Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Уж лучше вы к нам или почему Колыма в лидерах по доходности инвестиций в недвижимость

https://www.novostroy.ru/articles/market/uzh-luchshe-vy-k-nam-ili-pochemu-kolyma-v-liderakh-po-dokhodnosti-investitsiy-v-nedvizhimost/
Уж лучше вы к нам или почему Колыма в лидерах по доходности инвестиций в недвижимость
Уж лучше вы к нам или почему Колыма в лидерах по доходности инвестиций в недвижимость
Что на рынке
2022-06-19 18:38:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/62aca6bb5e9de.jpeg
Novostroy.su
211
21
Где выгоднее покупать квартиру под сдачу? В Москве или Санкт-Петербурге? В Краснодаре или Севастополе? Всё это — неправильные ответы! Выгоднее всего в Магадане!

Где выгоднее покупать квартиру под сдачу? В Москве или Санкт-Петербурге? В Краснодаре или Севастополе? Всё это — неправильные ответы! Выгоднее всего в Магадане!

Магадан с высоты птичьего полёта Магадан с высоты птичьего полёта

Парадоксы статистики

В апреле 2022 года издание «РИА новости» опубликовало рейтинг городов России по доходности инвестиций в жилую недвижимость. Результаты этого исследования могут многих шокировать, ведь в лидерах вовсе не самые привлекательные города для переезда. Не Москва, не Санкт-Петербург, и не Севастополь.

Лучшие показатели у Бурятии и Магаданской области. Да, именно через территорию последней протекает знаменитая река Колыма. Места эти, конечно, культовые, но что-то сложно представить, что туда массово «ломанулись» новые жители и готовы снимать квартиры за любые деньги. Всё же репутация у этих мест не очень. Да, климат вовсе не как в Рио-де-Жанейро.

И тем не менее рейтинг выглядит именно так (приведён частично). Данные брались за период в три последних года.

Место Регион Среднегодовая доходность, % Среднегодовая доходность без учёта сдачи в аренду, %
1 Республика Бурятия 18,3 14,1
2 Магаданская область 18,3 10,6
3 Амурская область 18,1 11,6
7 Санкт-Петербург 16,4 12,4
9 Москва 14,8 11,4
60 Краснодарский край 6,8 1,6
84 Севастополь 0,5 -8,1

Как мы видим, и обе столицы, и южные города, куда в последние годы приезжает всё больше людей, — все они проигрывают Магадану. В Севастополе так и вовсе можно остаться в убытке, если не сдавать жильё.

Странно, не правда ли? Особенно если сравнить это с данными ещё одного рейтинга от тех же «РИА новостей», но уже по росту численности населения за 2018-2020 годы. Так вот население Севастополя за это время выросло на 16,8%. Это регион — лидер по приросту. Магаданская область здесь тоже на втором месте рейтинга, но уже с конца. За тот период население региона сократилось на 3,5%.

Разве не логичнее было бы считать, что в регионе с увеличивающейся численностью жителей гораздо выгоднее покупать недвижимость под сдачу? Почему же тогда в России всё наоборот? Почему доходность от сдачи «однушки» в Магадане в 36 раз выше, чем в Севастополе? Почему Москва и Петербург далеко не в лидерах по доходности?

Золотые годы

Резкий рост стоимости квартир в последние годы, смешал все карты тем, кто инвестировал в жилую недвижимость. Раньше беспроигрышным вариантом было купить студию или «однушку» в новостройке на котловане. В Москве или Петербурге. Разумеется, поближе к метро.

Именно такие варианты давали наибольшую выгоду как с точки зрения возврата инвестиций за счёт сдачи жилплощади, так и роста стоимости самой квартиры. Видя это, многие россияне брали по несколько ипотек, чтобы сдавать как можно больше объектов. И умудрялись вполне успешно отбивать свои вложения и даже зарабатывать.

Тем более что бизнес по сдаче квартир в аренду достаточно прост и понятен любому обывателю. Кроме того, он давал стабильную и довольно высокую прибыль. К примеру, доходность от сдачи комнаты в Санкт-Петербурге с 2010 по 2019 годы составляла в районе 8-10% годовых. А для «однушек» — 5-7% годовых.

Доходность от сдачи недвижимости в аренду для комнат, «однушек», «двушек» и «трёшек». Источник: БН

К сравнению вот так менялась средняя ставка по банковским депозитам за эти годы в России. Вклады были доходнее комнат в Петербурге только однажды — в 2015 году.

На фото — ставки по депозитам в России

Не удивительно, что такой способ инвестирования стал популярен у россиян. По данным издания «РИА новости», до 20% от всех сделок купли-продажи квартир совершались с инвестиционной целью.

И всё бы так и шло, пока в дело не вмешался COVID-19 и льготная ипотека на новостройки.

Льготные времена

Казалось бы, что ипотеке с такой низкой ставкой, наши российские рантье жилой недвижимости будут только рады. Ведь можно купить ещё больше квартир под сдачу на лучших условиях. Но не тут-то было.

О том, как повлияло на рынок недвижимости субсидирование ставки кредитования на квартиры в новостройках, мы писали уже не раз. К примеру, выходила статья к красноречивым заголовком: «Как льготная ипотека взвинтила цены на квартиры “до небес”»?

Для простоты сравнения данных сосредоточимся пока только на одном городе — Санкт-Петербурге. Вот график средней стоимости кв. м жилья в городе на Неве.

На фото — изменения стоимости первичной и вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Изменения стоимости первичной и вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге. Источник: БН

Сильно выросли цены на квартиры и в столице. Да и во многих других городах. Кое-где квартиры прибавляли в росте почти в два раза всего лишь за год.

На фото — изменения стоимости жилья в Москве

А вот ставка на аренду квартир с тех пор сильно не изменилась. Вот данные по Санкт-Петербургу. За последние три года арендная ставка на «однушки» здесь так и колеблется в районе 21-25 тысяч рублей.

На фото — изменение арендной платы в Санкт-Петербурге

Итак, квартиры стали существенно дороже, а вот получаемая с них рента сильно не выросла. Как итог — закономерно просела доходность инвестиций в жилую недвижимость. Теперь в Петербурге квартиры под сдачу приносят 3-4% годовых, комнаты — 5%.

На фото — доходность инвестиций в жилую недвижимость

Ну и финальный показатель эффективности инвестиций — срок окупаемости объекта. Если комната под сдачу, купленная в 2010 году, отбивалась примерно за 11 лет, то сейчас этот показатель — 20 лет. Изменение для «однушек» за аналогичный период — с 15 до 24 лет.

На фото — изменения срока окупаемости объекта

Смотря как считать

Но эти цифры актуальны, если учитывать только доход от сдачи в аренду. А есть ведь ещё рост стоимости самой недвижимость. Если верить данным «РИА новостей», то для СПб доходность составит уже 12,4% (среднегодовой показатель за три последних года). А с учётом доходов от сдачи в аренду — 16,4%/

Ну а теперь вернёмся к Магадану и тому, как ему удалось вырваться на вершину рейтинга доходности инвестиций в жильё. Причин тому несколько.

Во-первых, эффект низкой базы. К 2019 году Магаданская область была лидером по доступности жилья. Чтобы купить «однушку» на вторичном рынке, семье в этом регионе нужно было копить всего 1,4 года.

На фото — доступность приобретения жилья в регионах России

Во-вторых, с 2019 года стоимость недвижимости в Магадане серьёзно выросла. «Однушки» подорожали в среднем на 91%, «двушки» — на 128% (данные портала «Мир Квартир»).

В-третьих, здесь довольно высокие арендные ставки. По данным портала Domofond.ru, средняя цена сдачи квартиры в Магадане — 33 тысячи рублей (833 рубля за кв. м). К сравнению, в Санкт-Петербурге — 27 тысяч рублей (688 рублей за кв. м).

Вот отсюда и такая доходность. Высокая арендная ставка при сильном росте стоимости квартир. А вот будет ли такая доходность сохраняться и дальше — большой вопрос.

Статья по данной теме12 апреля 2022

Какое будущее ждёт российские академгородки, технополисы и наукограды? Стоит ли туда приезжать и покупать жильё? Разбираемся вместе с порталом Novostroy.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц