Государство стимулирует ипотечные продажи, но это не приводит к росту объемов строительства, только к росту цен. Сейчас начинается вторая часть операции «наступи на грабли снова» по вливанию денег дольщиков в банки, которые зарабатывают на новостройках.
Рынок недвижимости стал полем для креатива. Для него придумываются уникальные законы ценообразования, уникальные ипотечные программы, в которых ценность залога рисуется на бумаге. Создается своя реальность – как в Minecraft. Играют все – покупатели, продавцы, строители, государство.
Ипотека – драйвер чего?
Ипотеку называют драйвером рынка недвижимости. Мол, именно она позволяет сделать покупку квартир более-менее доступной. Но удивительное дело, ипотечное кредитование не приводит к росту объемов строительства многоквартирных домов. В течение четырех последних лет ежегодный объем держался на уровне 43,5 млн кв. м.
Прошлогодний рекорд, о котором гордо кричали строительные чиновники («Это рекордный ввод не только за новейшую историю, а еще со времен Советского Союза, – делился своей радостью вице-премьер Марат Хуснуллин. – Это самый большой ввод, который когда-либо в стране строился».), случился благодаря частному строительству, в котором государство почти никак не участвует и которое живет без ипотеки. Всего было построено 92 млн кв. м жилья, из них частниками 49,1 млн (на 20% больше, чем годом ранее!), а застройщиками – 43,5 млн кв. м. Да-да, именно частники обеспечили этот рекорд – без ипотеки и помощи Минстроя. Об этом скромно умалчивают чиновники-рекордсмены.
А вот свежий рекорд от Минстроя, и опять – индивидуальное домостроение рвется вперед. По состоянию на 1 июня 2022 года ввод жилья в России составил 44,5 млн кв. м – на 54,6 % выше показателя аналогичного периода 2021 года, из них МКД – 16,3 млн кв. м (+31,3 %), ИЖС – 28,1 млн кв. м, что на 72,3 % (сколько-сколько?!) выше показателя аналогичного периода 2021 года.
Динамика ввода жилья, 2018-2020 год. Только объемы ИЖС растут Источник: ДОМ.РФ
Но не стоит забывать, что именно поддержка государством ипотечных ставок привела к ажиотажному спросу на новостройки в последние два года и в итоге к безумному росту цен. И это касается не только госипотеки, которую запустили, чтобы не дать рухнуть строительной отрасли в коронавирусную пандемию. «Дальневосточной ипотекой» (стартовала с 1 января 2020 года) можно объяснить и почти двукратный рост «квадрата» с 2019 года в Амурской области.
Росли не только Москва и Петербург. Льготные ипотеки везде оставили свой след
Рост цен совсем не стимулирует застройщиков строить больше: стройкомпании могут продавать меньше, нисколько не теряя в заработке. И в этом году скорее всего мы также не увидим роста объемов многоквартирного жилья, а в ближайшей перспективе вполне возможно и снижение объемов стройки. Вся надежда на частников.
Лишь один пример: можно меньше продавать, но не терять в выручке. Продажи недвижимости за прошлый год «Группы ЛСР»
Ставка – ложь, да в ней намек. Добрым молодцам урок
Государство снова наступает на те же грабли, которые привели к перекосам в ценообразовании, превратив рынок недвижимости в поле для спекулянтов. В этом году застройщики и банки пошли еще дальше, предложив субсидированную от себя ипотеку (0,01%) с повышением цен на квартиры и апартаменты (на 15-40%). Красивые получаются на бумаге цифры: растет количество сделок с ипотекой, растут объем займов в рублях (заемщику приходится брать большую сумму кредита), аналитики, анализируя реальные сделки, будут отмечать рост цен, который происходит из-за субсидирования. По факту, говорят застройщики и банкиры, заемщик платить будет меньше, но «нарисованный» рост цен трансформируется в красивую картинку фактического роста, на который начнут ориентироваться продавцы вторички. И понеслось. Чиновники будут рапортовать о росте объема ипотеки. Строители – о росте стоимости квартир (инвесторы, покупайте). Рынок недвижимости все больше будет отрываться от реальности – что и так уже происходит.
«На снижение цен сильно рассчитывать не стоит. Застройщики вместе с банками из кожи вон лезут, чтобы не допустить снижения цен», – говорит Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости своего имени. Вот и вся цель ипотечной политики.
В заключение новый тезис о доступности жилья. Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города»: «Низкая доступность обычно говорит не о плохих условиях жизни, а о хороших, а высокая часто говорит о депрессии в экономике».
Комментарии 2
Все правильно. До 2020 года мы жили плохо, а теперь стали жить хорошо:)
Пузыри имеют свойства лопаться.., Цены давно оторвались от реальности.. Ипотека 30 лет .. Ярмо на всю жизнь..