Новостройки в начале лета почувствовали себя вновь здоровыми и полными сил. Вирусы кризиса прошли стороной, не задев жизненно важные органы. Спрос стабилен, цены стабильные, ипотека демонстрирует чудеса выносливости и изворотливости.
- Неоднозначная статистика новостроек
- Разрыв мозга: «первичка» дороже «вторички» на 40%
- Ипотечные успехи
- Удивление месяца – московская «вторичка»
Ну, вот случилось. Спрос растет, цены не падают, сильно. Стабильность по всем направлениям. Конечно, государство, банки и застройщики потратили немало сил и административных ресурсов, чтобы не дать рынку обвалиться. Немалую роль в этом сыграло проектное финансирование, которое позволило застройщикам не зависеть от резких перепадов спроса, изобретая вместе с банкирами уникальные схемы продаж, в том числе льготную ипотеку.
Неоднозначная статистика новостроек
Рынок недвижимости продолжает демонстрировать поразительную жизнестойкость. Свежие июньские цифры не могут не радовать, особенно по сравнению с печальными итогами прошлогоднего июня. По данным DataFlat, продажи в Москве выросли на 32%, в Петербурге – на 48%. Но если вспомнить данные за 2021 год, то никакого роста не будет, наоборот, продажи упали на 10-20%. Проблема в том, что каждый год – уникальный. Рынок живет в условиях, которые каждый год меняются кардинально. Ковид, теперь – СВО. Сравнивать год к году не совсем корректно, а как корректно – никому не ведомо.
|
Регион |
Июнь 2021 |
Июнь 2022 |
Июнь 2022 к июню 2021 |
Июнь 2023 |
Июнь 2023 к июню 2022 |
|||
|
Количество проданных кв. м |
Выручка млрд рублей |
Количество проданных кв. м |
Выручка, млрд рублей |
Изменение, кв. м/выручка |
Количество проданных кв. м |
Выручка |
Изменение, кв. м/выручка |
|
|
Москва |
345993 |
106,9 |
220237 |
77 |
-36%/-27% |
290044 |
118,2 |
32%/58% |
|
Петербург |
240357 |
41,2 |
100558 |
22 |
-58%/-47% |
151341 |
33,6 |
48%/49% |
Позитивная таблица. Если сравнивать июнь этого года с июнем 2022 года. Если сравнивать с 2021 годом, то картина не столь позитивная, но то было ажиотажное время
Сравнительные данные за этот год демонстрируют стабильность в спросе и продажах. Разница июньских показателей и майских – на уровне статистической погрешности, то есть майский позитив сохраняется и в июне. Цена новостроек также за месяц не изменилась. Это скорее отрицательный показатель, который вряд ли обрадует застройщиков и особенно инвесторов, которые продолжают вкладывать в строящееся жилье. Интересно будет посмотреть цифры за год.
«Сравнивать следует аккуратно, – советует Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость». – В прошлом году на первичном рынке как раз в марте-апреле был панический всплеск спроса, многие спешили завершить сделки, зафиксировать условия по старым ставкам. Затем, в мае-июне начали сказываться последствия СВО, объем продаж резко сократился. А в 2019 году объем сделок за тот же период был в 2,5 раза больше. Об этом следует помнить, чтобы понимать, какую часть рынка мы потеряли».
В то же время аналитики Nikoliers зафиксировали снижение среднего чека покупки квартиры впервые за три года. До этого он постоянно рос. «Средний чек покупки квартиры в петербургских новостройках комфорт-класса во втором квартале 2023 года составил 7,72 млн рублей. Это на 500 тыс. меньше, чем в первом квартале, когда средний чек приобретаемого жилья в комфорт-сегменте достигал 8,24 млн рублей», – говорится в исследовании. Аналитики считают, что это снижение связано не с тем, что квадратный метр подешевел, а с тем, что покупатели все чаще приобретают малогабаритные квартиры (как не вспомнить тут популярность «семейной ипотеки»!).
Разрыв мозга: «первичка» дороже «вторички» на 40%
«Домклик» опубликовал исследование о разнице цен на первичном и вторичном рынке. Относиться к работе математиков Сбербанка («Домклик» - это продукт Сбера) можно по-разному, но проблема такая действительно существует: строящееся жилье стало значительно дороже уже построенного. Эксперты «Домклика» делают сенсационный вывод: «В среднем по стране стоимость квадратного метра в новостройке на 40,7% выше, чем на «вторичке»».
Наиболее справедливая цена, как ни странно, в Москве. «Первичка» всего на 1,9% дороже «вторички». В Петербурге разрыв – 21,4%. Аналитики ЦИАН тоже подсчитали этот разрыв, но по-своему. «По нашим данным на уровне районов в среднем по РФ новостройки сейчас дороже «вторички» на 6%, а на уровне городов – на 12%», – уверяют аналитики ЦИАН. Кому верить – каждый решает сам. Но в любом случае этот парадокс не может длиться вечно: либо «вторичка» должна подорожать, либо «первичка» – подешеветь, чтобы ценовой разрыв свести к минимуму.
Ипотечные успехи
Банки радостно сообщают о росте объемов ипотечного кредитования. Обещают в этом году достичь очередного рекорда. «За первое полугодие российские банки предоставили 825 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 3 трлн рублей – в полтора раза больше, чем за аналогичный период годом ранее. В деньгах показатель превысил уровень рекордного 2021 года», - говорится в отчете ДОМ.РФ.
«Поддержку рынку в первом полугодии оказали льготные программы: их доля превысила 95% выдачи на первичном рынке и составляет около полвины общего объема ипотеки. При этом более востребованными становятся адресные механизмы поддержки: доли «Семейной ипотеки» (48% в I пол. 2023 г., +4 п.п. за год) и IT-ипотеки (3%, +2 п.п. за год) возросли благодаря расширению параметров программ», – отмечает руководитель Аналитического центра ДOМ.РФ Михаил Гольдберг.
Удивление месяца – московская «вторичка»
Столичный Росреестр отчитался о рекордных показателях продаж на вторичном рынке в июне – впервые за 15 лет количество сделок превысило 15 тысяч. Было заключено 15 746 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья – на 10,3% больше к маю 2023 года (14 275), на 89,4% больше к июню 2022 года (8 312), на 9,5% больше к июню 2021 года (14 375).
Петербургский Росреестр хвастаться не любит и открыто не публикует данные по сделкам, только по запросу. Известно, впрочем, что в июне такого всплеска, как в Москве, в Петербурге не было: заключено чуть больше 10 тысяч сделок, почти столько же, сколько в мае.
Комментарии