Сентябрь стал рекордным по продажам, по ипотеке, по вводу нового жилья, по доходам застройщиков. Пока одни эксперты радуются высокому спросу на рынке новостроек, другие бьют тревогу, прогнозируя сложный 2024 год. Мнения экспертов расходятся кардинально, что создает повышенную нервозность на рынке. Хотя всегда возможен и третий, не известный пока вариант.
В последние месяцы рынок недвижимости живет бурно и нервно – аналитики утверждают, что его ждет коллапс, крах и прочие страшные вещи, если не произойдет какие-то кардинальных изменений. Чиновники, да и застройщики, наоборот, хранят спокойствие: мол, все будет хорошо. И свежие цифры продаж, несомненно, доказывают правоту последних.
Рекордные итоги сентября
Уж сейчас эксперты говорят, что в октябре будет зафиксировано значительное падение как продаж в целом, так и ипотечных сделок в частности. Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», в своем телеграм-канале рассказал, что на «Жилищном конгрессе», который проходил в Москве, были озвучены негативные тренды последнего месяца. Так, по данным ЦИАН, количество звонков пошло на спад с начала октября 2023 года. «Авито» сделал доклад, в котором открыто указал, что рынок начал тормозить. В III квартале 2023 года в сравнении с тем же периодом 2022 года количество объектов в рекламе по новостройкам увеличилось на 47%», – делится он цифрами «Авито».
Но пока что можно оперировать совсем другими данными, а они, наоборот, свидетельствуют, что… За девять месяцев этого года в новостройках Москвы зарегистрировано почти 114 тыс. договоров долевого участия в строительстве квартир и нежилых помещений. Это максимальный объем с января-сентября 2008 года, рассказала в интервью «Москва FM» замруководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Рекорд! «Если рассматривать отдельно жилой фонд, то объемы регистраций первичных сделок при покупке квартир в новостройках в сентябре (13,6 тыс. ДДУ), с июля по сентябрь (33,7 тыс. ДДУ) и с начала года (79,5 тыс. ДДУ) превзошли все прошлые показатели за 15 лет ведения статистики», - рапортует столичный Росреестр.
Такими же высокими результатами могут похвастаться и петербургские застройщики (местный Росреестр не умеет рисовать такие красивые картинки, как москвичи). Так, по данным ведомства, «количество зарегистрированных ДДУ в сентябре достигло максимума с мая прошлого года (7121). За 9 месяцев 2023 года показатель составил 91% от аналогичного периода прошлого года (48055 – в 2022 году, 43597 – в 2023 году)».
Рекордный рост продаж фиксируется не только в Москве и Петербурге, но по всей России. Так что можно говорить об ажиотажном общероссийском спросе.
Рекордные показатели демонстрирует и рынок ипотеки, что вполне логично, потому как ипотека – официальный драйвер рынка. Лишь одна цитата. «По предварительным данным, ипотека снова побила рекорд. Прирост портфеля за сентябрь составил 4,2% (+3,7% в августе), а с начала года – 23,5%, что выше аналогичного показателя исключительного 2021 года (20,9%). По объему выдано 955 млрд рублей, на 12% больше, чем в августе (849 млрд рублей)», – говорится в сообщении ЦБ.
По последним данным в этом году банки заработают рекордную прибыль. Немалую роль в этом радостном и «бонусном» событии сыграет ипотека и вообще строительство (проектное финансирование, эскроу-счета). Понятно, что за все эти рекорды платит население.
А что страшного
Аналитики разумно говорят о перегреве рынка. Сравнивать с европейскими и американскими рынками, которые в последнее время падают, не совсем корректно. По крайней мере там нет госипотеки и действуют рыночные механизмы. Предбанкротное состояние крупных китайских застройщиков тоже некорректно использовать для анализа российской реальности, мы, как известно, идем своим путем. Финансовые показатели российских стройкомпаний демонстрируют высокие доходы, без намека на проблемы. Кроме того, государство постоянно в лице топ-чиновников заявляет, что будет поддерживать застройщиков в любой негативной ситуации. Чем оно, государство, занимается все последние годы. Не дольщиков, а именно застройщиков.
Что же пугает:
1. Вторичная недвижимость стоит дешевле первичной, строящейся. Этот разрыв увеличивается. Строящаяся недвижимость рано или поздно прекращается во «вторичку» и, соответственно, дешевеет.
2. Объем льготной ипотеки достиг 50%. При отмене госипотеки в середине следующего года продажи скорее всего существенно упадут. Соответственно, застройщики станут строить меньше.
3. Аренда в 1,8 раз дешевле ипотечного платежа.
Все эти страхи были бы обоснованы, если бы государство не вмешивалось активно в рынок недвижимости, не манипулировало бы им. «Мое мнение: никакого перегрева на рынке жилья нет, что люди с удовольствием вкладываются на этапе стройки в жилье через использование механизмов ипотечных льготных программ», – заявил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин 19 октября. И далее. «Сегодня с привлечением средств граждан строится 104,6 млн кв. м, выдано в 2023 году новых 5786 разрешений на строительство. А общий объем действующих разрешений на строительство достигает 157 млн кв. м. У нас везде идет прирост», – уточнил он. По его словам, в случае, если Минстрой увидит снижение объема запуска новых жилых проектов в России, то ведомство будет дополнительно предлагать меры поддержки девелоперов жилья (источник: РИА НОВОСТИ).
Комментарии