Как отразились первые санкции, введённые против России в 2014 году, на рынке жилой недвижимости? Вспоминаем вместе с порталом Novostroy.
Последние пару месяцев разговоры о западных санкциях в отношении России — одна из самых горячих тем для обсуждений. Многим интересно, как они повлияют на экономику нашей страны в целом и рынок недвижимости в частности.
Вряд ли кто-то сможет предсказать это в текущей атмосфере неопределённости. Зато можно обратиться к прошлому опыту. Ведь это не первый раз, когда в отношении РФ вводятся санкции. Первые ограничения россияне испытали на себе ещё в 2014 году.
В этой статье мы вспомним, что случилось 8 лет назад и как это отразилось на рынке жилой недвижимости. Это последний материал из нашей подборки «Три российских кризиса». До этого мы писали о 1998 и 2008 годах.
Величественное начало
По данным метеорологов 2014 год стал самым тёплым годом на Земле за всю историю наблюдений. Жарким, во всех смыслах, то лето выдалось и на юго-западных рубежах России. Но начинался год для нашей страны относительно спокойно. Можно даже сказать величественно.
2014 стал годом председательства России в G8. В феврале проходила XXII зимняя Олимпиада в Сочи. Она стала одной из самых дорогих игр в истории (оценки разнятся) по затратам на проведение. И ещё раз доказала, что россияне могут воплощать самые неординарные идеи в жизнь. Всё же проводить зимнюю Олимпиаду в субтропиках — это очень смело.
На Сочинской Олимпиаде Россия стала лидером в общекомандном медальном зачёте. Во всяком случае в 2014 году. Позднее, после череды допинговых скандалов, у некоторых российских спортсменов отзывались награды.
Тревожная весна
А между тем в Украине ещё с конца 2013 года всё накалялась обстановка в связи с Евромайданом. В результате чего к марту 2014 в стране фактически поменялась действующая власть.
Значительная часть населения на Юго-Востоке Украины выступала против этих изменений. В итоге это привело к образованию ДНР и ЛНР. А также вхождению Республики Крым в состав России в результате референдума. Украинская сторона его итоги не признала и считает полуостров своей территорией.
Международное сообщество заняло позицию Украины, осудив российские действия. 17 марта США ввели санкции в отношении нескольких высокопоставленных чиновников из России. К ним присоединились Евросоюз и многие другие страны.
Санкционные войны
С тех пор западные санкционные списки только расширялись. Вводились новые запреты и ограничения в отношении российской экономики в целом или конкретных российских граждан. Россия отвечала зеркально, вводя контрсанкции. Был объявлен курс на импортозамещение в российской экономике.
В частности, Россия ввела запрет на импорт многих продуктов питания из ряда стран. В обиходе россиян появился термин «санкционка». Что породило немало шуток.
В декабре санкции и низкие цены на нефть сказались на курсе национальной валюты России. К концу года рубль потерял 58% своей стоимости. Если в начале 2014 за один доллара давали 33-36 рублей, то к концу уже 55-65 рублей.
Из-за ослабления курса рубля в декабре 2014 ЦБ РФ принял решение резко поднять ключевую ставку— с 9,5% до 17% годовых. Ниже 10% она опустилась вновь лишь в 2017 году.
Разумеется, это подняло ставки на кредиты в коммерческих банках. Что снизило доступность ипотеки для покупателей квартир. В следующем 2015 году объём выданных ипотечных кредитов упал до 1147 млрд рублей. Это на 615 млрд рублей меньше, чем в 2014.
Отрицательный рост
Как и всегда в трудные для экономики времена россияне старались сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость. Считая это самым надёжным активом. Что отразилось на спросе, а соответственно, и на уровне цен на жильё.
В целом по году цены на квартиры подросли и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Но довольно незначительно. Так, по данным аналитиков портала irn.ru, кв. м жилья в Москве и Подмосковье в среднем прибавил в цене 12%.
Повышение цен было волнообразным. Первый пик — после присоединения Крыма и объявления о западных санкциях. Второй — осенью 2014 из-за падения курса рубля. Причины активизации спроса на жильё более чем понятны. Это желание сохранить свои сбережения от обесценивания в период неопределённости.
Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге. Сплошная линия — вторичный рынок, пунктирная — первичный. Источник: БН
Но рост цен на квартиры был только, если оценивать их в рублёвом эквиваленте. В долларах же наблюдалось падение. Если отследить динамику изменения цен на кв. м жилья в Москве в $, то мы увидим снижение примерно на 25% к концу 2014 года. А в разрезе двух лет стоимость квартир снизится вдвое.
Последствия
С этой точки зрения, кризис 2014 года — самый тяжёлый для российского рынка недвижимости в новейшей истории. Да, падение стоимости квартир в долларовом эквиваленте наблюдалось и в 1998, и в 2008 году. Но в обоих случаях оно составляло 30-35%.
Значит ли это, что кризис 2022 года будет сопоставим для рынка жилой недвижимости с ситуацией в 2014 году? Говорить об этом ещё рано. Всё зависит от курса национальной валюты и других факторов. Но многое говорит о том, что падение стоимости кв. м в долларовом выражении будет таким же. Или ещё круче.
Снижение покупательской способности граждан при увеличении затрат на строительство из-за девальвации рубля больно ударило по российским застройщикам. Тот кризис не пережили многие строительные компании. Ушли с рынка даже такие крупные игроки, как «СУ-155» и Urban Group.
Последовавшие за этим кризисом банкротства и долгострои во много послужили причиной введения на законодательном уровне обязательного проектного финансирования строительства и расчётов с дольщиками с помощью эскроу-счетов.
Комментарии