Ипотека в точке перелома

Теперь минимальная стоимость ипотеки на покупку квартиры в новостройке составит 8%, на вторичном рынке - 8,1%. Подчеркнем: речь идет о базовых ставках. Кредитование по госпрограммам пока идет на прежних условиях: на момент подготовки этого материала ставка Сбера по льготным кредитам для новостроек составляла 5,75%. Вероятно, в ближайшие дни она также будет пересмотрена.

Упомянутые организации

Банк

Сбербанк

Решение крупнейшего кредитора имеет большое психологическое значение: период «дешевых денег» заканчивается. Одновременно Сбер повысил ставки по некоторым видам вкладов – до 4,5-5%.

Начавшееся повышение ставок по ипотеке сработает как сигнал для новой волны спроса: часть граждан, еще не принявших решение о покупке квартиры, поспешит заключить кредитные договоры до завершения госпрограммы. Но этот всплеск активности вряд ли будет продолжительным. Все чаще заемщики задумываются над главным вопросом современности: чем будем отдавать долги?

Аналитики компании Frank RG характеризуют ситуацию так: «Возможное начало кредитного бума на фоне нового цикла роста ключевой ставки ЦБ, замедления роста экономики и падения доходов населения». Ведь парадокс: доходы падают, ставки растут, а граждане влезают в новые долги! Одни стараются во что бы то ни стало сохранить привычный уровень потребления (пусть даже за счет будущего), другие стремятся «припарковать» оставшиеся сбережения в более надежные активы, чем слабеющий рубль. (Речь не только о недвижимости: уже есть случаи, когда на рублевые кредиты покупают валюту...)

ТГ-канал @banksta полагает, что россияне начали «проедать сбережения». По данным Росстата, граждане за первый квартал получили 14,3 трлн рублей доходов. При этом на покупку товаров и услуг они потратили 14,904 трлн. Сбережения с января по апрель сократились на 604,3 млрд рублей. Главные драйверы этого процесса – потребительские и автокредиты. Но ипотека тоже продолжает расти, хотя и медленнее, чем в 2020 году. Связь между ипотекой и новым строительством уже не так очевидна, как в первый период после введения льготных ставок.

Давайте сравним: два года назад, в первом квартале 2019-го петербургские строители заключили 23 630 договоров долевки. За тот же период, по данным Центробанка, граждане подписали 7757 ипотечных кредитов под залог ДДУ на сумму 21,6 млрд рублей. Первый квартал 2021-го: 16 405 ДДУ. То есть будущих квартир купили на треть меньше. А доля кредитов выросла: 9321 договор под залог ДДУ. Общая сумма по этой категории займов составила 35,4 млрд рублей – рост больше, чем в полтора раза.

Чтобы как-то справиться с долговой нагрузкой, заемщики увеличивают срок кредитования. В апреле 2019-го средний срок действия ипотечного кредита составлял 212,7 месяца, в апреле 2021-го – 239,3 месяцев.

Центробанк регулярно «проявляет озабоченность» ростом долговой нагрузки граждан. Но эта озабоченность пока не выражается в конкретных мерах, направленных на охлаждение рынка. Первые шаги в этом направлении – повышение ключевой ставки: 19 марта – до 4,5% и 23 апреля – до 5%. Но это тоже инструмент о двух концах: придушивая инфляцию, регулятор одновременно снижает шансы на быстрое восстановление экономики. И делает призрачной вероятность роста доходов.

Экономические соображения вступают в противоречие с политическими. Как (с неожиданной откровенностью) пишет авторитетный телеграм-канал «Незыгарь», власть «заинтересована в умеренном росте долговой нагрузки населения, с помощью которой надеются купировать часть протестных настроений. Россияне должны работать и платить взносы по ипотеке, чтобы меньше времени оставалось выходить на протестные акции...»

Данные ЦБ РФ

Данные ЦБ РФ

Данные ЦБ РФ

Данные ЦБ РФ