В ЦБ в конце 2023-го назвали жилзаймы под нулевую ставку «рудиментом» ипотеки от застройщика. Какими еще пунктами стоит дополнить список пережитков рынка недвижимости и почему – Novostroy поинтересовался у специалистов.
Возрождение проверенных схем застройщиков
Риск того, что массовая льготная ипотека (под 8%) тоже скоро станет пережитком, велик – полагает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак:
Официальный срок окончания госпрограммы – 1 июля 2024 года. Однако и до завершения программы власти последовательно ее "прижимают", условия ухудшают. В результате доступный для большинства первоначальный взнос 15% остался в прошлом, и людям теперь приходится копить вдвое больше. Значит, госпрограммой не смогут воспользоваться люди с доходами ниже среднего, а сам кредит перестал быть массовым. Причем сохраняется риск ее досрочного завершения – до 1 июля 2024 года. Но, как говорится, лучше ужасный конец льготной ипотеки, чем ужас ухудшений ее условий без конца, который рынок наблюдает сейчас».
Другой «атавизм» льготной ипотеки уже заметили инвесторы в недвижимость. С 1 января 2023 года заем по госпрограмме (под 8%) выдается в режиме один кредит в одни руки, и это правило пролонгировано на условия кредитования с 1 января 2024 Постановлением Правительства РФ № 2166 от 15.12.2023 года.
Еще один шаг в сторону отмирания госпрограммы был сделан после того, как власти уравняли лимит программы для всех регионов до 6 млн рублей. По сути льготный кредит стал бесполезным для заемщиков из обеих столиц и городов-миллионников при покупке квартиры дороже 9 млн рублей, учитывая, что ипотечный первый взнос составляет 30%, или 3 млн рублей. Сейчас цены гораздо выше даже на однокомнатные квартиры, что мы видим не только в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области, но и в федеральных центрах. Получается, люди просто не могут купить квартиру в этих регионах, так как суммы льготной ипотеки не хватит.
Следующий кандидат в список пережитков – комбинированная или сдвоенная ипотека. Она появилась весной 2022 года. Благодаря комбо-ипотеке (Постановление Правительства РФ № 806 от 30.04.22) общая сумма жилищного кредита на новостройки для льготных заемщиков увеличивалась до 30 млн рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 млн рублей – в остальных регионах. На практике банки дополнительно удваивали лимиты кредитования. А клиенты могли оформлять часть суммы займа по субсидированной государством ставке и «добирать» остаток средств по рыночным ставкам банков. В декабрьском постановлении кабмина (№ 2166 от 15.12.2023 года) нет упоминания о продлении действия этого механизма. Правда, и прямых запретов сдвоенной ипотеки нет. Возможно, власти дадут дополнительные разъяснения.
Суммируя нашу версию списка «рудиментов», можно сделать вывод: уходят в прошлое массовые меры господдержки ипотечников со скромными доходами. Им на смену в 2024 году приходит ренессанс проверенных схем застройщиков, которые не запрещены законами и ЦБ. Полагаем, девелоперы будут активнее предлагать схемы трейд-ин, аренды с последующим выкупом, рассрочки или отсрочки платежа и др., чтобы продавать возведенные квадратные метры. Возможно, мы увидим и новые элегантные решения, ведь российские девелоперы умеют придумывать маркетинговые ходы.
Другие пережитки рынка недвижимости
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев:
Основным пережитком я считаю чрезмерно высокую плату за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участка. Это ограничительный барьер, который сдерживает сбалансированное развитие строительной отрасли. Эффект от поступления средств в бюджет нивелируется сокращением доступности жилья, ведь девелоперам неизбежно приходится «отыгрывать» упущенную маржинальность за счет клиентов. Считаю необходимым законодательно установить минимальную плату за смену ВРИ для застройщиков, которые в рамках своих проектов создают социальную инфраструктуру и рабочие места.
Директор департамента продаж жилой недвижимости «Сумма элементов, ГК» Светлана Бардина:
Определенно пережитком является настороженное отношение клиентов к длительным работам «нулевого цикла». Некоторые покупатели, вспоминая о временах до перехода отрасли на проектное финансирование, начинают подозревать наличие проблем у девелопера. Однако продолжительные работы на котловане – это норма, особенно для небоскребов. Например, у строящегося в «Москва-Сити» сверхвысокого (340 метров) небоскреба «Дом Дау» глубина котлована также достигает 22 метров (высота 8-этажного дома). Это сопоставимо с объемом котлованов самых высоких зданий мира, что свидетельствует о сложности работ строителей высоток в российской столице.
Директор по девелопменту компании RARITECO Екатерина Борисова:
Возможно, «пережиток» было бы слишком громким словом для коммерческих объектов в рамках новостроек элитного и делюкс-класса, но определенно можно сказать, что отношение покупателей и застройщиков меняется к такой опции. Коммерческие объекты на первых этажах дорогих новостроек далеко не всегда плюс. Обычно лично резиденты столь дорогих домов сами не посещают магазины, а за услугами обращаются в давно проверенные сервисы (фитнес, рестораны, салоны красоты, медицинские центры), которые могут находиться в разных точках Москвы. Добраться до них для них тоже не составляет труда. Поэтому коммерческие объекты непосредственно на территории комплексов снижают их приватность, безопасность, покой. Их нужно заменять некоммерческими пространствами, доступными только для резидентов, и закрытыми от внешнего мира. Это косметологические кабинеты, тренажерные залы, коворкинги, куда можно пригласить личного проверенного специалиста или гостей.
А что бы вы отнесли к пережиткам рынка недвижимости?
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии