В Думе – опять скандал. Депутаты Галина Хованская и Павел Крашениников внесли законопроект, приравнивающий краткосрочную аренду – к гостиничной деятельности. Правительство документ забраковало. «Профильный» комитет по собственности – тоже.
Но здесь интереснее то, что осталось за кадром. В отрицательном отзыве Белого дома при описании «краткосрочной аренды» упомянуты не только квартиры, но и апартаменты, через запятую. «…К нежилому фонду будут отнесены апартаменты и квартиры».
Стоп-стоп-стоп! – возмутится специалист, мало-мальски знакомый с проблемой. При чем здесь апартаменты? Они же и так – нежилой фонд?
Ах, если бы….
Погуглите, например, «предложение апартаментов в Петербурге». Все более или менее просто. По данным сервиса ЦИАН, в Петербурге предлагают купить апартаменты в 48 комплексах (апарт-отелях), из них 30 – уже сданы. Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» уточняет: всего на рынке представлено 6700 апартов (214 300 кв.м), большая часть – студии, продажи идут в 32 проектах.
А что в Москве? Если в штуках – пожалуйста: на ЦИАН – 7800 объявлений. В массовом сегменте на открытом рынке – около 3600 штук. А вот количество комплексов… Здесь будут сложности. Нет таких данных.
«Наряду с апарт-отелями в Москве множество обычных отелей и простых апартаментов…», простодушно сообщает портал hotel24.ru. Что такое – «простые апартаменты»? А это как раз те, которые не имеют статуса гостиницы. И при этом могут находится в составе МФК, в офисном здании, в производственном корпусе («лофты»).
«В Москве «исторически сложилось» называть апартаментами квартиры со статусом нежилых помещений, которые строятся на землях, не предназначенных для жилищного строительства», — заявляет авторитетный портал Irn.ru. Ну, допустим. Только ни Жилищный кодекс, ни Земельный, ни Градостроительный не разрешают строить «квартиры» на землях, не предназначенных под жилье.
Еще одна цитата: «Московский рынок апартаментов отличается от того, что во всем мире принято понимать под этим рынком. За единичными исключениями московские апартаменты – это «квазиквартиры», по сути, место постоянного проживания, но в силу тех или иных обстоятельств «оформленное» как нежилое», – говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Расширим географию. Екатеринбург: восемь апарт-отелей, апартаменты предлагают только в них. Сочи – очень похоже на Москву: масса проектов «квазижилья» (здесь – обычно под видом рекреационных объектов), построенного в местах, где его строить не положено.
Вернемся в столицу. Московские аналитики уверенно «приписывают» апартаменты к жилью: столько-то «квадратов», столько-то процентов от предложения жилья в новостройках. Чиновники пока стесняются.
В 2014-м году Сергей Собянин попытался навести порядок: постановлением мэрии запретил строить апартаменты на участках, не предназначенных под гостиницы. Ну, и? Получился пшик. Девелоперы пожали плечами и перестали. Не строить перестали, а называть эти объекты «апарт-отелями». Все!
Казалось бы: вот замечательный повод – хотя бы запретить рекламу, запретить на сайтах и в листингах писать слово «апартаменты», если в номере меньше 40 кв. м и нет «звезд». Но столичная мэрия, иногда удивительно активная в штрафособирательной деятельности, даже не рыпнулась. Ни одного прецедента.
Одна моя знакомая по ФБ и журналу «Сноб» написала откровенно: «Я сама живу в квартире в доме-апарте, у нас все юридически урегулировано. Есть ТСН, у меня доля в акциях ТСН, доля в общей площади дома и доля в земле под домом…». Один из своих апартаментов она сдает в аренду, договор зарегистрирован в Росреестре – договор сдачи в аренду жилого помещения! Знаете, что за дом? По документам – научно-производственное здание.
И таких «гибридных» объектов по Москве – десятки, если не сотни. Сколько именно – неизвестно. Для смеха: ну, попробуйте с помощью поисковика установить статус участка, на котором построен знаменитый апартамент-комплекс «Башня Федерация». Это отдельный квест. Я так и не нашел: у меня получилась ссылка на участок «для размещения гаража».
А проблема усугубилась тем, что построить-то «юридические уродцы» в столице позволили. Да вот беда: налог с объектов нежилого фонда – 2% от кадастровой стоимости. И коммуналка на 15-20% дороже. Гражданам не нравится.
Примерно с 2014 года по Москве гуляют слухи об «амнистии для апартаментов». (Последняя такая волна прокатилась в начале 2020-го). Примерно столько же времени то в Думе, то в правительстве рассуждают о необходимости «приравнять апартаменты к жилью». Об этом не раз говорили и бывший глава Минстроя Михаил Мень, и нынешний вице-премьер Марат Хуснуллин.
Насчет приравнять к жилью – сразу скажем: без масштабной перекройки всего комплекса основополагающих градостроительных и земельных законов – не получится. Потому что главный принцип всех разрешительных документов – соответствие статуса земли и назначения постройки. Если жилье можно будет строить где попало, без оглядки на инсоляцию, парковки и социалку, и с квартирами по 6 кв. м, тогда стоит определить: что же такое жилье?
«Амнистия» – более понятный выход. Простить прошлые грехи (девелоперам, чиновникам и покупателям) и начать с чистого листа, по правилам. Законопослушные граждане и предприниматели, правда, окажутся в дураках – ну да не впервой. Но эти «прощенные» объекты надо будет как-то легализовать. А как? – см. выше.
Единственный разумный выход – написать особый указ. «В силу уникального статуса столицы признать, что на ее территории федеральные законы действуют лишь в части, не противоречащей…». Тем более, что во многих случаях по факту так оно и есть. Но при таком раскладе в России будут два царя. А это вряд ли.
Комментарии 2
Интересно, когда снесут здания Москва-Сити, которые уж точно построены в промзоне и непригодны для постоянного проживания. Похоже, что у законотворцев кишка тонка. А над людьми издеваться можно до бесконечности.