Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о необходимости общего стандарта для ипотечного рынка. Каким должен быть этот документ и как он повлияет на рынок – поинтересовались у экспертов.
- Не новая практика
- Утвердит существующие предписания
- Владение имуществом не всегда выигрышно
- Надувающийся финансовый пузырь нужно аккуратно удерживать
Не новая практика
Стандарт банковского кредитования – это практика, которая уже внедрена в ряде стран, активно развивающих финансовую поддержку населения и банков, отмечает руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева. «То есть во всех банках заемщик получит одинаковую оферту, изучит одинаковый список документов для предоставления кредита, да и ставки по кредиту тоже будут одинаковыми. И клиенту не надо тратить время на поиск выгодных предложений, изучать документы и сезонные акции от разных банков или даже нанимать специалиста-посредника для поиска самого выгодного варианта получения финансов».
Возвращаясь к словам главы Центробанка, эксперт замечает, что это заявление прозвучало не на пустом месте. Данный вопрос уже неоднократно рассматривался правительством и самим Банком России. «Более того, разработка стандарта уже имеет под собой документальную основу. Достаточно вспомнить предложенный ДОМ.РФ в 2019 году "Стандарт ответственного ипотечного кредитования"», – вспоминает Мария Румянцева.
Что касается целей предложенного стандарта, то таковыми Мария в первую очередь видит социальные:
- снижение обременительности ипотечного кредитования для заемщиков;
- поддержка заемщиков, испытывающих проблемы с обслуживанием ипотечного кредита;
- минимизация потерь заемщиков при невозможности вернуть жилзайм;
- сокращение расходов заемщиков на обслуживание ипотеки;
- приоритет урегулирования проблемной задолженности заемщиков без обращения в суд;
- справедливые и быстрые судебные способы обращения взыскания.
«Также, по заявлениям разработчиков, этот документ будет способствовать повышению качества ипотечных продуктов и снижению доли проблемной задолженности, – добавляет Мария Румянцева. – А последний аспект уже вызывает пристальное внимание всех участников рынка недвижимости, так как растет объем неплатежей по уже взятым кредитам».
Утвердит существующие предписания
Стандарт ипотечного кредитования, по сути, утвердит уже существующие предписания, касающиеся ипотечных кредитов с высокой долей риска невозврата – считает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. «К ним относятся ипотека с первоначальным взносом менее 20% от стоимости объекта, а также ипотека по околонулевым ставкам – на них введено повышенное резервирование. Проблема текущих требований в том, что они не работают в полной мере. Пока застройщики и банки находят возможности оформлять ипотеку тем, кто не может себе позволить приобрести жилье по ставкам госпрограмм или оплатив 20% первого взноса. Например, на рынок вернулась траншевая ипотека, а помимо нее есть еще много разных схем, начиная от скидки к процентам на первые месяцы, заканчивая кешбэком по кредиту, который фактически обнуляет первый взнос».
В то же время Ярослав обращает внимание, что пока точное содержание стандарта не утверждено и известно лишь, что к имеющимся запретам добавится требование не выдавать кредиты заемщикам, собравшим деньги на первоначальный взнос с помощью кредитов у других банков. «Сама по себе идея хорошая, однако стоит учесть, что кредиты для оплаты первоначального взноса берут лишь 7% заемщиков, так что существенно картина не изменится. Что касается закрепления уже действующих требований, то это необходимо, так как текущая ситуация чревата дефолтами. На данный момент застройщики и банки снижают процент кредитования за счет завышения стоимости объекта кредита. Если у заемщика возникнут проблемы (например, из-за потери дохода), то банк не сможет продать залог по цене купленной в ипотеку квартиры. То есть потери будут и у клиента, и у кредитора. Причем тем больше, чем значительнее была увеличена стоимость квартиры. В целом готовящийся стандарт должен уменьшить риски дефолтов, которые могут возникнуть как на стороне заемщика, так и на стороне банка».
В завершение своего комментария Ярослав Баджурак полагает, что стандарт потребует со стороны регулятора ресурсы на свою разработку. «Банкам же придется перестроить финансовые модели и отсечь порядка 20% заемщиков, что неизбежно приведет к уменьшению прибыли».
Владение имуществом не всегда выигрышно
Ипотека остается основным драйвером и одновременно спасательным кругом рынка жилищного строительства – говорит генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. С одной стороны, это не может не радовать, ведь у покупателя есть достаточно гибкие и разнообразные финансовые инструменты для покупки квартиры. С другой – наблюдает рост зависимости девелоперов от ипотеки, и эта зависимость – большой риск. «В случае ужесточения условий или отмены тех или иных программ, заместить "ипотечный" спрос нечем. Для рынка ипотеки важен не столько один отдельно взятый стандарт, сколько развитие системы повышения доступности жилья в общем. Например, если мы говорим об ипотеке в жилищном строительстве, важно уделять внимание платежеспособности заемщика – размеру первого взноса, комфортному размеру ежемесячного платежа. Сумме первого взноса следует уделить особое внимание, ведь получение потребительского кредита для первого взноса – это очень большой риск».
В представлении Марии Черной, клиенту, желающему улучшить свои жилусловия, государство должно предоставлять выбор – арендовать квартиру или иметь жилую площадь в собственности. «Это тоже влияет на спрос и стабильность рынка жилищного строительства. Рост объемов государственного арендного фонда может стать отличным способом решить жилищный вопрос, не обременяя себя кредитом на несколько десятилетий. Но для этого должна смениться парадигма об обязательном владении имуществом. На примере западных стран мы видим, что это не всегда самая выигрышная стратегия», – уверена девелопер.
Надувающийся финансовый пузырь нужно аккуратно удерживать
Логично, что мегарегулятор интересуют не только объемы выданных финансовыми организациями ипотечных кредитов, но и качество кредитного портфеля системообразующих банков, – комментирует техноброкер, экономист и IT-менеджер Сергей Гатауллин. «При этом нельзя допустить обвала рынка недвижимости по причине замедления платежеспособного спроса, а надувающийся финансовый пузырь необходимо не то, чтобы постепенно "схлопывать", а скорее аккуратно удерживать в заданных границах управляемой девальвации рубля. Запрет на внесение первоначального взноса за счет необеспеченного кредитования, макропруденциальные лимиты и надбавки к капиталу выглядят вполне закономерным продолжением сценария ужесточения регуляторной политики в сегменте ипотечного кредитования. Отдельного внимания заслуживает предотвращение распространения недобросовестной рекламы, когда заемщик не понимает реальную стоимость кредита».
Мнение кого из экспертов вам ближе и почему? Делитесь своими взглядами в комментариях и подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками». Так вы всегда будете в курсе главных новостей рынка недвижимости и не пропустите свежие обзоры и аналитику.
Комментарии