Если собрались вложить свои средства в недвижимость с привлечением ипотеки, но не хотите стать в перспективе банкротом, обратите внимание на советы экспертов.
- В чем соль
- С чего начать
- Изучение документов
- Учет всех расходов и подушка безопасности
- Топ-3 варианта для самоокупаемой ипотеки
- Примеры с расчетами окупаемости
- Советы после оформления кредита
В чем соль
Ипотека может гасить сама себя, если инвестор приобретает недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду и получения дохода. Для этого нужно, чтобы арендные платежи покрывали ежемесячные выплаты по ипотеке и другие расходы. Так со временем кредит будет полностью погашен силами арендаторов, а инвестор начнет получать прибыль.
«Также возможны варианты, когда инвестор приобретает недвижимость в ипотеку, а затем перепродает ее за большую стоимость, погашает кредит и еще остается прибыль. Но для этого нужно хорошо изучить рынок и выбрать выгодную локацию», – отмечает гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.
С чего начать
Один из ключевых моментов – выбор правильной локации. Если дом расположен в микрорайоне с плохой транспортной доступностью и неразвитой инфраструктурой, спрос на жилье будет невысоким. Чтобы найти арендаторов, придется снижать цены. Даже стратегия перепродажи может не сработать, ведь цена на рынке окажется ненамного выше той, за которую недвижимость приобреталась.
«Нужно иметь в виду и другие особенности населенного пункта, где находится инвестиционное жилье. Например, в Сочи квартиры в домах, расположенных в спальных районах, востребованы только для долгосрочной аренды. Это не дает такую доходность как сдача жилья посуточно в более выгодных локациях ближе к морю или в деловом центре», – обращает внимание Юлия Усачева.
Не важно, собираетесь ли вы перепродать квартиру или зарабатывать на аренде, начните с выбора хорошего варианта – добавляют в экосистеме недвижимости «Тренд Новостройки», подчеркивая: «Локация, этаж, вид из окна, инфраструктура – учитывайте каждую мелочь, чтобы потом не оказаться в минусе».
Следующим шагом должен стать поиск выгодного предложения от банка и застройщика/агентства недвижимости. «Проверьте, какие льготы и субсидии вам положены, – советуют в «Тренд Новостройках». – Проанализируйте ставку по ипотеке и изучите нюансы, например, как сэкономить на страховке». Не пренебрегайте обращением к профессиональным участникам рынка недвижимости, которые за счет знания всех нюансов и горячих предложений помогают своим клиентам экономить время и средства.
Тщательно рассчитайте оптимальное соотношение между стоимостью приобретаемой в ипотеку недвижимости и рыночной арендой. Найдите объект, стоимость аренды которого будет сравнима с ежемесячным платежом по ипотеке. «То есть, стоимость недвижимости должна быть такой, чтобы покрыть или превысить стоимость аренды, – поясняет основатель строительной компании «Юко» из подмосковного Солнечногорска Вадим Юлдашев, добавляя, – сдаваемая недвижимость может подвергаться сезонным колебаниям спроса и арендной платы, поэтому рекомендуется проводить анализ рынка перед покупкой ипотечного объекта».
Изучение документов
Банкротами становятся не всегда те, кто плохо управляет своей недвижимостью или неправильно рассчитывает платежи. Если инвестор недостаточно хорошо изучил рынок и репутацию застройщика или продавца, есть риск приобрести жилье в будущем недострое или в случае со «вторичкой» – у мошенников. При этом ипотечные платежи вносить в любом случае придется. Так что скрупулезно проанализируйте всю документацию и отзывы о продавце, чтобы не стать обманутым дольщиком или покупателем.
«При инвестировании же в апартаменты или гостиничные номера нужно внимательно читать договор с управляющей компанией и изучить ее репутацию, чтобы в дальнейшем из-за непредвиденных расходов на содержание эта недвижимость не стала для вас балластом», – дополняет Юлия Усачева.
Учет всех расходов и подушка безопасности
Стоит помнить, что ипотечные платежи – это не единственные траты. «Во-первых, нужно иметь в виду коммунальные платежи, – перечисляет Юлия Усачева. – Во-вторых, при покупке квартиры с черновой отделкой, придется понести расходы на проведение ремонта и покупку мебели. Инвестор не всегда может точно рассчитать, в какие суммы эти траты выльются, и может запланировать меньшую сумму, чем будет в реальности. Это приведет к тому, что арендные платежи не будут покрывать расходы, и квартира начнет приносить убытки».
Очень важно, чтобы инвестор имел накопления на случай, если возникнет простой. «Например, квартиросъемщик незапланированно расторг договор аренды, а найти нового сразу не удалось. В случае с посуточной арендой спрос может сильно зависеть от сезона. Из полученных в период пикового спроса средств рекомендую сформировать подушку безопасности, чтобы покрывать расходы в период, когда спрос упадет», – отмечает Юлия Усачева.
Топ-3 варианта для самоокупаемой ипотеки
Чтобы ипотека гасила себя сама, юрист и налоговый консультант ООО «РСК-Недвижимость» Ольга Федерякина советует рассмотреть следующие три варианта:
- Приобрести квартиру стандартной площади с ремонтом и мебелью в хорошей локации и вносить не менее 50% от ее стоимости. «При таком раскладе платеж по ипотеке примерно равен платежу за аренду».
- Купить квартиру с ремонтом и мебелью и организовать бизнес по посуточной аренде. «Так тоже можно получить доход, покрывающий сумму платежа по ипотеке».
- «Третий способ хитрый и требует просчетов: приобрести жилье небольшой площади. Можно подобрать так, что жилье будет недорогое, соответственно, платеж по нему будет небольшой, а сдаваться это жилье будет чуть дешевле, чем полноценная квартира, и платеж будет покрываться арендными платежами», – говорит Ольга Федерякина.
Примеры с расчетами окупаемости
Для понимания, станет ли ипотека самоокупаемой, кандидат экономических наук, доцент РЭУ имени Плеханова Елена Зацаринная предлагает воспользоваться услугами ипотечного калькулятора. «Например, рассмотрим вариант приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 5 млн руб. В расчет примем минимальный первоначальный взнос по ипотеке 10%. В данном случае размер ежемесячного платежа по кредиту составит около 44 927 руб. Сможете ли вы сдать приобретенную квартиру в аренду за такую стоимость? Скорее всего, нет.
Нужно рассмотреть вариант, с более высоким процентом стартового капитала. Попробуем провести аналогичные расчет, не меняя ранее отмеченные критерии. При величине первоначального взноса в 20% – ежемесячная оплата по кредиту составит около 40 тыс. руб., 50% – 25 тысяч. Вот и простая арифметика».
Советы после оформления кредита
Чтобы обезопасить себя от банкротства, оформлять ипотеку эксперты советуют на максимальный срок с минимальным платежом. Излишки же при их наличии стоит вносить досрочно для уменьшения ежемесячного платежа или срока кредита. «Если случится форс-мажор, платеж будет минимальным, и вносить деньги будет легче. А если вы сдаете квартиру в аренду, то, вполне вероятно, дохода от жильцов будет хватать на ежемесячный платеж», – говорят по этому поводу в Тренд Новостройках».
Для досрочного погашения жилзайма используйте налоговый вычет. Также изучайте предложения банков о рефинансировании и депозитах. «Если ставка по депозитам в банках выше, чем ваша ипотечная ставка, временно направляйте излишки денег туда, – рекомендуют в «Тренд Новостройках», добавляя, – и, конечно, наблюдайте за рынком, чтобы вовремя продать недвижимость с максимальной выгодой. Если вы купили квартиру для инвестиционных целей на этапе котлована, то уже через 2-3 года сможете заработать 30% разницы после ее продажи. Этого хватит, чтобы погасить ипотеку досрочно и остаться с хорошей прибылью на руках».
Стоит обратить внимание и на страхование ипотеки – убеждена эксперт агентства недвижимости «Самолет плюс» Маргарита Данилова: «Оно может защитить вас в случае возникновения финансовых трудностей или непредвиденных обстоятельств, таких как утрата работы или болезнь. Правильно организованное страхование сможет помочь выполнить выплаты по ипотеке в срок, несмотря на возможные финансовые трудности».
В заключение, чтобы ипотека гасила себя сама, эксперты рекомендуют тщательно планировать свои финансовые возможности и рассчитывать каждый шаг, а также правильно подойти к выбору жилкредита. Нужно помнить и то, что в первые годы львиная доля платежа по ипотеке – это проценты, которые берет банк. «Если мы, к примеру, ежемесячно выплачиваем 30 тысяч рублей, то в первое время 28 тысяч поступают банку, и лишь 2 тыс. идут на выкуп жилья. И если нам по какой-то причине в итоге не удается выплатить кредит, мы можем остаться без квартиры, даже несмотря на то, что платили по ипотеке в течение нескольких лет. Поэтому перед покупкой важно рассчитать ежемесячную переплату по процентам, учесть график платежей, понять, удастся ли вносить средства в полном объеме и в срок. Также стоит рассмотреть, сколько будет стоить посуточная аренда вашей квартиры или за сколько ее получится сдавать помесячно, если первый вариант по какой-то причине не подойдет», – резюмирует финансист и основатель агентства финансовых директоров «Финсовет» Николай Ившин.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
Комментарии