Кризис наоборот: рекордные продажи новостроек, ажиотажный спрос, когда все рухнет

• Жаркое лето
• Льготная ипотека ждет перемен

Парадоксы отечественного рынка недвижимости продолжают «радовать» экспертов, продавцов и покупателей. Прогнозируемое (и вполне логичное) падение рынка так и не случилось. Наоборот – он растет и процветает. Эксперты говорят о перенасыщении рынка, о перекосе в ценах, о вредности льготной ипотеки. А покупатели реагирует, как обычно – бегут покупать недвижимость. Есть объективные причины – высокая инфляция, экономическая неопределенность, скачущий курс доллара и прочие неприятности, заставляющие дольщиков вкладываться в будущие квартиры – а куда еще?

Жаркое лето

Лето на рынке недвижимости выдалось жарким и неоднообразным. Традиционного затишья в летние месяцы не случилось. Спрос оставался высоким, особенно по сравнению с прошлогодними летними показателями. Но таких результатов не ожидал никто. «На рынке недвижимости без изменений. Скучно. Но, может, это и не так плохо…», – писал в начале июня один эксперт рынка. Но постарались ЦБ и курс доллара-евро, который, как всегда, неожиданно пошел вверх. Конец лета удался на славу. Показатели августа подвели жирную черту под летними продажами, хотя ажиотаж был предсказуем.

По данным DataFlat, в московском регионе в августе по сравнению с июлем было заключено ДДУ на 38% больше, квадратных метров продано на 36% больше, застройщики заработали на 39% больше. По сравнению с августом прошлого года рост еще более внушительный – количество ДДУ подросло на 64%, выручка застройщиков выросла на 88%!

В петербургском регионе рост почти такой же. По сравнению с июлем заключено на 45% больше ДДУ, квадратных метров продано больше на 44%, выручка застройщиков выросла на 46%. По сравнению с августом прошлого года заключено на 52% больше ДДУ, выручка выросла на 55%.

К слову, рекордные показатели продаж зафиксированы не только в Москве и Петербурге. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, исторический рекорд побили покупатели новостроек и в Екатеринбурге. В августе было зарегистрировано порядка 4 тысяч ДДУ. аналитики довольно просто объясняют такие рекорды. Спасибо ЦБ. «Повышение ключевой ставки привело к подорожанию ипотеки для вторичного рынка, а не на льготные программы для новостроек. Но потенциальные покупатели всегда читают между строк. Опасения повышения ставок по всем направлениям привело к ажиотажному спросу, в том числе и на строящиеся квартиры. В очередной раз рекордный результат достигается на эмоциональном рынке за счет страха упустить комфортные условия», – пишут аналитики bnMAP.pro.

Количество заключенных ДДУ. Высокие показатели на протяжении всех трех летних месяцев. Скромный июль компенсировал августовский ажиотаж. Источник: DataFlat.ru

Очевидно, что весь этот рост зеркально отражается в показателях ипотеки. А о рекордной выдаче уже заявили все крупнейшие банки России. Финансовые аналитики прогнозируют рекордные показатели по ипотеке по итогам этого года. Но аналитики ЦБ пишут, что ипотека демонстрирует признаки перегрева уже по итогам второго квартала (Банковский сектор. II квартал 2023 года. Аналитический обзор). «Доля кредитов с просрочкой 90+ дней сохраняется на низком уровне (0,6% на 01.07.2023), однако из-за возросших риск-аппетитов банков качество новых выдач невысокое, что создает риски для финансовой стабильности», – пугают аналитики (риск-аппетиты – это что-то новенькое).

Упомянутые организации

Агентство

ПИА

Банк

Сбербанк

Ельцов Максим Иванович

Эксперт рынка

Но банки так просто не напугаешь, наоборот, есть повод для гордости. Так, пишет в своем пресс-релизе Сбер, в августе 2023 года банк выдал 146,1 тыс. ипотечных кредитов на 517,6 млрд рублей – по данным Домклик, это рекордные показатели за всю историю. По сравнению с июлем объем выдач вырос на 34% (тогда банк выдал жилищных кредитов на 386 млрд рублей). Тем не менее, тревожные звоночки уже звучат.

«Если ажиотаж в сентябре не закончится (а предпосылки есть), то правительство просто дернет стоп-кран – поднимет ставку по господдержке, – считает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». «Невидимая рука рынка…как бы совсем отсутствует, – описывает эксперт сложившуюся ситуацию. – А еще мне интересно, как это накупленное потом продавать и использовать. Горизонт стратегического планирования сузился до нескольких дней, необходимых на одобрение и покупку квартиры».

Льготная ипотека ждет перемен

Летние повышения ключевой ставки ЦБ не могли не вызвать повышение ставок по ипотеке. Но этот процесс обошел стороной льготные программы, субсидированные государством. Ушлые дольщики (потенциальные покупатели всегда читают между строк) несмотря на сохранения льготных программ бросились покупать «первичку» – и, видимо, не ошиблись. Льготные программы тоже ужесточат. Правительство России уже обсуждает изменение условий льготной ипотеки, прежде всего это касается первоначального взноса, нижний порог которого скорее всего будет повышен с 15 до 20% в самое ближайшее время. Замглавы Минстроя России Никита Стасишин на Восточном экономическом форуме подсчитал, что такой рост снизит спрос, по его ощущению, на 20%, а то и больше, в зависимости от региона.

Думается, банки найдут выход из этой ситуации с помощью застройщиков. Пока же текущее положение устраивает всех участников рынка. Цены не растут хаотично – и на том спасибо.

Чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости подписывайтесь на наш телеграм-канал.