Рынок недвижимости на удивление неплохо пережил прошлый год. Самые мрачные прогнозы не сбылись, самые апокалиптические сценарии не реализовались. В этом году рынку придется искать баланс между желаниями покупателей и продавцов и вернуться к понятному ценообразованию.
Эксперты начинают подводить итоги прошлого года. Опять много цифр, много мнений, оценок. Проблема одна – эти цифры не позволяют строить прогнозы даже на самое ближайшее будущее, никто не знает, что будет происходить на рынке завтра. Такая непрогнозируемость, впрочем, характерна не только для рынка недвижимости – достаточно поглядеть, что происходит с ценами на энергоносители в мире. Пока что точно можно сказать: недвижимость утратила ту уникальную инвестиционную привлекательность, что была в течение последних трех лет (звучат цифры, что цены за этот срок выросли в четыре раза!).
Цены устояли
Самый главный итог прошедшего, непростого года – цены на рынке что первичной, что вторичной недвижимости не рухнули. Кажется, что именно ценовой вопрос в течение всего года был важнейшим для участников рынка, для покупателей – уж точно. Все силы застройщиков, банков и государства были брошены на сохранение нынешнего уровня цен – несмотря на то, что этот уровень многими экспертами назывался неадекватным, значительно снизившим доступность жилья.
В результате по году цены выросли, хотя количество сделок значительно сократилось. По крайней мере об этом говорят данные аналитиков. Так, по оценке Dataflat.Ru, цена в петербургских новостройках выросла за год на 14%, в Ленобласти – на 18%. В Москве и Подмосковье зафиксировано не столь существенное подорожание – всего на 8%, но, к примеру, в Новой Москве стоимость квадратного метра за год выросла на 17%, в области – на 16%, только в старой Москве роста не отмечено, что сказалось на общем скромном подорожании.
Но не стоит забывать, что 2020-2021 годы отметились рекордным подорожанием недвижимости. По данным «Метриума», средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в 2021 году выросла на 27%, при этом в 2020 году ценник тоже рос – массовые новостройки столицы подорожали на 29%. Каждый год на треть!!! И такая картина была характерна не только для Москвы. Так что многие эксперты после такого роста вполне логично ожидали как минимум стабилизации цен, корректировки (как аккуратно называется снижение) – что в 2022 году по большому счету и начало происходить.
Падение практически по всем показателям. Источник: Dataflat.Ru
Из негативного тренда – увеличивается разрыв цен на первичном рынке и вторичном. Парадоксальная ситуация – стоимость еще не построенного, будущего жилья оказывается выше уже готового. И эта разница растет. Эксперты уже сравнивают квартиры с новыми автомобилями: машина, покинув салон, теряет в цене сразу 10-20%. То же происходит и с квартирами, что снижает инвестиционную привлекательность до нуля и давит на объемы продаж.
«Пока превышение цен новостроек над вторничным рынком будет составлять до 15-20% и более, объем сделок на обоих рынках будет небольшим. Нет перетока капитала из «вторички» в «первичку», нет инвестиционного смысла в покупке стройки», – отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость».
По мнению Дмитрия Щегельского, гендиректора АН «Бенуа», цены на «вторичку» могут снизиться процентов на 30 от цен, которые были заявлены в марте 2022-го года.
«Мы входим в длительный период, когда нет экономических причин, чтобы цены не снижались. Да, они будут поддерживаться верой в недвижимость как в способ сбережения, когда-то скажется инфляция», – полагает Максим Ельцов.
Да, и в этом году стоимость недвижимости останется волнующей и актуальной темой для рынка новостроек и недвижимости вообще. Прогнозы строить – как гадать на кофейной гуще. Но…
Запуганная недвижимость
К сожалению, сегодня можно с уверенностью говорить только о том, что происходит сейчас или произошло в прошлом. Огромное количество данных все равно не позволяет строить прогнозы на будущее, особенно на самое ближайшее будущее. Все последние годы обладали такой спецификой, что сравнивать и фиксировать какие-то устойчивые тенденции получается с трудом, а экстраполировать их на будущее – нельзя. Ситуация ежегодно на рынке менялась кардинально. Кроме разве что постоянного запугивания покупателей – то ипотека закончится, то цены вырастут, то будет дефицит.
«Если мы перестанет эксплуатировать страхи покупателей, мы больше будем думать об их реальных потребностях. Понимая потребности, уделим больше внимания самому продукту, а не схемам продаж. И, соответственно, если у нас будет качественный продукт, то нам будем проще пройти любые сложные периоды, – уверен Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов. – 2023 год, мне кажется, должен нас освободить от многих наносных, вымышленных вещей, которые присутствуют на рынке жилья, вернуть участников к сути девелопмента, к реальным потребностям покупателей. И 2023 год должен сместить внимание с технологий продаж на то, что мы строим и для кого мы строим». Золотые слова.
Комментарии 2
Очередной пиз....л , видно будет
Может и проскочим