Где выгоднее покупать квартиру под сдачу? В Москве или Санкт-Петербурге? В Краснодаре или Севастополе? Всё это — неправильные ответы! Выгоднее всего в Магадане!
Парадоксы статистики
В апреле 2022 года издание «РИА новости» опубликовало рейтинг городов России по доходности инвестиций в жилую недвижимость. Результаты этого исследования могут многих шокировать, ведь в лидерах вовсе не самые привлекательные города для переезда. Не Москва, не Санкт-Петербург, и не Севастополь.
Лучшие показатели у Бурятии и Магаданской области. Да, именно через территорию последней протекает знаменитая река Колыма. Места эти, конечно, культовые, но что-то сложно представить, что туда массово «ломанулись» новые жители и готовы снимать квартиры за любые деньги. Всё же репутация у этих мест не очень. Да, климат вовсе не как в Рио-де-Жанейро.
И тем не менее рейтинг выглядит именно так (приведён частично). Данные брались за период в три последних года.
| Место | Регион | Среднегодовая доходность, % | Среднегодовая доходность без учёта сдачи в аренду, % |
| 1 | Республика Бурятия | 18,3 | 14,1 |
| 2 | Магаданская область | 18,3 | 10,6 |
| 3 | Амурская область | 18,1 | 11,6 |
| 7 | Санкт-Петербург | 16,4 | 12,4 |
| 9 | Москва | 14,8 | 11,4 |
| 60 | Краснодарский край | 6,8 | 1,6 |
| 84 | Севастополь | 0,5 | -8,1 |
Как мы видим, и обе столицы, и южные города, куда в последние годы приезжает всё больше людей, — все они проигрывают Магадану. В Севастополе так и вовсе можно остаться в убытке, если не сдавать жильё.
Странно, не правда ли? Особенно если сравнить это с данными ещё одного рейтинга от тех же «РИА новостей», но уже по росту численности населения за 2018-2020 годы. Так вот население Севастополя за это время выросло на 16,8%. Это регион — лидер по приросту. Магаданская область здесь тоже на втором месте рейтинга, но уже с конца. За тот период население региона сократилось на 3,5%.
Разве не логичнее было бы считать, что в регионе с увеличивающейся численностью жителей гораздо выгоднее покупать недвижимость под сдачу? Почему же тогда в России всё наоборот? Почему доходность от сдачи «однушки» в Магадане в 36 раз выше, чем в Севастополе? Почему Москва и Петербург далеко не в лидерах по доходности?
Золотые годы
Резкий рост стоимости квартир в последние годы, смешал все карты тем, кто инвестировал в жилую недвижимость. Раньше беспроигрышным вариантом было купить студию или «однушку» в новостройке на котловане. В Москве или Петербурге. Разумеется, поближе к метро.
Именно такие варианты давали наибольшую выгоду как с точки зрения возврата инвестиций за счёт сдачи жилплощади, так и роста стоимости самой квартиры. Видя это, многие россияне брали по несколько ипотек, чтобы сдавать как можно больше объектов. И умудрялись вполне успешно отбивать свои вложения и даже зарабатывать.
Тем более что бизнес по сдаче квартир в аренду достаточно прост и понятен любому обывателю. Кроме того, он давал стабильную и довольно высокую прибыль. К примеру, доходность от сдачи комнаты в Санкт-Петербурге с 2010 по 2019 годы составляла в районе 8-10% годовых. А для «однушек» — 5-7% годовых.
Доходность от сдачи недвижимости в аренду для комнат, «однушек», «двушек» и «трёшек». Источник: БН
К сравнению вот так менялась средняя ставка по банковским депозитам за эти годы в России. Вклады были доходнее комнат в Петербурге только однажды — в 2015 году.
Не удивительно, что такой способ инвестирования стал популярен у россиян. По данным издания «РИА новости», до 20% от всех сделок купли-продажи квартир совершались с инвестиционной целью.
И всё бы так и шло, пока в дело не вмешался COVID-19 и льготная ипотека на новостройки.
Льготные времена
Казалось бы, что ипотеке с такой низкой ставкой, наши российские рантье жилой недвижимости будут только рады. Ведь можно купить ещё больше квартир под сдачу на лучших условиях. Но не тут-то было.
О том, как повлияло на рынок недвижимости субсидирование ставки кредитования на квартиры в новостройках, мы писали уже не раз. К примеру, выходила статья к красноречивым заголовком: «Как льготная ипотека взвинтила цены на квартиры “до небес”»?
Для простоты сравнения данных сосредоточимся пока только на одном городе — Санкт-Петербурге. Вот график средней стоимости кв. м жилья в городе на Неве.
Изменения стоимости первичной и вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге. Источник: БН
Сильно выросли цены на квартиры и в столице. Да и во многих других городах. Кое-где квартиры прибавляли в росте почти в два раза всего лишь за год.
А вот ставка на аренду квартир с тех пор сильно не изменилась. Вот данные по Санкт-Петербургу. За последние три года арендная ставка на «однушки» здесь так и колеблется в районе 21-25 тысяч рублей.
Итак, квартиры стали существенно дороже, а вот получаемая с них рента сильно не выросла. Как итог — закономерно просела доходность инвестиций в жилую недвижимость. Теперь в Петербурге квартиры под сдачу приносят 3-4% годовых, комнаты — 5%.
Ну и финальный показатель эффективности инвестиций — срок окупаемости объекта. Если комната под сдачу, купленная в 2010 году, отбивалась примерно за 11 лет, то сейчас этот показатель — 20 лет. Изменение для «однушек» за аналогичный период — с 15 до 24 лет.
Смотря как считать
Но эти цифры актуальны, если учитывать только доход от сдачи в аренду. А есть ведь ещё рост стоимости самой недвижимость. Если верить данным «РИА новостей», то для СПб доходность составит уже 12,4% (среднегодовой показатель за три последних года). А с учётом доходов от сдачи в аренду — 16,4%.
Ну а теперь вернёмся к Магадану и тому, как ему удалось вырваться на вершину рейтинга доходности инвестиций в жильё. Причин тому несколько.
Во-первых, эффект низкой базы. К 2019 году Магаданская область была лидером по доступности жилья. Чтобы купить «однушку» на вторичном рынке, семье в этом регионе нужно было копить всего 1,4 года.
Во-вторых, с 2019 года стоимость недвижимости в Магадане серьёзно выросла. «Однушки» подорожали в среднем на 91%, «двушки» — на 128% (данные портала «Мир Квартир»).
В-третьих, здесь довольно высокие арендные ставки. По данным портала Domofond.ru, средняя цена сдачи квартиры в Магадане — 33 тысячи рублей (833 рубля за кв. м). К сравнению, в Санкт-Петербурге — 27 тысяч рублей (688 рублей за кв. м).
Вот отсюда и такая доходность. Высокая арендная ставка при сильном росте стоимости квартир. А вот будет ли такая доходность сохраняться и дальше — большой вопрос.
Комментарии