На рынке жилья продолжается «аттракцион неслыханной щедрости». На фоне снижения доходов и серьезных проблем в экономике.
По данным аналитика Дмитрия Житкова (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), стоимость «квадрата» новостроек в спальных районах с начала года увеличилась на 15%. В центре – на 15,3%, в области – на 10,4%. (См. таблицу). Нечто похожее происходило на нашем первичном рынке в разгар мирового финансового кризиса. Тогда, напомним, курс рухнул с 24 до 36 рублей за доллар. И граждане побежали покупать квартиры. И цена «квадрата» увеличилась за год аж на 19%. Но! Тот кризис напоминал букву V: быстро упали – быстро поднялись. И первичное жилье в 2009-м подешевело почти до докризисной отметки. «Долевка», при всех недостатках, позволяла такие маневры. В схеме «эскроу», при всех её достоинствах, реверс не предусмотрен.
По мнению Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», взлет еще круче: плюс 19% - в городских проектах массового спроса, плюс 17,8% - в пригородных. А ведь год еще не закончился.
Драйверы спроса на виду: льготная ипотека, сокращение предложения, бегство от рубля. У этих факторов есть общий знаменатель: необъяснимая близорукость покупателей. Неспособность заглянуть хотя бы на пару лет вперед.
Впрочем, к экспертам и чиновникам это тоже относится.
«Люди у нас хорошо считают, – говорил вице-премьер Марат Хуснуллин. – Эти 6,5% точно снивелируются. Это для людей очень выгодно».
Давайте все же возьмем калькулятор.
В конце 2019 года квартиру площадью 50 кв. м при цене 118 382 рубля за кв. м можно было приобрести за 5,92 млн рублей. Ипотека: ставка – 8%, первый взнос – 15%, срок – 20 лет.
Ежемесячный платеж – 42 600 рублей. Осенью 2020-го такая же квартира обойдется уже в 6,81 млн. Параметры кредита те же, но ставка – 6,5%. Ежемесячный платеж – 43 164 рубля.
Вы где-нибудь увидели выгоду? Я – нет. И это мы еще не учитываем неуклонное снижение доходов…
По расчетам столичных аналитиков, выигрыш от льготной ставки сходит на ноль при повышении цен на 7,5-8%. Льготная ипотека была введена в конце апреля. Г-н Хуснуллин про выгоду говорил в мае. Уже к августу рост цен выгоду съел. Но сейчас-то ноябрь! А правительство решило продлить программу до 1 июля 2021 года. Уже понимая, что к чему и что будет дальше… От безысходности?
Сокращение предложения – это медицинский факт. Строительный цикл (в среднем) – три года. Сейчас в основном вводят корпуса, которые начали строить в 2017-м. Часть переходит на следующий год. Так вот. По данным Единого ресурса застройщиков, в 2017-м было выдано разрешений на 3,8 млн кв. м. В 2018-м – на 4,7 млн. (Девелоперы, напуганные переходом на «эскроу», набирали про запас). В 2019-м застройщикам разрешили построить 461 000 кв. м жилья – в 10 раз меньше. За 10 месяцев 2020-го УГАСН выдал 26 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, в общей сложности – на 637 000 кв. м. То есть даже если Смольный снимет все мыслимые барьеры и поклянется оплатить социалку – провал в 2021-2022-м все равно неизбежен. Дом за месяц не построишь.
И это позволит застройщикам удерживать относительно высокие цены даже при спаде спроса.
Наконец, частные инвесторы. На днях президент в очередной раз поддержал строителей. Он объяснил россиянам, что «важен не курс рубля сам по себе, а важна предсказуемая стабильность этого курса». Граждане поняли правильно: рубль будет стабильно падать. И ломанулись в банки закрывать депозиты, бросились потрошить заначки.
Доля частных инвесторов растет.
«Возникает парадоксальная ситуация, когда в уже сданных корпусах можно купить готовое жилье (например, по цессии) дешевле, чем у застройщика со сдачей через год, – говорит Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». – Внимание покупателей сфокусировано на субсидированной ипотеке, они зашорены и не всегда рационально оценивают ситуацию. На рынке появились не просто «неквалифицированные инвесторы», на подходе уже следующая группа: «Я покупаю, потому что могу!» (Такие «инвесторы» больше всего похожи на людей, бегущих в обменники, чтобы прикупить доллары на пике курса…)
Внимание, вопрос: а что частные инвесторы будут делать с купленной «про запас» недвижимостью? Перепродать ее без потерь будет очень непросто. Сдавать в аренду – хлопотно и небезопасно, учитывая повышенное внимание государства к «левым» доходам граждан…
И этот источник спроса – не бездонный. Просто на уровне здравого смысла. Если человеку нужна жилплощадь – вряд ли он будет держать миллион-два на депозите. А если не нужна, но покупает – значит, будет как-то использовать.
Резюме. Снижения цен ждать не стоит. Остановка – неизбежна. Индикаторами станут: переток покупателей на вторичный рынок (включая «новую вторичку»); резкое сокращение количества ДДУ и ипотечных кредитов; рост предложений в сегменте жилой аренды в сочетании со снижением ставок.
Комментарии