Покупаясь на заманчивые обещания юристов получить сотни тысяч рублей неустойки за не сданные вовремя квартиры, дольщики сами того не зная, могут отложить ввод своего дома в эксплуатацию. В случае, если у них всё же получится отсудить деньги и заселиться, без жилья рискуют остаться другие клиенты этого застройщика
В Петербурге могут появиться прецеденты банкротств застройщиков, по которым в самом начале предугадать, что они могут обанкротиться было нельзя. Основной тому причиной может стать увеличение количества обращений дольщиков в суды за компенсацией задержек сдачи домов в эксплуатацию. 214-ФЗ обязует застройщиков выплачивать дольщикам неустойки в размере 1/300 ставки, установленной Центробанком. Если задержка составляет несколько месяцев, то суммы измеряются десятками и даже сотнями тысяч рублей. Средства придётся переводить с других объектов.
Предприимчивые юристы, в свою очередь, активно предлагают помощь в получении неустойки с застройщика. За несколько десятков тысяч рублей они обещают вернуть сотни тысяч. Так, при полугодовой просрочке сдачи квартиры стоимостью 2,1 млн рублей сумма неустойки для физлица составляет порядка 276000 рублей.
Так, в процедуре банкротства сейчас находится ЗАО «Фирма «Петротрест». Компания является застройщиком дома «Хайтек-Сити» на Туристской улице. Ключи дольщиками обещали выдать в 2012 году, однако сдан объект был лишь в самом конце 2013-го. Новосёлы стали взыскивать неустойки, размер которых составлял от 200 до 700 тысяч рублей за квартиру. Из-за этого дольщики другого объекта компании - ЖК «Высоцкое» до сих не увидели своего жилья. По крайней мере, представители инициативной группы связывают простой именно с этим.
«Судебные решения, когда в связи с задержками штраф за несвоевременную передачу объекта недвижимости превышал его стоимость, уже были, но конкретно подобной статистики никто ещё не вёл. Согласно усреднённым данным, сумма неустойки одному дольщику составляет от 300 тысяч рублей и выше. Для мелких компаний такая цифра является критической - это фактически это вся маржа. При этом и самим истцам следует понимать, что их обращения в суд могут ещё больше затянуть сдачу дома» - рассказал Novostroy.su вице-президент СРО НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов.
По разным данным, средняя маржа петербургских застройщиков сегодня колеблется от 10 до 15%. Таким образом, если на высокой стадии готовности небольшого ЖК на 300-400 квартир средней стоимостью 2,1 млн рублей, большинство дольщиков отсудят полугодовую неустойку, у застройщика есть все шансы стать банкротом. Примерно такая же картина выходит для более крупных объектов. Возникает вопрос - нужно ли это самим дольщикам?
Член Совета Национального объединения строителей Антон Мороз уверен, что до массовых банкротств из-за подобных исков дело едва ли дойдёт - сами будущие новосёлы не заинтересованы в этом, поскольку дом достраивать станет просто некому. Кроме того, статистика показывает, что сдача почти всех объектов в той или иной мере задерживается. На вопрос, над какими застройщиками всё-таки может висеть угроза банкротства из-за исков дольщиков, наш собеседник ответить затруднился.
Антон Мороз пояснил: «Каждый проект имеет собственную рентабельность, собственную оценку. Всё очень сильно зависит от денег, вложенных застройщиком на начальном этапе и от стоимости работ. Есть застройщики, которые начинают привлекать дольщиков на последних стадиях строительства - это одна история, а есть те, кто начинает ещё до нулевого цикла, при получении разрешительной документации, что они не имеют права делать»
Поддерживает его и экономист, аналитик группы компаний TeleTrade Марк Гойхман. Он говорит, что количество дольщиков-истцов и сроки задержки сдачи, достаточные для банкротства, в каждом случае свои - это зависит от масштабов компании, её финансовой устойчивости и прочих факторов.
«Необходимо понимать, что задержки не всегда зависят от нарушений со стороны самого застройщика. Однако жёсткая договорная дисциплина позволяет истцам добиваться судебных решений в свою пользу. Немаловажно при этом, что сроки, указанные в договорах, зачастую специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта» - добавил Гойхман.
Президент Балтийской коллегии адвокатов Юрий Новолодский пояснил, что раз в договор долевого участия вписаны штрафные санкции, то застройщик должен быть готов к тому, что они могут быть реализованы. Можно сказать, что это своего рода поддержка договорной дисциплины. Но, как правило, девелоперы рассчитывают, на то, что в случае чего смогут уговорить клиентов подождать.
«Как известно, любые оплошности можно использовать с целью получения выгоды. Посредники могут претендовать где-то на треть от взысканной неустойки. Но порядочный юрист такими вещами заниматься, я полагаю, не будет. Объявления скорее всего клеят те, кто паразитирует на правовой неграмотности некоторых застройщиков. Скорее всего, это мелкие конторы с сотрудниками, которые только что купили себе соответствующий диплом» - говорит Novostroy.su Новолодский.
Диплом дипломом, но при средней цене такой услуги в 30 тысяч рублей, юристы в теории могут заработать на одном небольшом объекте до 9 млн рублей - то есть 1/10 от средней маржи, которую мог бы получить с него застройщик.
Для того, чтобы защититься от таких претензий, застройщику нужно тщательно определять сроки ещё на стадии получения разрешительной и согласования проектной документации, не допускать их занижения, считает Марк Гойхман. Важно и жесткое финансовое планирование, предотвращение отвлечения средств, контроль над затратами. Индивидуальная работа с клиентами в случае нарушения сроков строительства, по возможности их продление в дополнительных соглашениях к договорам также помогут избежать проблем.
Комментарии