Похоже, петербургский рынок строящегося жилья добрался до пиковых значений. Достичь вершины – весьма приятно, беда лишь в том, что с нее все дороги ведут только вниз. К этому готовятся строители, об этом же невредно подумать и покупателям.
Для начала: по строительству жилья Петербург обошел Москву. У нас девелоперы сдали 3,536 млн кв.м, у них в «нерезиновой» — 3,42 млн. При этом москвичи ходили задрав носы, потому как у них это, оказывается, рекорд. Если считать на душу населения, и вовсе получается забавно. Президент, помнится, велел (правда, еще до Крыма дело было) вводить примерно по 1 кв.м на каждого жителя в каждом регионе.
Тут Петербург всего лишь в призерах, зато соседняя Ленобласть отличилась. Итоговый рейтинг выглядит так: в области за год построили и сдали 2,64 млн кв.м – 1,47 кв.м на каждого гражданина. «Серебро» — у Подмосковья: около 1 кв.м, в «тройку» влез еще Краснодарский край (по предварительным данным) – 0,72 кв.м. Петербург вполне достойно отчитался за 0,67 кв.м на лицо. А столица с жалким показателем в 0,26 кв.м на каждого горожанина (это вместе с Новой Москвой) болтается где-то за пределами первой «десятки».
Немудрено, что в столице на каждого приходится менее 20 кв.м жилплощади, в Петербурге – 25 кв.м. И пусть себе занимаются реновацией, сносят вполне еще крепкие дома: денег спалят уйму, а жить все равно будет негде.
По продажам: за 2017 год в Петербурге зарегистрировано 62 959 договоров долевого участия – на 9,5% больше, чем в 2016-м. В столице получилось (в сумме) несколько побольше: 71 208 ДДУ. (В первых релизах по итогам года значилась другая цифра – 54 207 договоров, но это только «физики», и только по жилью).
Если же считать по честному, с поправкой на население, то у нас на 1000 жителей – 11,9 договоров долевки за год, в Москве – 5,6. Наши покупают вдвое больше жилья, чем москвичи!
Та же картина и с ипотекой. Чтобы не грузить читателя расчетами, приведем сразу результат: петербуржцы в прошлом году брали ипотечные кредиты втрое чаще, чем москвичи.
Почему так – неизвестно.
Гипотез много, но ни одной убедительной. Близкой к истине кажется версия, согласно которой Петербург привлекательнее для приезжих: и жилье доступнее, и текущие расходы все же не так велики… А насчет образования и культуры – тут мы еще поспорим. Хотя на самом деле на этот вопрос (почему петербуржцы вдвое чаще покупают новостройки и втрое охотнее лезут в долги) проще всего ответить ассиметрично: «А потому что бордюр не поребрик!
Но прогноз на ближайший год уже выглядит менее оптимистичным. Первое и главное: реальные доходы граждан в 2017 году снизились еще на 1,7%. И с чего бы им вдруг начать расти – пока неясно.
За год в Петербурге и пригородах граждане купили 4,2 млн кв. м жилья в строящихся ЖК. Но застройщики вывели на рынок на полмиллиона больше – 4,7 млн кв. м. Растет навес необеспеченного предложения. Растет конкуренция, не позволяющая девелоперам маневрировать по цене. Жилье в новостройках дорожать не будет – но будут увеличиваться риски «вляпаться в долгострой». Кроме того, уже при первых серьезных просрочках на ЖК толпой набегут юристы с предложением бесплатно отсудить солидную неустойку. Суммарные иски по крупным компаниям достигают сотен миллионов рублей. Сегодня на рынке застройщику достаточно чуть пошатнуться – и можно уже не выпрямиться.
А Смольный по инерции продолжает считать застройщиков златорунными баранами, с которых и не грех состричь – на социалку, на образование и здравоохранение, и дороги и развязки… На момент подготовки материала обсуждалась цифра 11 000 рублей с «квадрата». Это дополнительный сбор в Фонд социальной ответственности. И это плюс столько же к стоимости квадратного метра для дольщиков – потому что других денег у застройщика нет. Социальные аппетиты администрации – еще один фактор риска.
Кроме того, ипотека не может быть вечной пружиной рынка. Хоть под 6% годовых, хоть даже под 5%. По оценке экспертов, льготные ставки могут поддержать спрос, но вряд лои серьезно его увеличат. А через три года граждане с двумя детками, вписавшиеся в ипотеку под льготный процент, вдруг обнаружат что льготные 6% превратились в ставку ЦБ + 2% — и цена денег вырастет чуть ли не вдвое!
Поэтому оптимальный алгоритм для потребителя – не спешить. Выбор будет разнообразен как никогда, а привлекательные варианты – недороги. Но цена ошибки при выборе застройщика и проекта тоже вырастет.
Есть, конечно, и позитив. Дорогая нефть пособит наполнить бюджет. Слабоватый доллар вернет на прилавки какой-то импорт. Не исключено, что ближайшие годы окажутся экономически сносными.
Комментарии