В 2024 году проектное финансирование отметило свой первый юбилей. Предлагаем по этому поводу рассмотреть, какими были и какими стали цены на первичном и вторичном рынках, как изменились спрос и предложение.
Попрощавшись с классической «долевкой», при которой покупатели новостроек напрямую несли деньги застройщику, с 1 июля 2019 года страна перешла на проектное финансирование. Эта схема строительства включила посредника в виде банка, который хранит деньги дольщика до завершения строительства. Так власти решили защитить интересы покупателей и побороть проблему обманутых дольщиков, которые то и дело устраивали митинги, голодовки и заваливали чиновников всех уровней и мастей требованиями завершить их долгострои. Застройщикам же пришлось перестраиваться и возводить дома уже не на деньги покупателей, а на собственные и/или кредитные. Подобные изменения просто не могли не отразиться на ценах.
Дореформенные цены
До перехода на проектное финансирование средняя цена на новостройки по стране была в пределах 60-70 тысяч рублей за квадратный метр – вспоминает заместитель генерального директора ГК «Семья» Павел Филимонов. В Москве и Петербурге первичный «квадрат» стоил 170-180 тысяч и 100-120 тысяч рублей соответственно.
Вторичное жилье в те времена было нередко дороже «первички»: около 70-80 тысяч рублей за квадратный метр в среднем по РФ; 210-220 тысяч – в Москве; 110-130 тыс. рублей – в Петербурге.
Ценники-2024
В текущем году на первичном рынке в среднем по РФ мы наблюдаем цифры в 120-130 тысяч рублей за квадратный метр – продолжает Павел Филимонов. В столице «квадрат» в среднем теперь обходится в 300-350 тысяч, а в городе на Неве – 180-200 тыс. рублей.
А вот «вторичка» теперь уступает новостройкам, кажется, по всем фронтам. В целом по России «квадрат» готового жилья оценивается в 110-120 тысяч рублей. В Москве и Петербурге же речь о 300-330 тысячах и 160-180 тыс. рублей за кв. м соответственно.
Для наглядности представим все приведенные цифры в виде таблицы:
Что стало со спросом и предложением
До перехода на эскроу спрос на новостройки был достаточно высоким. «Дольщики могли вкладывать деньги на ранних стадиях строительства, что давало возможность приобрести жилье по более низким ценам», – поясняет Павел Филимонов.
В наши дни спрос на новостройки продолжает сохраняться, но уже не в таких масштабах. «Это связано с удорожанием жилья, однако процентные ставки по ипотеке оставались относительно низкими, что поддерживало спрос», – говорит собеседник Novostroy.
Другим был пять лет назад и ассортимент первичного жилья. «Объем предложения на рынке новостроек был выше, так как застройщики имели возможность привлекать средства дольщиков с самого начала проекта, – комментирует Павел Филимонов, добавляя, – после перехода объем предложения сократился, так как новые требования по проектному финансированию увеличили финансовую нагрузку на застройщиков. Некоторые компании ушли с рынка, что также сократило количество новых проектов».
Резюмируя, трудно не заметить, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов привел к значительному росту цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Особенно жилье подорожало в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. «Основными причинами стали увеличение себестоимости строительства и снижение объемов предложения на рынке. Тем не менее, спрос на жилье остается стабильным, поддерживаемым низкими ипотечными ставками (имеются в виду, конечно, проценты по льготным, а не рыночным программам – ред.) и государственными программами поддержки», – заключает Павел Филимонов.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии