Рассказываем, что предпринять ипотечнику, если нет денег на обслуживание жилзайма. Отдельно остановимся на случаях, когда даже продажа недвижимости не позволит закрыть долг перед банком.
Разница в 30% и больше
Статистика ЦБ показывает, что уровень просрочки по ипотеке в 2024 году остается на стабильно низком уровне 0,4%. Следовательно, проблема не столь острая. Тем не менее регулятор не первый год предпринимает меры для снижения рисков в ипотечных сделках с недвижимостью по завышенной цене – обращает внимание исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
«Речь в первую очередь идет о новостройках, которые девелоперы продают по различным схемам, – поясняет собеседник Novostroy. – Очевидно, что в случае дефолта заемщика под ударом оказывается и сам клиент, и банк-кредитор. Ведь залоговая квартира на 30% (а нередко и больше) дешевле цены сделки. В итоге банк забирает недвижимость ипотечника, и может случиться так, что денег, вырученных от продажи с торгов, не хватает, чтобы покрыть долг. Человек остается с не до конца выплаченной ипотекой и без квартиры».
Фактически эта ситуация, по замечанию эксперта, мало чем отличается от проблемного потребительского кредита. «Но напомним, у любого банка богатый опыт работы с возвратом любых просроченных долгов. Не зря же у банкиров в штате внушительные подразделения юристов, которые идут в суд и "выколачивают" из должника все до копейки. Поэтому мы не думаем, что идея обнулить проблемный ипотечный кредит жизнеспособна», – отмечает Ярослав Баджурак.
К слову об обнулении ипотечного кредита, подобные прецеденты могут появиться, в представлении автора просветительского проекта «Экономизм» Алексея Кричевского. Таким мнением экономист поделился в беседе с агентством «Прайм».
В то же время Ярослав Баджурак не исключает, что в дальнейшем могут быть отдельные прецеденты по аналогии с потребительским кредитованием, когда банк по истечении срока давности (3 года) и многочисленных безрезультатных судебных разбирательств списывает, к примеру, небольшую проблемную задолженность или долги умерших заемщиков. «Однако "прощение" долга – скорее исключение из общего правила банкиров: за каждый кредитный рубль они бьются до конца, чтобы не допускать убытков. Что вполне логично, ведь банки не благотворительные организации. Их цель зарабатывать прибыль акционерам, а не генерировать убытки из-за списанных кредитов или, согласно инициативе уважаемого экономиста, из-за ипотеки».
Всего 3 месяца
Мнению представителя «Выберу.ру» вторит арбитражный управляющий и гендиректор ООО «Долгам.Нет» Дмитрий Донсков. Эксперт подчеркивает, что случаи, когда банки оставляют за собой ипотечное жилье заемщика, – не редкость. «Для этого достаточно просрочить платежи на 3 месяца и дождаться момента, когда кредитор обратит взыскание на предмет залога в досудебном или судебном порядке».
Условия такого взыскания оговаривает кредитный договор. «И даже если в договоре его нет, то ничего не мешает кредитору получить соответствующий исполнительный документ: судебный акт, исполнительный лист, исполнительную надпись нотариуса. И главное: кредитному учреждению, которое зарабатывает на финансовых операциях, нет никакого смысла кому-либо что-то прощать, – говорит Дмитрий Донсков, добавляя, – банк, который чаще всего выступает в роли такого кредитора, предоставляет заемщику деньги под залог недвижимости. И если заемщик по той или иной причине не платит, то банк имеет полное право забрать предмет залога, а остаток долга взыскать. Зачем прощать то, что можно получить обратно в принудительном порядке? Кредитор может удерживать часть вашего дохода самостоятельно (ищете соответствующий пункт в договоре) или через судебных приставов-исполнителей».
Без универсального рецепта
Возвращаясь к критике взглядов Алексея Кричевского, Ярослав Баджурак обращает внимание, что банкам сейчас придется реструктурировать или списывать ипотеки, выданные в регионах, где объявлены режимы КТО (контртеррористической операции) и ЧС. «Их (банковские – ред.) расходы неизбежно вырастут. Поэтому мы не думаем, что они в ближайшей перспективе будут добровольно списывать по всей стране долги ипотечников с проблемами. Тем более сами заемщики перед тем, как прибегать к крайним мерам (продажа квартиры или банкротство), могут взять ипотечные каникулы по госпрограмме либо воспользоваться каникулами, которые предусмотрены практически у всех банков-кредиторов».
При всем при том Ярослав Баджурак подчеркивает, что сегодня нет универсального рецепта, как действовать, если должнику с проблемами не хватает стоимости ипотечной квартиры, чтобы рассчитаться с банком полностью. Меж тем есть несколько советов, которые могут пригодиться для уменьшения потерь:
Во-первых, столкнувшись с ухудшением вашей жизненной ситуации не нужно прятаться от банка-кредитора. Рекомендуем обратиться в его отделение и обсудить с кредитным менеджером варианты кредитных каникул. Так вы выиграете время, ведь по госпрограмме каникулы предоставляют на срок до 6 месяцев, а дополнительно плюсуем время по собственным программам каникул кредиторов. За период отсрочки рынок недвижимости может снова вырасти, ведь динамика на нем циклична. Не исключено, что спустя год ваша ипотечная квартира будет стоить дороже.
Другое решение – продавать ипотечную квартиру самостоятельно по максимально возможной цене. Так вы возьмете ситуацию в собственные руки и выиграете время. Теперь это разрешено законом (ФЗ № 140 от 12 июня 2024 года). Он вступит в силу в начале сентября. Право на продажу ипотечной квартиры предоставляется независимо от размера взятого кредита. Сама процедура выглядит так: заемщик уведомляет банк о намерении продать ипотечное жилье, а банк в течение 10 дней рассчитывает минимальную цену продажи. Она определяется как объем требований кредитора на день окончания срока реализации. Срок самостоятельной продажи ипотечной квартиры – 4 месяца со дня оформления заявления. При этом допускается продление этого срока.
По новым правилам пока длится процедура самостоятельной реализации, кредитор не имеет права обращать взыскание на залог, но может помочь заемщику с продажей. Вырученная от продажи сумма будет зачисляться на счет, определенный ипотечным кредитором. Положительная разница между ценой продажи и размером долга по ипотеке затем будет перечислена заемщику.
Отказать человеку в самостоятельной продаже кредитор имеет право только в строго определенных случаях, указанных в законе. Например, если процесс обращения взыскания уже запущен или происходит банкротство клиента или банка.
Есть и третий путь – стать банкротом. Не углубляясь в нюансы, многие полагают, что так они избавятся и от проблемной квартиры, и от долгов. Но такое решение следует оставить как самую крайнюю меру. Дело в том, что сам процесс банкротства довольно сложный, несмотря на информацию, которая множится в сети. Другой момент, если ипотечное жилье у банкрота единственное, то по закону (ФЗ № 293 от 8 августа 2024 года) оно выводится из конкурсной массы. В рамках дела о банкротстве клиент обязан заключить мировое соглашение с кредитором. Проще говоря, снова договариваться с банком. То есть фактически ситуация вернется в исходную точку.
По поводу банкротства Дмитрий Донсков, в свою очередь, замечает: это единственный выход, если:
- решить финансовые проблемы в ближайшее время не представляется возможным;
- понимаете, что денег от продажи недвижимости не хватит, чтобы полностью рассчитаться с кредитором.
«Ипотечное жилье будет продано, и если продажа полностью не закроет ваши обязательства перед кредитором, то определением суда вас от них освободят. И не только от них, но и от других кредитов и займов, а также долгов перед физическими лицами, организациями ЖКХ и даже налоговой. А те, кто не готов расстаться с ипотечной недвижимостью, с 9 сентября 2024 года получат реальную возможность сохранить единственное залоговое жилье в процедуре банкротства. Правда, для этого придется продолжить выплачивать кредит или погасить его целиком от третьего лица», – следует из слов гендиректора ООО «Долгам.Нет».
Ипотечникам же, чьи финансовые трудности носят временный характер, Дмитрий Донсков вслед за Ярославом Баджураком рекомендует обращаться в банк с просьбой предоставить кредитные каникулы. «Право приостановить платежи или снизить их размер на период до шести месяцев дает ипотечным заемщикам статья 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 №353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)"», – отмечает в заключение арбитражный управляющий.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии