Рекордное падение ипотеки привело к сокращению спроса и паническим настроениям на рынке. Попытка исправить ситуацию субсидированием кредитов до нулевой ставки дала кратковременный эффект, но внешние причины могут нивелировать его. Нестабильность вынуждает заемщиков отказываться от кредитов.
Итоги этого года по объемам продаж жилой недвижимости и выдаче ипотеки, скорее всего, будут менее радостными, чем прошлогодние. Падение происходит по всем фронтам: спрос, количество сделок как за наличку, так и в ипотеку, настроение на рынке. Последние месяцы ситуация, кажется, выравнивается, но позитива она не принесла. Кроме того, внешние условия меняются постоянно и непредсказуемо – все это не создает уверенности в светлом будущем среди участников рынка, особенно среди потенциальных заемщиков, для которых стабильность особенно важна.
Плохие новости
ДОМ.РФ подвел итоги II квартала этого года. Худших показателей ипотечного кредитования уже трудно припомнить. Банки во II квартале предоставили 151,4 тыс. кредитов (-71% к II кварталу 2021 года) на 554,8 трлн рублей (-64%). Наиболее существенно количество выдач снизилось на вторичном рынке (-74% к II кварталу 2021 год по новым кредитам, -95% в рамках рефинансирования) в результате роста ставок по рыночной ипотеке до 17-20%. На первичном рынке, где действовали льготные ипотечные программы, сокращение выдачи было меньше (-58% г/г), а в сегменте ИЖС и готовых домов выдача выросла (+16% г/г).
Как результат, спрос на жилую недвижимость также снизился: во II квартале 2022 года населением зарегистрировано 97 тыс. ДДУ на жилые помещения (-52% к I кварталу 2022 года и -48% ко II кварталу 2021 года). Продажи жилья сократились как по сделкам с ипотекой, так и за счет собственных средств населения.
Выдача ипотеки за 8 месяцев 2022 года
Хорошие новости
Аналитики ДОМ.РФ не унывают. Они вообще по жизни оптимисты. В июне-июле они фиксируют восстановление спроса на ипотечные продукты. По предварительным оценкам ДОМ.РФ, за июль банки выдали около 90 тыс. кредитов (+38% к июню 2022 года) на сумму 352 млрд рублей (+39%). В результате за первые семь месяцев 2022 года выдано 635 тыс. ипотечных кредитов (-42% к аналогичному периоду 2021 года) на 2,2 трлн рублей (-29%) ‒ доля программ с госучастием в общем количестве выданных кредитов оценивается в 37%, в общем объеме – 43%.
Положительную динамику показывают цифры по Москве и Петербургу. Прошлогодних показателей пока что ипотечный рынок в «столицах» не достиг, но объемы растут. Так, по данным Росреестра, в Петербурге в августе 2022-го зарегистрировано на 25% больше ипотеки (10 733), чем в мае этого года. Договоров участия в долевом строительстве – на 47% больше (4 281), чем в мае. Но если сравнивать с ажиотажным мартом (ипотеки – 16,8 тысяч, ДДУ – 9,7 тыс.), то, конечно, рост выглядит не столь впечатляющим, его нет. В Москве, если сравнивать с 2020 годом, количество ДДУ с ипотекой выросло почти на 70% (!). Другими словами, можно легко манипулировать «точкой отсчета», чтобы получить как рост, так и падение.
Зарегистрировано ипотеки в Петербурге за май-август. Данные Росреестра.
Доля ДДУ с ипотекой в Москве. Январь-август. Количество за 8 месяцев в 2022 году незначительно сократилось, а если сравнивать с 2020 годом, то рост на 66%.
Ипотечный самообман
Ипотека превратилась в единственный инструмент стимулирования спроса, стала единственным лекарством от всех потрясения рынка недвижимости, для сохранения некоей эфемерной доступности жилья.
Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», полагает, что существует только два фактора, способных возобновить рост доступности приобретения жилья: это отраслевой, связанный с радикальным сокращениями затрат на строительство; его можно еще назвать технологическим прорывом; и рост доходов граждан. При этом доступность ипотеки не делает жилье более доступным, то есть уже не расширяет круг потенциальных заемщиков ввиду ограниченности у граждан накоплений, необходимых для первоначального взноса. А пока что растет доля ипотеки в сделках (доля ипотеки достигла 86%, в августе прошлого года она составляла 61%), изобретаются нерыночные механизмы снижения ставки по ипотеке, ведущие банки начали выдавать кредиты с первоначальным взносом от 10%.
Комментарии