На рынке существует схема лизинга, предполагающая аренду жилья с правом выкупа. Рассказываем о сути, плюсах и минусах такой альтернативы ипотеки и ее перспективах после отмены господдержки.
- Что за схема
- Периодически реанимируемый вариант
- Плюсы лизинга жилья
- Недостатки схемы
- Потребкредит с оговорками
Что за схема
Лизинг жилья – это один из способов приобретения недвижимости. Данная схема становится все более востребованной на фоне изменений в ипотечном кредитовании – уверена гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.
«Суть этой схемы заключается в аренде жилья с правом последующего выкупа. Проще говоря, это аренда с рассрочкой, где арендные платежи частично зачтутся в стоимость жилья», – поясняет эксперт.
Процесс лизинга жилья, по уточнению Юлии, начинается с заключения договора аренды между владельцем недвижимости и арендатором. «В договоре четко прописывается возможность выкупа жилья после завершения арендного срока. Арендатор вносит арендные платежи, а также часть выкупной стоимости. Обычно первоначальный взнос варьируется от 10 до 40% от стоимости жилья, а срок договора не превышает 10 лет. По завершении выплат заключается договор купли-продажи, и недвижимость переходит в собственность арендатора. В случае отказа от сделки арендатору возвращаются все выплаченные суммы, за исключением арендной платы за уже прошедший период».
Периодически реанимируемый вариант
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак обращает внимание, что покупать недвижимость по лизинговой схеме в России можно с 2011 года. «Но прошло уже больше 10 лет, а этот механизм так и не получил широкого распространения в сегменте недвижимости. В отличие, например, от авторынка, им практически не пользуются даже компании».
Ярослав также отмечает, что идею предоставлять жилье в лизинг населению периодически реанимируют то власти, то застройщики. «В последние пару лет разговоры об этом шли, как правило, на фоне очередного завершения массовой льготной ипотеки. Однако, как только госпрограмму продлевали, шумиха затихала. Сейчас льготная ипотека завершилась. Впереди пара лет "болезни рынка", как отметил глава Сбербанка. Поэтому нельзя исключать, что аренда с правом выкупа станет одной из "пилюль" для оздоровления рыночной ситуации».
Напоминает собеседник Novostroy и о том, что в документе Стратегия развития финансового рынка РФ до 2030 года Минфин и ЦБ предложили рассматриваемый инструмент как альтернативу ипотеки. «С одной стороны, такая схема действительно может рассматриваться как что-то новое для покупателей квартир. По мнению финансового блока правительства, доработанный механизм лизинга будет способствовать развитию рынка жилья».
Впрочем, как всегда, есть но. «Идея лизинга жилья пока сырая и требует доработки законодательной базы, если будет одобрена профессиональными участниками рынка и принята. Возможно, поэтому плюсов у схемы немного», – отмечает Ярослав Баджурак.
Плюсы лизинга жилья
К сильным сторонам схемы Юлия Усачева относит простоту и скорость оформления по сравнению с ипотекой. «Пакет документов для оформления минимален: паспорт, СНИЛС и ИНН. Это делает лизинг доступным для более широкой аудитории. Также отсутствуют требования по залогу и поручителям, что снижает барьеры для получения жилья».
Следующий важный момент – не банк, а лизинговая компания приобретает квартиру и проверяет ее перед передачей арендатору. «Это также снимает с арендатора ряд обязательств, таких как уплата налога на имущество до момента перехода прав собственности».
Ярослав Баджурак тоже отмечает, что ежегодный имущественный налог платит не арендатор квартиры/дома, а лизингодатель, в собственности которого находится объект. «Правда, экономия арендатора на налоге не сопоставима с другими расходами, например, на первоначальный взнос, ежемесячную аренду и последующий выкуп подорожавших за последние четыре года квартир».
Еще одним плюсом эксперт называет гибкие условия лизинга. «Арендатор вправе вносить платежи не фиксированными суммами, а платить по индивидуальному договору с лизингодателем. Но для массовых сделок с недвижимостью лизинговым компаниям, на наш взгляд, придется перенимать банковскую практику кредитных конвейеров и менять индивидуальные условия договоров на типовые. Хотя нельзя исключать, что Минфин вместе с ЦБ предложат компромиссное решение».
Резюмируя по списку плюсов лизинга, Юлия Усачева говорит, что они очевидны: «Фиксированная стоимость квартиры, возможность "протестировать" жилье и инфраструктуру перед окончательным выкупом, зачет арендных платежей в счет общей стоимости. Кроме того, арендаторы могут дождаться более выгодных условий по ипотеке и досрочно выкупить жилье».
Недостатки схемы
Понятно, что есть у лизинга и недостатки. «Для застройщиков схема несет риски, связанные с износом отделки и возможным падением цен на недвижимость, – комментирует Юлия Усачева. – За время проживания арендатора квартира может потерять в стоимости, что осложнит ее дальнейшую продажу в случае отказа арендатора от выкупа. Кроме того, застройщик не получает всю сумму сразу, что может быть невыгодно в условиях нестабильного рынка».
Ярослав Баджурак предлагает более исчерпывающий анализ слабых сторон схемы:
На наш взгляд, недостатков у инициативы лизинга жилья пока гораздо больше, чем преимуществ. Во-первых, схема лизинга гораздо дороже ипотеки, тем более оставшихся льготных госпрограмм. Вообще лизинг – это рыночный инструмент. Его процентные ставки формирует текущая конъюнктура, баланс спроса и предложения, а также стоимость привлечения денег лизингодателем для финансирования сделок. Вряд ли лизинговые компании страны сейчас способны конкурировать с банками, чтобы предложить ставки привлекательнее ипотечных. Заметим, даже рыночные проценты пробили «потолок» в 20%, что отбивает интерес к ипотеке у большинства россиян. Еще труднее лизингу конкурировать по ставкам с субсидированными госпрограммами.
По действующему законодательству первоначальный взнос у лизинга – от 40%. Он в 2 раза превышает базовые условия собственных ипотечных программ банков. Учитывая, что людям крайне непросто накопить даже 20% стоимости недвижимости, чтобы взять ипотеку, говорить о доступности лизинга с первым взносом 40% было бы странно.
Срок лизинга гораздо короче ипотеки. В автокредитовании он часто не превышает 5 лет. Это очень мало для выплаты стоимости лизинговой квартиры. Сейчас средний срок выдаваемых ипотек 22-24 года, то есть в 4,5 раза длиннее. Получается, что ежемесячный лизинговый платеж должен быть в 4,5 раза больше ипотечного. Поэтому массовому потребителю такая нагрузка будет не под силу. В случае с лизингом увеличение расходов в разы – по сути, заградительное условие. Спрос на лизинг будет нулевым, если его короткий срок не изменить законодательно.
Другой минус лизинга – высокие риски для добросовестного арендатора из-за проблем или при банкротстве лизингодателя. Ведь квартира не принадлежит покупателю, пока не выплачена сумма лизинга. Получается, что кредитор лизинговой компании может забрать недвижимость. Арендатор лишится и уже выплаченных денег, и квартиры. Напомним, в ипотеке этот риск закрывают счета эскроу. Пока идет строительство, деньги хранятся в банке. А затем ипотечная квартира оформляется в собственность покупателя.
Еще один недостаток лизинга – ежегодная индексация стоимости объекта. В ипотеке такого не происходит. Банк фиксирует ипотечную сумму в момент заключения договора, и стоимость квартиры для покупателя не меняется. В лизинговых схемах стоимость объекта может увеличиваться. Индексация цены квартиры в несколько миллионов рублей даже на 1% ляжет на плечи арендатора неподъемным грузом проблем.
Потребкредит с оговорками
Трудно поспорить, что отмена льготной ипотеки изменит рынок недвижимости. В этом контексте спрос на лизинг жилья может вырасти – считает Юлия Усачева. «Эта схема проще и быстрее в оформлении по сравнению с ипотекой. Минимальный пакет документов, отсутствие залога и поручителей делают лизинг более привлекательным вариантом для многих потенциальных покупателей».
Ярослав Баджурак, в свою очередь, считает схему лизинга недвижимости в нынешнем виде, скорее похожей на потребительский кредит, а не на ипотеку, «да и то с большими оговорками». «Расходы по кредиту не меняются в течение срока его обслуживания. Ставки по кредиту, как правило, меньше. Очевидно, что в сравнении даже с рыночной ипотекой лизинг недвижимости проигрывает. Но, возможно, у властей (Минфина и ЦБ) появятся идеи, как доработать инициативу, представленную рынку пару лет назад».
В целом эксперт полагает, что шансы стать массовым явлением у лизинга на недвижимость минимальны. По крайней мере, пока на рынке остались льготные программы, а ставки кредитования высокие, в том числе для застройщиков.
«Учитывая проблемы на рынке, вряд ли девелоперы взвалят на свои плечи экономику лизинга и предложат покупателям посильный ежемесячный платеж и другие условия (первый взнос, срок), – отмечает Ярослав Баджурак, добавляя, – скорее всего, лизинг недвижимости будет нишевым продуктом. К примеру, его смогут использовать компании для расселения своих сотрудников в арендные дома. Люди получают квартиры в субаренду от работодателя, который разделит с девелопером финансовую нагрузку. Затем корпоративные льготники смогут покупать недвижимость со скидками. Такая практика в стране уже есть, хотя конкретных кейсов буквально единицы даже у крупных корпораций».
А взяли бы жилье в лизинг вы и почему? Делитесь своими мнениями в комментариях.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии