Почему построить квартиру в Челябинске стоит в два раза дешевле, чем в Петербурге, и почти в четыре раза дешевле, чем в Москве. Почему жилье продается в два-три раза дороже, чем его себестоимость. Только факты.
Застройщики не любят озвучивать цены строительства – так проще объяснять свою «бедность» и обосновывать повышение цен. Себестоимость растет, а значит, цены нужно повышать, чтобы не вылететь в трубу, лучше с запасом. Финансовые показатели стройкомпаний за прошлые годы демонстрируют неплохие результаты – прибыль растет. Конечно, можно говорить об оптимизации бизнеса, повышении производительности труда, мол, именно это позволяет достичь высоких результатов. Хотя нет, про производительность труда в последнее время все меньше говорят, на стройке до сих пор доминирует ручной, самый примитивный труд. Оптимизация – ну сократят пару десятков человек. По факту стоимость строительства и цена в продаже квадратного метра напрямую не зависят друг от друга. Но застройщики эффективно используют любое повышение цен на стройматериалы, чтобы обосновать свои поднебесные прайсы для дольщиков. Это такая традиция.
Большая разница
ДОМ.РФ публикует себестоимость строительства многоквартирных домов, исходя из данных проектных деклараций. Эти цифры дают сами строители, а они врать не будут (тем более что от этой суммы рассчитывается проектное финансирование). Согласно расчетам ДОМ.РФ, самое дешевое строительство в Ингушетии – 17 тыс. рублей за квадратный метр. Но в той республике строится только один дом на 217 квартир, да и то этот дом считается проблемным, его должны были ввести в эксплуатацию в 2020 году. Так что эта себестоимость как минимум устарела. Вторым, а точнее первым регионом России по самой низкой стоимости строительства является Ивановская область. Здесь строятся 44 дома. Средняя цена строительства одного квадратного метра – 20,7 тыс. рублей. Самая дорогая стройка – в Москве и Петербурге: 140 тыс. и 82 тыс. рублей, соответственно. Как говорится, большая разница, которую трудно объяснить высокими зарплатами и дорогой землей (стоимость земли, к слову, в стоимости строительства не учитывается). Исходя из публичных данных, получается, что себестоимость строительства находится на уровне 40-50 тыс. рублей за квадратный метр, остальное – региональная специфика и прочие трудно учитываемые факторы.
Внятного объяснения такого разрыва в стоимости строительства по регионам нет. Вряд ли в Новосибирской области (50 тыс. рублей за «квадрат») строят хуже, чем в Петербурге (80 тысяч) и в Москве (140 тысяч). Понятно, что в столицах возводят больше жилья бизнес- и выше классом, но это не объясняет столь внушительную разницу – в два-три раза.
Цены в розницу
Но почему жилье продается в два-три раза дороже, чем его стоит построить? Думается, такой вопрос будет насущным всегда. Ответ: значит, его покупают за эту цену. В Москве, по данным «Циан.Аналитики», средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 316 тыс. рублей (цена стройки – 140 тыс.), в Московской области – 166 тысяч (70 тыс.), в Петербурге – 231 тысячу (82 тыс.), в Ленобласти – 145 тысяч (70 тыс.), в Новосибирске – 101 тысячу (50 тыс.), в Челябинске – 71 тысячу (37 тыс.). Нетрудно заметить, цена продажи как минимум в два раза выше, чем стоимость строительства. А Петербург по этому показателю выбился в лидеры – 2,8 раза! В этом случае цены диктует спрос. Плюс в Петербурге и Москве застройщикам приходится принудительно строить инфраструктуру, за которую платят в конечном счете дольщики. А еще цена земли.
Земельный вопрос – это отдельная тема, но вкратце можно ее затронуть. В годы массовой приватизации земля в Петербурге распродавалась направо и налево. Звучат цифры, что порядка 70% территории находится в частных руках (есть ощущение, что городские власти сами не знают точных цифр). «Красные директора» заводов и фабрик получили щедрую возможность за бесценок приобретать земельные участки, которые сейчас стали золотыми, сами предприятия приходили в упадок или перемещались в неизвестном направлении. Теперь частники диктуют цены, а городской бюджет ничего не получает (плюс к этому проблемы с новыми дорогами, станциями метро – землю нужно выкупать!). В идеале плата за землю могла пойти на строительство детсадов и школ, которое повесили на застройщиков, а те на дольщиков. Но это был бы совсем другой рынок недвижимости. Для справки: за последние три года застройщики купили 2,8 тыс. га земли в Петербурге и ближайших пригородах, потратив на это почти 174 млрд рублей. На эти деньги можно было построить более 100 школ.
Комментарии