На первый взгляд, все более чем неплохо. Новые дома строятся; новых банкротств нет или почти нет. Спрос за девять месяцев чуть ниже, чем в прошлом году: в регионе застройщики продали, по расчетам «Петербургской Недвижимости», 3,07 млн кв. м. (Год назад – 3,2 млн). Зато цены выросли на 15%...
Есть некоторые опасения, связанные с тем, что сокращается предложение новостроек. Год назад в продаже было 3,2 млн кв. м, сейчас – 2,1 млн. То есть проекты, запущенные 3-4 года назад, допродаются, а новых появляется меньше.
В этом, в общем, тоже ничего страшного. Ну, упадет объем сделок. Уже падает: за три квартала в городе количество ДДУ, по данным Росреестра, снизилось на 32%, в области – аж на 40%. (Как эти цифры «бьются» со сведениями «ПН» — не спрашивайте, не знаю). Ну, будут ошалевшие покупатели приобретать «квадрат» в экономклассе за 140 000 рублей… А то и дороже. Пока покупают – надо пользоваться, не так ли?
И предложение, если вдруг дефицит будет усугубляться, можно пополнить без труда. Застройщики в этом году понакупили земли — аж 335 га, вчетверо больше, чем за весь прошлый год. А есть «примороженные» проекты, уже с землей: «миллионник» у «Группы ЛСР» во Всеволожском районе, у аэродрома Ржевка; «миллионник» — у Группы «ЦДС» в Новосаратовке… И не только у «крупняка» — перспективные площадки есть и у застройщиков среднего калибра.
Проблема в другом. Повышенный спрос на жилье сейчас предъявляет довольно необычная группа покупателей. По оценкам девелоперов и банкиров, существенную часть ее составляют люди, которым куда-то надо пристроить рубли. На депозиты — совсем неинтересно, доллары и евро улетели в заоблачные выси… На рынок давят деньги «из-под матраса», прикопленная на черный день наличка. (Это не весь спрос, но, похоже, именно этот наличный навес стал сюрпризом). А вот сколько их и надолго ли хватит — не скажет ни один экономист.
Дальше начинают работать скучные большие цифры. Самый драматичный показатель — количество выданных разрешений на строительство. По данным Единого ресурса застройщиков, резкое падение ввода жилья — минимум в два-три раза — начнется уже в 2022 году. И продолжится в 2023-м. Чтобы восполнить дефицит новостроек, девелоперам нужно время. А деньги и покупатели закончатся раньше — скорее всего, в середине 2021-го с завершением (продленной) программы льготной ипотеки…
В третьем квартале средний платеж по ипотеке составил, по данным Сбербанка, от 21 000 до 23 000 рублей в месяц. Это по субсидированным ставкам. Без субсидий (а бюджет не резиновый) рынок вернется к мартовским значениям — 23 000-25 000 рублей. При этом доходы граждан продолжают уверенно снижаться.
По данным депутата ГосДумы Валерия Казейкина, чтобы поддерживать стройку хотя бы на прежнем уровне и выйти к 2024 году на обозначенные президентом цели (80 млн кв. м в многоквартирных домах ежегодно), нужно собрать с граждан 7 трлн рублей!
Есть ли у них эти деньги? И если есть — захотят ли отдать?
Здесь лучше обойтись без иллюзий. Когда застройщик приобретает землю (и перечисляет с покупки налоги), затраты вернет ему покупатель. Когда предприятие производит стройматериалы, платит рабочим (с налогами и соцстрахом), железнодорожники перевозят — заплатит покупатель «студии» в Мурино. Девелопер строит не только жилье, но и школу, поликлинику, дорожную развязку — за все, в конечном счете, заплатит покупатель. Банк кредитует строителя, выдает ипотеку… Ну, вы поняли.
Без готовности потребителя расстаться с половиной семейного бюджета на 25 лет вперед стройка встанет. А заодно с ней еще 70 отраслей. Российской экономике до зарезу нужны эти 7 трлн из карманов граждан!
Именно поэтому (а вовсе не из мифического желания помочь гражданам решить жилищный вопрос) правительство поддерживает строительный сектор. Вопрос лишь в том, надолго ли хватит средств в пустеющей федеральной казне…
Комментарии