ипотечной ставкой. Да и в принципе предложений по перепродаже или переуступке там очень много. Конкретная квартира или жилой комплекс в таком проекте должны обладать какими-то бесспорными конкурентными преимуществами, чтобы их можно было реализовать в короткий срок по хорошей цене», — отмечает Кукушкина.
Что касается инфраструктуры, то, по мнению эксперта, дома в сегменте масс-маркет начинают жить полноценной жизнью уже через 3-4 месяца с момента начала передачи ключей. За это время успевает заселиться большинство жителей (поскольку квартиры чаще всего передаются с отделкой и активные ремонтные работы почти не ведутся), открывается магазин, кофейни и булочные. Квартал начинает полноценно жить, когда в нем заканчивается стройка и введены все объекты социальной инфраструктуры, то есть, примерно через 3-5 лет с начала строительства.
«Я бы посоветовала обратить внимание на неочевидные районы с хорошей близостью к центру города. Те территории, которые сегодня вызывают вопросы из-за промышленного окружения или недостаточной развитости («серый пояс» Петербурга — прим.ред.), но при этом имеют потенциал. Можно привести расхожую цитату Марка Твена: «Покупайте землю, ведь её уже больше никто не производит». Характер окружающей застройки может легко поменяться (например, часть территорий также будет застроена новым жильём, как например бывшие промзоны Невского района). В похожих локациях средняя цена квадратного метра на старте продаж вряд ли будет ниже 110 тыс. рублей, соответственно, для покупки небольшой инвестиционной квартиры понадобится не меньше 3,5 млн рублей», — рассказывает Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы «ЦДС».
Отметим, что развитие «серого пояса» для города тема актуальная, но очень сложная. Несмотря на интересное для девелоперов расположение: близость к метро и центру Петербурга, большинство участков находятся в собственности и их тяжело выкупить. Но примеры есть, сейчас активно проходит редевелопмент промзон Невского района — от станции метро «Елизаровская» до метро «Ломоносовская» на обоих берегах Невы и Московского районов — «нижняя Лиговка».
Комментарии