Ипотека на развороте

С весны прошлого года – с запуска в апреле 2020-го госпрограммы субсидирования ставок - жилищное строительство в регионе поддерживается ипотекой. В Петербурге общий объем задолженности по ипотеке за год вырос на 31,1%, за два года – на 62,2%. Сейчас горожане должны вернуть банкам 667 588 млн рублей. (См. таб.1). Это по основному ипотечному долгу, без процентов. В новостройки вложена треть - 222 545 млн рублей взяты под залог ДДУ. (Таб. 2)

В Ленобласти динамика практически та же: плюс 30,1% с мая 2020-го, плюс 55,1% - за два года. И также примерно треть – в «долёвке».

Уровень просроченных займов пока совершенно не критичен – 0,5-0,7%.

Помесячный график показывает, что больше всего ипотечных займов банки выдавали осенью 2020-го – в сентябре-октябре. Пиковые показатели для Петербурга – более 10 000 жилищных кредитов в месяц, для области – более 3000. (См. таб. 3). Но дальше начался спад. Причины очевидны: растущие цены сделали покупку строящегося жилья в кредит (даже по субсидированной ставке) недоступной для части потенциальных покупателей. В петербургских спальных районах «квадрат» за год подорожал на 43,1%, в новостройках Ленобласти – на 32,4%. Вместе с ценами увеличились ежемесячные платежи (и они уже больше, чем до введения льгот), вырос первый взнос. В общем, классическая картина формирования зависимости: сначала стимулятор приносит удовольствие, затем он необходим для приведения себя в норму, наконец, без него просто не обойтись – об удовольствии уже и речи нет. Ровно так и сработала «кредитная игла»: граждане отдают банкам все больше денег за жилье того же качества, что и год назад. А доходы у них почему-то не выросли. Исключая самых богатых, силовиков и федеральных чиновников. Зато увеличилась выручка у застройщиков (прибавка от 30 до 50% за год) и доходы банков. Сбербанк впервые в истории готовится получить за 2021 год прибыль в 1 трлн рублей. У кого-то кризис?

Упомянутые организации

Банк

Сбербанк

Если задача так и ставилась – поддержать строительный комплекс и финансовую отрасль за счет «подсаживания» на кредиты новых групп населения – то она выполнена успешно. А вот насчет улучшения жилищной обеспеченности граждан лучше не рапортовать. Потому что объем кредитования падает к докризисным отметкам: в мае 2019-го, до введения льгот, в Петербурге было выдано 2270 кредитов на новостройки, в мае 2021-го – 2514. В Ленобласти: 595 и 596 кредитов соответственно. С изменением с 1 июля льготной программы (7%, лимит 3 млн рублей) спрос на ипотеку резко упал. В первые дни июля, по оценкам Сбербанка, на 60% сократился спрос на ипотеку вообще и на 40% - на ипотеку в новостройках. А Центробанк, в борьбе с инфляцией, готовится повысить ключевую ставку – за ней неизбежно поползут вверх рыночные (без субсидий) ставки по ипотеке. То есть по условиям кредитования мы возвращается в докризисный период. По все параметрам, кроме цен – они так и останутся на 30-40% выше.

Интересно, кто именно сумел воспользоваться государственными субсидиями. По данным сервиса «ДомКлик», в первом полугодии 2021-го «на россиян, которые состоят в браке, сегодня приходится почти 40% всех ипотечных кредитов». Наверное, это стоит прочитать иначе: 60% займов берут одинокие, в основном – бездетные граждане... Это больше похоже на всплеск интереса со стороны частных инвесторов, чем на улучшение жилищных условий для многодетных семей.

Впрочем, «семейные» программы с 1 июля тоже расширены: теперь ставка в 6% доступна и семьям с одним ребенком , если он родился после 1 января 2018-го. И чем хуже будут рыночные условия – тем выгоднее станут субсидированные программы. Сейчас долговая нагрузка российских домохозяйств составляет 11,9%. Это если делить долги банкам на всех, включая тех, у кого никаких кредитов нет. По сведениям аналитиков, в России около 60 млн должников. Они отдают банкам 30-50% своего дохода. Примерно четверть – 80% и более.

В июне Росстат впервые зафиксировал сокращение трат домохозяйств. На символические 0,37% - но важен тренд. А инфляция выросла до 6,5%. То есть цены растут – а граждане тратят меньше. Потому что тратить нечего. И это – одно из долгосрочных следствий льготной ипотеки...

*Здесь и далее - данные ЦБ РФ