Тюрьмы — туристам! Заводы — шопоголикам! Фабрики — хипстерам! Нет, это вовсе не лозунг новой социалистической партии. Это портал Novostroy решил разобраться, что такое ревитализация и как она выглядит на практике.
Из этой статьи вы узнаете, что можно сделать имея заброшенное здание завода и креативное мышление. А также почему побывать в одной финской тюрьме будет очень познавательно для туристов из Петербурга.
- Косметология в масштабах города
- Успешные примеры
- Тысячи идей для обновления облика города
- Трудности проведения ревитализации и пути их решения
Косметология в масштабах города
Термин «ревитализация произошёл от двух латинских слов re и vita. То есть буквальный перевод на русский — возобновление жизни. Поэтому такой термин используют не только градостроители, но и косметологи, когда говорят о процедурах омоложения кожи.
Ну а вот что под этим подразумевается в урбанистике: «Это создание городского пространства на базе старых или промышленных объектов. При этом сохраняется облик и культурное наследие, но меняется "начинка"», — сообщает Яна Вирченко, директор по продажам компании «Полис Групп».
В России слово «ревитализация» употребляется крайне редко, но это вовсе не потому, что ей никто не занимается. Просто есть довольно много схожих по смыслу терминов: реновация, редевелопмент, джентрификация и т. п.
О разнице между ними нам расскажет Юрий Александров, руководитель направления fee-девелопмента инжиниринговой корпорации «ИРБИС»:
«Термин “ревитализация” как один из видов развития территории необходимо рассматривать в контексте сопоставления с двумя другими схожими терминами: “реновация” и “редевелопмент”.
Редевелопмент — это проект развития территории, изменяющий как функцию территории, так и её застройку. Классическим примером редевелопмента является строительство жилого комплекса на территории бывшего промышленного предприятия.
Реновация — это проект развития территории, изменяющий застройку, но сохраняющий функцию. Классическим примером реновации является снос типовых панельных домов первых массовых серий (“хрущёвок”) и возведение на их месте современной многоэтажной жилой застройки.
Ревитализация — это проект развития территории, изменяющий функцию, но сохраняющий застройку. Классическим примером ревитализации является создание креативных или общественных пространств на территории исторической промышленной застройки.
Как правило, проекты ревитализации реализуются на территории объектов культурного наследия и в зонах их охраны, в том числе в исторических центрах городов, либо на иных участках, где возможности редевелопмента или реновации законодательно ограничены».
Ну что же, с терминологией мы разобрались. Самое время посмотреть на то, что такое ревитализация на практике.
Успешные примеры
Бурная промышленная революция в XIX веке в Западной Европе привела к тому, что значительную часть территории городов стали занимать заводы и фабрики. Но к концу XX века ситуация начинает меняться.
Промышленники всё чаще стали переводить производства в регионы с более дешёвой рабочей силой. Вследствие чего бывшие здания предприятий оставались заброшенными, а люди, живущие в таких районах — безработными.
Именно тогда и появилась концепция ревитализации подобных локаций. Бывшие заводы и фабрики стали превращать в музеи, арт-пространства, выставочные залы, бизнес-центры и т. п.
Из самых известных таких проектов можно отметить:
- Cultural Industries Quarter — квартал культурной промышленности в британском Шеффилде;
- Художественный центр Salts Mill в ещё одном британском городе — Солтейре;
- Manufaktura в Лодзи, которая сейчас является вторым по величине торговым комплексом в Польше.
Есть успешные примеры ревитализации и в России. Тем более что у нас заброшенных промышленных зданий хоть отбавляй. Есть где разгуляться при наличии креативных идей.
Если говорить о столице, то первое, что приходит в голову — дизайн-завод «Флакон». Это торгово-выставочный, а также офисный центр, который был открыт в 2009 году в здании бывшего стекольно-хрустального завода.
«Флакон» уже смело можно называть культовым местом в столице. В 2011 году комплекс вошёл в число 14 проектов, изменивших облик Москвы в лучшую сторону, по версии журнала Forbes. Но в столице есть и другие интересные проекты. К примеру, дизайн-центр ARTPLAY и фудмолл «Депо».
Не отстаёт в этом плане и Северная столица. «С точки зрения ревитализации, в Санкт-Петербурге одним из самых успешных проектов является Новая Голландия. На месте бывших сушильных мастерских времён построек Петра I разместили одно из самых популярных пространств, где сегодня прекрасный парк, рестораны, офисы, зоны отдыха, картинные галереи, детские площадки и магазины», — сообщает Вячеслав Пона, директор по развитию компании Travelto Development.
У Юрия Александрова другой фаворит на звание лучшего проекта по ревитализации бывшей промышленной зоны: «В Санкт-Петербурге наиболее интересный проект – это формирующийся кластер “Севкабель” - “Исткабель” - “Брусницын”».
А ещё несправедливо будет обойти вниманием:
- креативные пространства «Люмьер-Холл» в здании бывшего газгольдера и «Ткачи» (ныне закрытое) на месте ткацкой фабрики;
- лофт-проект «Этажи» на территории хлебозавода;
- торгово-развлекательный центр «Варшавский экспресс» в здании упразднённого Варшавского вокзала.
И всё же, по сравнению с количеством заброшенных промышленных зданий в Москве и Петербурге, всё перечисленное — капля в море.
Тысячи идей для обновления облика города
Чем же объясняется малое количество проектов ревитализации в обеих столицах? Уж явно не отсутствием идей. Зарубежный да и отечественный опыт подсказывает, что при должном подходе из заброшенных зданий вполне реально сделать популярные и прибыльные проекты. Тем более в городе на Неве, где пустует столько поистине культовых зданий.
«В Петербурге очень много заброшенных зданий, которые можно было бы переосмыслить, пересобрать в новом формате и создать большое количество увлекательных пространств на любой вкус, начиная от отелей и ресторанов до театральных и выставочных площадок.
Одним из ярких примеров ревитализации служит размещение отелей в тюрьмах. Уже не раз обсуждалось переустройство питерских Крестов, по примеру успешного финского опыта, когда тюрьма на острове Катаянокка была перестроена в уютный 4* отель. Там есть камера, которая сохранилась как музей, чтобы показывать постояльцам, как жили заключённые», — делится своим мнением Вячеслав Пона.
Ещё одна свежая идея — ревитализация бывших фортификационных сооружений, которых немало в пригородах Санкт-Петербурга. К примеру, знаменитые форты Кронштадта. Над тем, чтобы отреставрировать и превратить в музеи 3 таких сооружения, сейчас работают создатели проекта «Остров фортов».
Подход, который они применяют, можно назвать комбинированным: здесь и ревитализации исторических зданий, и создание новых пространств. При этом все объекты будут создавать комплекс с единой образовательно-рекреационной концепцией. Подробнее об этом можно узнать из материала: «Остров фортов — мегапроект, меняющий облик Кронштадта».
Так что идей для «оживления» заброшенных зданий море. А вот реализованных проектов гораздо меньше. Вероятно, девелоперы не очень хотят связываться с такими нестандартными объектами. Как считает Юрий Александров, застройщики берутся за них скорее от невозможности провести редевелопмент или реновацию, чем из соображений выгоды.
Сегодняшняя практика российских строительных компаний показывает, что им гораздо выгоднее разрушить промышленное наследие района и возвести там жилые высотки. Именно таким путём сейчас идёт освоение территории завода «ЗИЛ» в Москве или же Петровского острова в Санкт-Петербурге.
Трудности проведения ревитализации и пути их решения
Так почему же застройщики предпочитают сносить исторические здания и строить многоэтажки с нуля? Что мешает успешно реализовывать проекты по ревитализации? Можно ли что-то сделать, чтобы таких объектов в России стало больше? Вот как на эти вопросы ответили наши эксперты:
Вячеслав Пона:
Мы занимаемся ревитализацией отдельных зданий в центре Санкт-Петербурга и чаще всего сталкиваемся с проблемами юридического характера. К примеру, если раньше земли были промышленного назначения, то перевести их в коммерческое использование или жилое очень сложно или практически невозможно. Если бы упростили процесс перевода статуса земель или статуса зданий, то примеров ревитализации стало бы в разы больше.
Юрий Александров:
Нужна активная партнёрская позиция городских властей и меры государственной поддержки: займы от институтов развития с минимальной ставкой, льготы по налогам и прочее.
Владислав Преoбраженский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
Проведению ревитализации в российских городах мешает отсутствие достаточного объема инвестиций. Москва – большой рынок, со множеством потребностей и платежеспособным спросом. В регионах этого нет и зачастую требуется помощь со стороны местных и федеральных властей, например при реновации городской инфраструктуры, от которой зависит ревитализация тех или иных пространств.
Яна Вирченко:
Жёсткие законодательные рамки мешают проведению ревитализации: сложно переводить назначение зданий и участков, готовить пакеты документов. Юридически этот вопрос шатко закреплён, что усложняет и делает дорогим процесс ревитализации. Также необходимы инвесторы, которые будут готовы вкладывать средства в данную задумку и получать интересную доходность. Думаю, не в далёком будущем ситуация изменится в лучшую сторону.
Комментарии