Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2020 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ. Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки». Последний фактор еще не проявился в полной мере, но часть граждан, по оценкам участников рынка, находясь перед выбором: переезжать в съемное жилье попросторнее или вложиться в маленькое, но свое – выбрали второй вариант.
Скольжение по наклонной
В Петербурге, по оценкам аналитиков, арендные «единички» подешевели на 11%, «двушки» - на 15% и «трешки» - на 13%. (Глубже провалилась только Казань).
Предложение, между тем, продолжает пополняться. Ввод жилья – на уровне прошлых лет; в экономклассе доля частных инвесторов (тех, кто покупает квартиры не чтобы жить, а чтобы сдавать) увеличилась с 7-10% до 15-20%. Кроме того, снижение доходов населения (по официальным данным – на 5,5%, фактически – на 10-12% за год) увеличивает число граждан, готовых ради приработка потесниться и уступить одну комнату из двух. Или вовсе съехать пожить на дачу.
Мобильность населения снижается по всему миру. Мeждународный туризм за 2020 год сократился на 80%, внутренний туризм в России, несмотря на меры господдержки – на 35-40%.
Опыт работы из удалённого доступа сделал менее актуальными путешествия в поисках наилучшего рабочего места... В офисы возвращаются от 40 до 50% работников, и работодатели не сильно грустят – сокращаются издержки!
Все перечисленные факторы делают перспективы арендного рынка печальными. Но есть и другие.
Драйверы подъема
По данным совместного исследования, проведенного специалистами «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, 27% самой активной и перспективной возрастной группы – от 18 до 35 лет – живут в съемных квартирах. И вряд ли у большинства из них появятся шансы приобрести жилье в собственность: выросшие цены не позволят.
На интересные размышления могут навести результаты размещения акций глобального сервиса Airbnb. В начале пандемии, весной 2020-го, его капитализация упала на 40%; компания фиксировала огромные убытки (за 9 месяцев – почти 700 млн долларов) – люди просто перестали ездить. Тем не менее в конце года, несмотря на угрожающий подъем второй волны пандемии, компания разместила свои бумаги в 2,5 раза дороже, чем первоначально рассчитывала. Инвесторы вложили в нее 3,4 млрд долларов. По оценкам рынка (то есть акционеров и инвесторов), стоимость Airbnb – более 40 млрд долларов. То есть компания, которая помогает людям сдавать жилье, стоит больше, чем «Норникель» (37,5 млрд) или «Лукойл» (38 млрд долларов).
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» считает рост популярности жилой аренды неизбежным следствием изменения поколенческих предпочтений. По словам Жабина, «новые потребители» - миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъем и меньше привязаны к собственности. Поэтому фокус рынка – по мере выбывания возрастных групп по естественным причинам – будет плавно, но неизбежно смещаться от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию (шерингу).
Интересно рифмуется с мнением Максима Жабина позиция миллиардера Игоря Рыбакова, участника первой сотни российского Forbs’а (его состояние оценивалось в 1,3 млрд долларов в 2020 году). Г-н Рыбаков наделал шуму своим роликом в YouTube: он заявил, что арендовать жилье – выгоднее, чем покупать, и назвал ипотеку «разновидностью современного рабства»: «Ипотека выглядит как безобидная штука - типа надолго взял и потихонечку платишь. По словам Рыбакова, из-за «сакрального представления о собственности» люди становятся рабами банковской системы. Мало того: они еще и своих детей к этому приучают.
В сторону аренды пристально глядит и государство. И даже начинает предпринимать какие-то шаги – со все свойственной власти грациозностью. «ДОМ.РФ» заявил о программе строительства «доходных домов»; правда, экономика этой замечательной инициативы нигде не раскрыта. Вроде бы строить будут инвесторы, а государство (точнее – федеральный и региональный бюджеты) – будут им возмещать разницу между рыночной и субсидируемой арендной ставкой.
Другая инициатива – создание единой цифровой платформы, куда арендодатели и арендаторы будут приходить, чтобы найти друг друга. Главный интересант этой программы – ФНС: налоговая служба давно присматривается к мутным потокам арендной налички, но пока никак не может прибрать их к рукам. Администрирование обходится дороже. Собственно, если платформа будет удобной (хотя бы как «ДомКлик»), а собственникам и арендаторам (хотя бы на первых порах) пообещают льготы, как самозанятым – шансы на успех не нулевые. Но для этого нужно другое качество управления. Пока больше похоже, что получится как с цифровыми сервисами Росреестра: миллиарды потрачены, а система регулярно висит, и сроки регистрации – дольше, чем в доцифровую эпоху...
Загородный вектор
Еще один пласт – загородная аренда.
Здесь свои проблемы: сезонность, невнятный статус таких объектов, долгий срок окупаемости. Но и здесь маячит перспектива: Дума занялась легализацией «гостевых домов». Пока, правда, только в формате ИЖС, то есть заведомо меньшей частью рынка. Привлекательные для отдыха места редко расположены непосредственно в деревнях и поселках.
«Пока спрос есть в сегменте краткосрочной аренды: на праздники, на выходные, летом в хорошую погоду и в пандемию до конца ограничений, - говорит Дмитрий Зюзин, руководитель ГК «Т-Дом». - Чем больше арендодатель даёт арендатору разлениться и убирает с его плеч «бытовуху», тем быстрее его объект найдёт арендатора. И перспективны не один-два-три домика, а хотя бы от 10, чтобы было экономически целесообразно даже готовить еду для клиентов». Кстати: весной Дмитрий Зюзин начинает строительство первых 15 арендных домиков в коттеджном поселке «Деревня Зюзино» на Правдинском озере (Выборгский район).
Несколько арендных домов будут строить партнеры «1-ой Академии недвижимости» в Сосново и Разметелево. Уже сейчас забронированы раскрученные места, вроде базы отдыха «Илоранта» или коттеджей в «Образе жизни». Один из корпусов «Северной Ривьеры» перестраивают под апарт-отель...
В общем, если предпринимателям не мешать избыточным регулированием – уже через год в Ленобласти будет достаточно разнообразного предложения на любой вкус и кошелек. А в город постепенно подтянутся обитатели регионов – там с работой и доходами еще хуже, чем в Петербурге. Постепенно восстановится туризм...
Аренда будет захватывать новые локации, осваивать непривычные форматы и развиваться через цифровые сервисы. Конкуренция за (небольшие) деньги арендатора будет жесткой.
Комментарии