«Жигули» vs «Мерседес»: откуда 40-процентный разрыв цен между новостройками и вторичным жильем и как его сократить?

• 40-процентная разница
• Откуда разрыв
• «Жигули» 80-го года выпуска vs «Мерседес» 2023-го
• Старый фонд требует «первичной» поддержки
• Два базовых направления действий
• Требуется локальный подход
• Сколько нужно времени
• Что еще можно предпринять

40-процентная разница

По итогам первого квартала этого года Центробанк зафиксировал рекордный ценовой разрыв в 40% между новостройками и «вторичкой». В деньгах «квадрат» первичного жилья в России в среднем стал стоить 127,2 тыс. рублей против 90,9 тыс. в старом фонде.

Как уточнил регулятор, цены на новостройки опережают «вторичку» с 2017-го, когда разница достигла 9%. В 2018-м отрыв увеличился до 13%. В 2019-м разрыв сократился до 9%, но через год ценовая разница уже составила 18%, а в 2021-м и 2022-м – 29% и 30% соответственно.

Зафиксированные расхождения между рынками вызывают тревогу ЦБ, т. к. повышают риски для ипотечных заемщиков. Если последние не смогут выплачивать кредит, то им не хватит средств от продажи жилья для погашения ипотеки.

Откуда разрыв

Владислав Преображенский

Эксперт рынка

Как поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, указанная разница цен существует из-за того, что объем вторичного рынка больше объема новостроек в 3-3,5 раза. Средний метраж продаваемых на «вторичке» квартир тоже больше средней площади новостроек, которая еще и имеет тенденцию уменьшаться.

«Фактически на первичном и вторичном рынках жилья торгуются разные товары. Поэтому и цена разная, – говорит эксперт, подчеркивая, – поскольку речь о средних ценах, то прямое сравнение выглядит несколько условным. Конечно, каждый продукт недвижимости по-своему уникален и его поведение может носить относительно иной характер, нежели по рынку в целом. Но на ликвидных и масштабных рынках усреднение достаточно хорошо показывает общие тенденции, складывающиеся на рынке в целом».

«Жигули» 80-го года выпуска vs «Мерседес» 2023-го

По убеждению основателя агентства недвижимости Gordashnikova Land Елены Гордашниковой, существенно сократить сложившийся разрыв между ценами на «вторичку» и новостройки объективно невозможно. Для понимания Елена предлагает провести ассоциации с автомобилями: «Это будет выглядеть как попытка уравнять цены на "Жигули" 80-го года выпуска и "Мерседес" 2023 года выпуска». Между тем, не могут стоить одинаково недвижимость в старом советском фонде и квартиры в новых жилых комплексах, предоставляющих владельцам комфортные условия и дополнительную инфраструктуру.

Старый фонд требует «первичной» поддержки

Если все же поставить задачу по уменьшению разрыва в ценах, Елена Гордашникова выход видит в введении льготной ипотеки на «вторичку». Таким образом цены на этом рынке повысятся, а на новостройки, напротив, снизятся.

Вторя коллеге, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева тоже уверена, что вторичному рынку, как и «первичке», нужна финансовая поддержка в виде льготных ипотечных кредитов: «Рынки "первички" и "вторички" взаимосвязаны. Например, большое количество сделок по покупке жилья проходит по схеме трейд-ин с продажей старой квартиры и приобретением новостройки. Но кто купит это "старое" жилье, когда цены на него выше, чем на "новые" квартиры? А еще надо учесть, что порядка 80% сделок по покупке квартир в новостройке проходит с использованием ипотечного кредита, на который для вторичного жилья не распространяются "семейные", "льготные"  и т. п. ипотеки».

Два базовых направления действий

Рассуждая о том, какие меры власти должны принять для сокращения разрыва цен между новостройками и «вторичкой», Владислав Преображенский предлагает говорить о двух базовых направлениях. Первое – отказаться от поддержки новостроек и тогда спрос на нем станет регулироваться базовыми рыночными принципами, рынок сократится, цены упадут и после нахождения баланса спроса/предложения ценники на новостройки станут близки к ценам вторичного рынка.

«Разумеется, данные действия не понравятся никому. Так что второй вариант – начать стимулировать вторичный рынок и тогда цены на нем будут возрастать. Ликвидность увеличится и цены на «вторичке» станут приближаться к первичному рынку, на котором если они и будут расти, то минимально, – говорит Владислав, отмечая, – данные примеры приведены гипотетически, т. к. основная задача государственных регуляторов состоит в том, чтобы не цены куда-то стремились, а увеличивались возможности граждан в обеспеченности жильем».

Требуется локальный подход

Гендиректор цифрового агентства недвижимости Welcome 24 Михаил Клименков, компания которого работает в более чем 20 регионах страны, призывает оценивать конъюнктуру локальных рынков. Всё потому, что на вторичном и первичном рынках недвижимости в тех или иных городах ценовой разрыв сложился по разным причинам.

Так, в Краснодаре предложение новостроек превышает спрос, но застройщики удерживают и не снижают цены. Более того, в этой части страны складывается достаточно опасная ситуация, «когда у ключевого застройщика региона объем нераспроданного жилья составляет по разным оценкам почти 90% по всему портфелю проектов. При этом наблюдается высокий уровень морального устаревания вторичного жилого фонда».

Противоположная тенденция наблюдается, например, в Тюмени. «Предложение новостроек и объектов вторичной недвижимости пропорционально уравновешенно, и застройщики с начала года поднимают цены на реализуемые квартиры ввиду дефицита их предложения», – поясняет Михаил.

Для сокращения разрыва цен эксперт предлагает следующие ключевые меры поддержки:

• ввести для каждого региона свои целевые ипотечные программы для «вторички», рассчитанные на определенные группы населения;
• разработать региональные программы по стимулированию притока капиталов в эти субъекты от покупателей из других частей РФ;
• оказывать целевую поддержку девелоперам в регионах, склонных к перегревам;
• расширить программы переселения из ветхого жилья с последующим выкупом готовых квартир у застройщиков.

Сколько нужно времени

Рынок недвижимости, как замечает Михаил Клименков, весьма инертен и не может быстро реагировать на рыночные стимулы: «Так, ипотечные инструменты – достаточно гибкий и быстрый инструмент, который поможет устранить дисбаланс на рынках новостроек и "вторички". Вопрос лишь в том, что и кого будут поддерживать такие программы».

Если льготные ипотечные программы в среднем могут заработать в течение месяца, то на реализацию программы региональной поддержки могут уйти годы. «Даже поддержка системнозначимых застройщиков потребует больше времени, – комментирует Михаил, обращая внимание, – объем сокращения дисбаланса будет зависеть от масштаба программы и ее распространения на определенные социальные группы».

Также эксперт убежден, что уравнивания стоимости на первичном и вторичном рынках не должно быть по ряду причин: «Объекты вторичной недвижимости не все находятся в хорошем состоянии, и общая оценка рынка "вторички" не всегда объективна, и распространять поддержку на все сегменты рынка также не является правильным».

Что еще можно предпринять

В заключение Елена Гордашникова предлагает «пофантазировать», ведь снижению цен на новостройки может, например, способствовать и введение некоего налога на их покупку: «Либо обложение повышенным налогом квартир стоимостью свыше 30 млн рублей по аналогии с налогом на дорогие автомобили. Но, как показывает практика, те, кому доступны дорогие автомобили и квартиры, будут покупать их и дальше, несмотря на налоги и другие расходы на содержание».

Добавим, что цены ценами, но главное, чтобы россиянам было чем оплачивать их ипотеки, как и кредиты в принципе. Так, новое исследование госкорпорации ДОМ.РФ и ВЦИОМ выявило, что почти четверть российских ипотечников тратят на кредит за жилье более половины семейного дохода. При этом средний возраст заемщиков перевалил за 35 лет и по результатам 2022-го бездетных среди них стало на 5% больше. Видимо, Минфин не зря задумался о сокращении расходов на маткапитал на 356 млрд рублей уже в ближайшие три года из-за сокращения рождаемости.