Льготное ипотечное кредитование стало единственным способом стимулирования спроса. Почти все квартиры в новостройках приобретаются в кредит. Банкирам и застройщикам приходится постоянно улучшать ипотечную виагру, чтобы она продолжала поднимать то, что вот-вот упадет.
Ипотека возвращается. Эксперты прогнозируют, что ее объемы в этом году будут не ниже, чем в прошлом. Можно считать, что застройщики и банкиры смогли найти идеальный рецепт для стабилизации спроса. Помогают, конечно, и госпрограммы, но с субсидиями от застройщиков. Все это стоит российскому бюджету сотни миллиардов рублей. Но жилье доступнее не становится.
Виагра для наркомана
Пока одни эксперты бьют тревогу, мол, хватит субсидировать ипотеку, другие, наоборот, видят в поддержке государства единственный способ стабилизировать падающий спрос.
«Можно сказать, что ипотека – наша новая виагра фактически», – заявил на конференции Яндекса про рынок недвижимости главный аналитик Дом.РФ Михаил Гольдберг. Именно семейная ипотека, по его мнению, стала стимулом для многих россиян к рождению детей. Среди ипотечных заемщиков уровень рождаемости в 2022 году был в два раза выше, чем в среднем по стране.
Согласитесь – странный стимул для появления на свет детей. И есть детали, которые никак не способствуют появлению детей. Так, в Петербурге аналитики фиксируют увеличение объемов малогабаритных квартир. Согласно аналитическим данным Nikoliers, в строящихся ЖК комфорт-класса в 2022 году на лоты площадью до 35 кв. м пришлось больше половины выведенных в продажу квартир (53% против 43% в 2018 году), на лоты до 50 кв. м – 26% (в 2018 году – 30%). Доля квартир с площадью больше 75 кв. м – 3%, что на 3 п. п. меньше, чем в 2018 году. Такая же тенденция наблюдается и в жилье более высокого класса. Даже преимум-ЖК стали заполняться студиями площадью менее 35 кв. м. О каких детях может идти речь в квартирах-лилипутках?
Объем выдачи ипотеки за 4 месяца 2023 года. Как видим, объемы растут. В оптимистичном сценарии, основанном на обновленном прогнозе МЭР, в этом году будет выдано 1,5 млн кредитов на 5,5 трлн рублей (в прошлом году 4,8 трлн).
Аналитики IRN полагают, что именно цены, достигшие астрономических высот за счет дешевой ипотеки, – главная проблема рынка, а отнюдь не недостаток спроса. «Рынок новостроек, фактически, превратился в наркомана, требующего постоянного увеличения «дозы» субсидий, потому что прежней уже недостаточно для поддержания постоянного роста цен. И власти, вместо того чтобы этого наркомана лечить, ему потакают», – пишут они в своем исследовании и предлагают слезть с иглы. «Конечно, снятие с иглы чревато «ломкой» – снижением спроса и, как следствие, цен. Но так будет выгоднее и для бюджета, который сэкономит огромные средства, и для покупателей – низкие цены на квартиры для них предпочтительнее низких ставок по кредитам, – утверждают аналитики IRN. – С застройщиками тоже ничего страшного не произойдет. За последние два-три года метр подорожал в два раза. Любой финансист скажет, что коррекция на 10-20-30% после такого роста – это не просто нормально, это неизбежно, и компании должны быть к этому готовы».
Потенциал для роста ипотечного кредитования в России огромен. Если сравнивать с западными экономиками. А у нас любят сравнивать с другими странами.
Новые схемы соблазна
К сожалению, неизвестна роль государства в поддержке ипотечного кредитования в других странах, с которыми сравнивают местные эксперты наши ипотечные показатели (см. график выше), но вряд ли там придумано столько схем и схематозов, чтобы сделать ипотеку привлекательной за счет госденег. В России такие схемы изобретаются постоянно, без перерыва на обед. Смысл всех этих изобретений – снижение ежемесячного платежа по ипотеке. И это работает.
«Хотя старые схемы в ипотеке постепенно уходят, появляются новые практики, – заявила первый заместитель председателя ЦБ РФ Ксения Юдаева на пресс-конференции по Обзору финансовой стабильности. – Например, с прошлого года появилась новая тенденция – банки предлагают клиентам опцию по снижению ставки, в том числе на вторичном рынке. Заемщику предлагается сделать единоразовый платеж по ипотеке для снижения ставки». Она подробно остановилась на мотивах такой схемы и ее рисках. Первый мотив – это уменьшить объем потенциального рефинансирования кредитов в случае будущего снижения ставок. У заемщика, если он уже заплатил за пониженную ставку, не будет выгоды переходить в другой банк. Второй мотив для банков – это возможность единовременно отнести сумму получаемой комиссии на процентные доходы и впоследствии включить в капитал. Есть в такой схеме и риски. Например, комиссия за пониженную ставку определяется исходя из того, что ипотека будет выплачена досрочно в течение 7–8 лет, как это происходило все последние годы. Но если этого не произойдет, то банк может столкнуться с процентным риском. Кроме того, такая практика способствует сохранению высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом: вместо того чтобы снизить размер кредита, заемщик оплачивает комиссию за снижение ставки. «Мы сейчас проводим оценку масштабов такой ипотеки и будем думать, целесообразно ли вводить какие-то меры для того, чтобы снизить риски по ней, или риски все-таки еще достаточно низкие», – заключила она.
На рынке появляются и другие более хитроумные, завлекающие схемы (к слову, схема по снижению ставки за единоразовый платеж – это не новая схема, как думает ЦБ, она применялась как минимум 10 лет назад в банке DeltaCredit). Так, Группа «Самолет» (рейтинг А) вместе со «Сбером» запустили программу, в рамках которой клиент девелопера может предложить покупателю своей квартиры на вторичном рынке сниженную ставку по ипотеке. Ставка по этой программе составит от 8,5% против стандартных для вторичного жилья ставок от 10,9%. Первая сделка в рамках новой ипотечной программы прошла в ЖК «Молжаниново» (рейтинг С+ВВ), который строится в Молжаниновском районе на севере Москвы. Разницу в ставках банку компенсирует девелопер, при этом не происходит наценки ни на квартиру в новостройке для клиента «Самолета», ни на вторичное жилье, на которое предлагается сниженная ставка, говорится в сообщении компании. Правда, в этом случае не действуют текущие скидки на квартиры.
Комментарии