Новая ключевая встряхнула рынок как гром среди ясного неба. Но, полагают аналитики, скорее всего ненадолго.
Рынок недвижимости снова переменился, после долгого вялотекущего существования он снова ожил. Ипотека подорожала, эксперты предостерегают, что могут вырасти ставки и по льготным программам на новостройки. Количество сделок что с новостройками, что с готовым жильем растет, но вместе с тем цены меняются не в пользу покупателей.
Подробнее о том, что происходит сейчас на рынках новостроек и готового жилья, читайте в нашем коллективном интервью.
Второе дыхание для новостроек
Novostroy.ru: Как изменился спрос на новостройки? Говорят, рост интереса уже 50%, наблюдаете ли подобное?
Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD:
Число первичных заявок выросло примерно на 30% по сравнению с неделей до решения ЦБ. Это связано с тем, что далеко не все покупатели осознают, что госпрограммы субсидирования ипотеки продолжают действовать, и ставки в них не затронет повышение ключевой. Особенно активны те, кто планирует приобретать новую квартиру по схеме трейд-ин, потому что для этого нужно продать старое жилье. Рост ставок по кредитам на вторичном рынке жилья может усложнить такую схему покупки.
Антон Шипунов, вице-президент Национальной палаты недвижимости, исполнительный директор компании «Прайм Недвижимость»:
Безусловно спрос вырос и это оправдано. Сравните новые ставки на вторичном рынке — 14-15%, и ставки по господдержке в 7,7% (в среднем), семейной ипотеки от 5,3%, а также по ИТ-ипотеке в 4%. В такой ситуации людей даже не пугает завышенная стоимость первичного рынка. Люди не понимают, что будет дальше, что делать со сбережениями. И как бы это не было уже «олдскульно», но деньги в недвижимости не пропадут.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:
Кроме того, продолжают совершать сделки клиенты, решившие выгодно конвертировать валютные сбережения в недвижимый актив.
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим:
После повышения ключевой ставки мы зафиксировали повышение спроса на 30-35% по нашим объектам в Новой Москве и Ленобласти. С большой долей вероятности этот всплеск спроса связан с опасениями покупателей, связанными с изменениями условий по ипотеке и повышением ипотечных ставок. Как мы видим, часть кредитных организаций уже скорректировала условия кредитования, но изменения коснулись только программ без господдержки, доля которых составляет лишь 10-12% от общего объема кредитования. Ставки по льготной, семейной и IT-ипотеки остаются на прежнем уровне.
N.ru.: Как долго будет продолжаться такой ажиотаж, на ваш взгляд?
А.Ш.: Прогнозировать в последние два года проблематично, конечно, но мне кажется, в Петербурге мы повторим сценарий марта-мая 2022 года. Спрос пройдёт свой пик примерно через месяц, и затем мы вернёмся к более спокойному рынку. Но этот прогноз не учитывает возможного повышения ключевой ставки в сентябре.
В.Щ.: В Москве скорее всего ажиотаж спадет до начала сентября. Покупатели будут действовать, опираясь на информацию о предложениях банков. Далеко не все кредиторы сообщили о повышении ставок по ипотеке.
Д.Г.: Думаю, что ажиотажный спрос будет наблюдаться на протяжении двух-трех месяцев, после чего Центробанк, вероятно, снизит ключевую ставку. В результате часть клиентов вернется на вторичный рынок.
N.ru.: Как начали меняться цены на новостройки? Есть данные, что новостройки в среднем по России подорожали на 3-5% буквально за неделю, наблюдаете подобное?
А.Ш.: Что касается стоимости квадратного метра на первично рынке, то застройщики уже анонсировали рост. Однако я бы не связывал это только с поднятием ключевой ставки. Есть несколько факторов: отсутствие прямых поставок от импортных поставщиков; рабочая сила поредела в связи с известными событиями и поднятием курса валют; стоимость работ и материалов растёт также с прогрессией.
А.Б.: Можем подтвердить незначительный рост цен на первичном рынке, в пределах 2-3%. Ценовая коррекция связана, прежде всего, с сокращением объемов качественного предложения, что не могло не повлиять на цены.
Д.Г.: Многие девелоперы сворачивают скидочные акции, однако резкий рост цен пока не зафиксирован. Первичный рынок традиционно реагирует на внешние обстоятельства с существенным временным лагом.
В.Щ.: В целом застройщики не стремятся сейчас резко повышать цены, так как на рынке большой объем предложения и высокая конкуренция. Ценовую стратегию девелоперов определит сентябрь, когда покупатели вернутся из отпусков, и станет ситуация на ипотечном рынке станет более понятной. Рост ставок по ипотеке на вторичном рынке может негативно повлиять и на ситуацию с новостройками, потому что возможность многих россиян купить новое жилье прямо связана с шансами успешной продажи старой квартиры.
Вторичный рынок тянет в разные стороны
N.ru.: Как изменился спрос на вторичку?
А.Ш.: Вторичный рынок в Петербурге резко оживился, и ликвидные объекты по цене объявления расходятся довольно быстро. Конечно, многие пытаются успеть взять ипотечный кредит по ранее одобренным условиям (ставкам под 10,9%), а также те у кого есть свободные наличные деньги пытаются быстро вложить их в квартиры. Последние, при росте спроса, прибавят в цене от 10-15%.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
Вторичный рынок сейчас еще находятся в процессе оформления сделок, совершенных до повышения ключевой ставки. При этом число новых запросов у нас в Москве сократилось на 15-20%. Более половины клиентов, рассматривающих «вторичку», покупают жилье с привлечением заемных средств, а рыночные ставки поднялись до заградительного уровня.
N.ru.: Как ведут себя собственники? Идут ли на уступки или начинают поднимать цены?
А.Ш.: В этом вопросе всё более чем индивидуально, а самое главное зависит от того, есть у продавца риелтор или нет. Продавец, у которого нет риелтора, подвержен при оценке своей квартиры мнению соседей, друзей, знакомых и всех тех, кому «не безразлична» судьба его недвижимости. Также зачастую такие продавцы приравнивают стоимость квадратного метра в своей квартире к курсу доллара и евро, аргументируя это тем, что рубль обесценивается. Но в целом на данный момент разрыва сделок, резкого скачка цен и «золотых» квартир не наблюдаю. Скорее отметил бы рост спроса на двух-трехкомнатные квартиры. Семьи хотят успеть расширить свою жилую площадь до глобального повышения ставки по ипотеке.
Р.С.: Если обстоятельства вынуждают продавцов совершать срочную сделку, то им приходится устанавливать крупный дисконт. Но инвесторы пока заняли выжидательную позицию: сняли квартиры с экспозиции или сохранили цены на прежнем уровне.
А.Б.: На фоне снижения доступности ипотеки продавцам «вторички», придется или снижать цены, или откладывать продажу до более благоприятного времени. При этом мы знаем, что около 20% покупателей новостроек в ТиНАО и Ленинградской области используют в качестве первого взноса или гасят тело кредита средствами от продажи старой квартиры. Часть таких клиентов из-за ситуации на вторичном рынке, вероятно, откажутся от покупки жилья в этом году.
N.ru.: Как долго продлится такая ситуация?
Р.С.: Традиционно жесткие действия монетарных властей оперативно способствуют стабилизации курса национальной валюты. Поэтому до конца года регулятор может снизить ключевую ставку до 9-10%, что приведет к восстановлению активности на вторичном рынке.
Комментарии