Правда ли, что рынку новостроек грозит затоваривание, а значит, строители перестанут строить. А потом наступит дефицит, и квартиры резко подорожают, но купить будет нечего. Novostroy разбирался в очередных «пугалках» и понял, что на рынке многоэтажек пора ставить крест.
В апреле про затоваривание рынка заявил Президент РФ Владимир Путин, то есть проблему признали на самом верху. «В прошлом году наши строители вышли на рекордный объем ввода жилья. Однако видно также, что на рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки», – заявил он. Несмотря на рекордные летние продажи проблема осталась. Хотя – как посмотреть.
Неудачный кризис перепроизводства
Официальные цифры действительно свидетельствуют, что уровень реализации строящегося жилья снизился. Раньше к моменту ввода в эксплуатацию непроданным оставался в основном всякий неликвид или дорогие квартиры. Так, в 2020 году на момент сдачи дома были проданы почти 80% квартир, в этом году этот уровень упал до 63%. Это по всей России. Московские аналитики уже бьют тревогу (не застройщики, не девелоперы).
«Рекордные продажи, зафиксированные в новостройках Московского региона этим летом не привели к перелому опасной тенденции, которая сформировалась на рынке в конце прошлого года. Если в 2022 году перед получением разрешения на ввод у застройщиков оставалось около 12% нереализованных остатков, то последние 9 месяцев этот показатель растет. В корпусах, сданных в июле-сентябре текущего года, уже 23% жилых помещений не были проданы конечным покупателям», – отмечает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».
Нечто подобное насчитали аналитики из «ЦИАН» и по Петербургу. В корпусах, сданных в III квартале 2023 года, конечным покупателям продано 75% лотов. Это минимум с 2020 года, утверждают эксперты.
Местные, петербургские эксперты не разделяют таких опасений. «Август и сентябрь слегка разгрузили затоварку в Петербурге и Ленобласти. Возможно, что и октябрь может быть «продажным» из-за разницы ипотечных ставок на «первичке» и «вторичке». Поэтому можно сказать, что у застройщиков есть надежда», – считает Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бeнуa».
Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость» полагает, что кризис производства Петербургу не грозит. Город не гонится за рекордными объемами ввода, усложняя процесс получение разрешительной документации и увеличивая нагрузку на застройщиков в виде социальных объектов. Качественное предложение в границах Петербурга ограничено.
Выросшие продажи летом и в начале осени позволили госаналитикам заявить даже о дефиците. «На рынке складывается дефицит предложения квартир в высокой стадии готовности. Почти 60% объема непроданного жилья (40,2 млн кв. м) будет введено в эксплуатацию только после 2024 года. При этом в проектах, которые введут в 2023-2024 годах, продано уже 45% жилья», – заявил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг в конце сентября. В общем все рассосалось. Но уровень распроданности – это не самое главное. И президента волновал не кризис перепроизводства, а кризис производства – то, что затоваренность приведет к снижению строительства жилья, а ведь еще не достигнуты «президентские показатели» в 120 млн «квадратов».
Новые проекты в дефиците
По данным компании «Метриум», в I полугодии 2023 года девелоперы сократили объем нового предложения в столице на 31,5% относительно I полугодия предыдущего года. «Сокращение выхода на рынок новых жилых и апарт-комплексов обусловлено в первую очередь последствиями обвала спроса в конце 2022 года, – комментировал итоги полугодия Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Многие девелоперы были вынуждены скорректировать планы из-за удорожания проектного финансирования. Кроме того, на ситуацию повлияла возникшая на первичном рынке угроза затоваривания. Застройщики аккуратнее выводили в продажу новые объемы, чтобы достичь восстановления баланса спроса и предложения».
Сигнал сверху в апреле был дан вполне конкретный – делайте что хотите, но объемы стройки не должны снижаться. А затоваривание, уверяли эксперты, неминуемо приведет к сокращению новых проектов. Это логично. Но тут подоспело лето, потом валютный скачок, повышение ЦБ ключевой ставки – и спрос начал расти, покупателей запугали тем, что ипотека подорожает, и те рванули в банки за кредитами, деньги застройщикам и банкам снова потекли – ну о какой остановке стройки может быть речь.
«Всего с начала года приток средств на счета эскроу составил 2,7 трлн рублей. В результате девелоперы наращивают не только продажи, но и темпы строительства. Так, за 8 месяцев 2023 года запущено почти 29 млн кв. м, что на 14% больше, чем в прошлом году. В результате, к началу сентября объем возводимого жилья в России достиг пиковых значений с 2019 года — 103 млн кв. м», – говорится в сообщении ДОМ.РФ, которое вышло в конце сентября и которое наверняка услышат и на самом верху.
Впрочем, как всегда, есть и скелетик в шкафу.
Надежда на частников
Несмотря на позитивные реляции эксперты подмечают, что многоэтажное строительство в последние годы не растет. Все вливания государства в строительную отрасль позволяют ей хорошо себя чувствовать, особо не напрягаясь, клепать массово малогабаритное жилье, которое дает минимальный прирост в квадратных метрах.
«До 2015 года объем ввода жилья в стране рос и без ипотечных стимулов. После растет лишь ввод индивидуальных домов. В МКД роста нет. Пиковый показатель – 2015 год. Заслуги госпрограмм в общем рекорде ввода нет. Там частник, который сам решает, что, где и как строить. Плюс приписки «дачной амнистии», – комментирует график (ниже) эксперт рынка Михаил Хорьков. Для справки: в 2015 году было сдано более 50 млн кв. м многоквартирного жилья, в прошлом году – 45 млн кв. м.
Рост объемов строительства – только за счет ИЖС. Правительство собирается уделить этому сектору особое внимание. Многоэтажки достигли своего предела, да и надоело их поддерживать. 14 сентября премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство России по поручению президента Владимира Путина примет дополнительные меры по повышению доступности жилья в стране. В частности, по его словам, власти собираются подготовить нормативную базу для поддержки индивидуального жилищного строительства по всей России. Речь идет о внедрении на рынке ИЖС системы эскроу-счетов, которая сегодня действует при возведении многоквартирных домов. Здорово! Но разве доступность жилья в последние годы повышалась? Впрочем, можно ведь начать массовое строительство клетушек-коттеджей с участком в 1 сотку.
Чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости подписывайтесь на наш телеграм канал.
Комментарии