На 15% сократились розничные продажи жилья в областных новостройках за 2019 год.
Подчеркнем: речь идет именно о розничных продажах. (в данном случае мы опираемся на данные Александра Пыпина, руководителя портала Dataflat). И это важно, потому что накануне перехода на эскроу и включения жестких нормативов для продолжения продаж по ДДУ (30% готовности, 10% продано) «оптовые продажи» практиковали многие застройщики.
Впрочем, и по официальным данным Росреестра спад очевиден: минус 8%, если считать по общему количеству зарегистрированных договоров «долевки» (в 2019 году - 27 619 договоров, за 2018-й - 30 099). Если считать строго по жилым помещениям, без апартаментов и машино-мест – минус 12% (25 654 и 29 429 договоров соответственно). Для сравнения: в Петербурге – рост на 11,5%.
То есть в кризисной ситуации (реформа – это всегда кризис) и в условиях стагнации доходов покупатель остался верен «инвестициям в бетон», но предпочел более понятные и менее рискованные городские проекты.
Этот вывод подтверждают и сведения Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: за 2019 год в границах Петербурга в новостройках было реализовано 3,5 млн. кв. м (в 2018-м – 3,8 млн кв.м), в пригороде – 0,8 (год назад - 1,2 млн. кв. м) (на 8% меньше уровня 2017 г, разница в спросе составила 90 тыс. кв. м). Доля пригорода в структуре спроса по агломерации составила 21% - на 3 процентных пункта ниже, чем в прошлом году; это минимальный показатель за последние 7 лет. То есть спад затронул оба сегмента рынка, и городской, и пригородный, но в пригородах он заметно глубже.
Есть еще фактор долгостроев. Эта тема заслуживает отдельного материала, но обозначим хотя бы контуры. В Петербурге на данный момент – 28 проблемных объектов; сколько обманутых дольщиков – в точности неизвестно (разные реестры, разные критерии); за прошлый год сдали 22. Проблему обещают решить в ближайшие два года. В Ленобласти проблемными считаются около 180 адресов (включая малоэтажку), по ним заключено около 20 000 договоров; за год ввели 20 долгостроев. Реальный срок, необходимый, чтобы снять вопросы – 4-5 лет. (Тем, кто интересуется подробностями, советуем заглянуть в «черный список» на сайте Novostroy.su. И обращать внимание на рейтинговые баллы конкретных проектов).
То есть риски в области выше, и хлопот у чиновников больше – не до новых площадок. Что и подтверждается динамикой вывода новых объектов. В Петербурге за год открылись продажи в 119 новостройках (3,48 млн кв.м, 83 610 квартир). В пригородных районах области - 32 объекта (625 000 кв. м, 16 390 квартир).
Область теряет позиции, город – в основном за счет недорогих крупных проектов в Шушарах, Парголово, Каменке и пр. – их завоевывает. Кроме того, в «новой реальности» застройщикам без банков не обойтись, и крупным городским компаниям проще и легче договариваться с кредиторами, чем средним и мелким областным застройщикам. Что дальше? У маркетологов есть такой извечный соблазн: брать какую-нибудь очевидную тенденцию и продлевать ее во времени. И это, конечно, приводит к грубым ошибкам. Потому что начинают работать новые факторы.
Первый – меры господдержки, объявленные президентом в послании 15 января. Увеличение размеров маткапитала, финансовая помощь при рождении первенца важна, в первую очередь, для небогатых семей. Это их шанс. А средняя цена «квадрата» в петербургском масс-маркете, по данным того же КЦ «Петербургская Недвижимость» – 114 600 рублей за кв. м. В областных новостройках «без претензий» квадратный метр обойдется покупателю в 76 600 рублей. То есть разница – в комнату. Для семьи с детьми это важно.
Второй фактор – льготная ипотека. Программа субсидирования ставок для жителей села и сельских агломераций распространяется на города и поселки с населением до 30 000 человек. То есть Янино и Заневка, Кудрово и Новоселье попадают в заветный перечень территорий, где ипотека будет доступна под 2,7%. Программа начинает действовать с 2020 года. И в Россельхозбанк уже поступают заявки. Как только банк подпишет соглашение с Минсельхозом (это, видимо, произойдет в ближайшие недели) – льготные кредиты станут реальностью. При этом у Петербурга никаких шансов поучаствовать в этой программе нет. Здесь уже заемщик, приобретающий жилье, будет сравнивать ежемесячные платежи. Допустим: стоимость жилья – 3 млн (про «плюс комната» не забываем!), первый взнос – 10%, срок погашения – 25 лет. В городе при ставке 9% ежемесячный платеж составит 22 660 рублей, в области при ставке 2,7% - 12 400. Почувствуйте, как говорится, разницу. Когда (и если) это механизм начнет работать, ипотека станет сильным аргументом в пользу области.
Вполне вероятно, что этот год станет переломным, и маятник покупательских симпатий качнется в другую сторону.
| Показатель | 2018 | 2019 | разница |
| Колич. квартир и апартов по ДДУ | 27769 | 23585 | - 15% |
| Кв.м по ДДУ | 1 033 785 | 881 634 | - 15% |
| Ср. площадь | 37,2 | 37,4 | |
| Ср. сумма сделки | 2 719 982 | 2 932 044 | + 8% |
| Стоимость кв.м. | 72 710 | 77 758 | + 7% |
Данные Dataflat.ru
Комментарии