Как скоро упадут цены на жилье: тайны стоимости строительства, низкие зарплаты, июньское падение новостроек

Одной из причин рост цен на новостройки называют рост стоимости строительства: мол, материалы подорожали, цена земли достигла небес. На словах обосновать можно все что угодно, даже, что Земля стоит на четырех слонах. Застройщики же в словесном манипулировании достигли высочайшего мастерства и способны объяснить любое повышение цен, не вдаваясь в нюансы. Но тут неожиданно строительные материалы начали дешеветь, спрос тоже не позволяет застройщикам поддерживать завышенные цены, объяснять рост цен становится все сложнее. Когда же новостройки подешевеют?

Мифы стоимости строительства

По данным ГК «РКС Девелопмент», максимального значения себестоимость достигла в марте 2022 года, в среднем увеличившись на 55,1% в сравнении с «базовым» показателем конца 2020 года». Новостройки же с 2020 года по май нынешнего подорожали чуть ли не в два раза. Вряд ли стройматериалами такое подорожание можно оправдать, хотя застройщики постоянно уверяют, что именно это и есть мегапричина.

Структура затрат в сегменте «комфорт плюс» по состоянию на май 2022 года (земля вообще не учитывается)

Источник: РКС Девелопмент

Читаем далее: «Наиболее капиталоемким элементом в строительстве является рабочая сила и эксплуатация механизмов: на них, согласно структуре затрат на конец мая 2022 года, приходится почти 41% общего строительного бюджета проекта. Это означает, что даже сравнительно небольшое их удорожание – на 16% в сравнении с концом 2020 года – дает весомую прибавку в 7% к общей себестоимости проекта». Рабочая сила – это, наверное, зарплаты строителей. Но что-то не вяжется – зарплаты строителей особо не выросли.

Novostroy.su обратился в Группу компаний HeadHunter и получил вот такие данные. Прирост зарплаты по городам-миллионникам за 2 года (с июня 2020-го) составил 0,78%! Да, в Москве и Петербурге рост больше – 12,7 и 14% соответственно. Но как новостройки смогли подорожать с 126 тыс. рублей за «квадрат» до 210 тысяч – в 1,6 раз (в Петербурге)?!

Объяснение, что выросла себестоимость строительства, не выглядит убедительным – почему не росли стремительно зарплаты? По факту застройщики умудрились сохранить объемы продаж в рублях, сократив их в «квадратах». Как говорят законы первобытного капитализма, если за большие деньги жилье покупают, значит оно того стоит.

Еще про стоимость строительства – уже из официальных источников. В среднем, по данным Росстата, она в 2019 году составляла 42869 рублей за «квадрат», в 2021-м – 49431 рублей. Рост существенный, но также не способный объяснить, как за год новостройки подорожали на 30% .

Занятно, как стоимость строительства меняется по регионам. Разница в 2-5 раз. В Петербурге – 56,8 тысячи, в Псковской области – 27 тыс. Почему такая разница, даже в одном округе? Разве цены на стройматериалы? Никто этого не объясняет.

Себестоимость строительства 1 кв. метра общей площади по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ноябрь 2021 год)

Самое простое объяснение такого разброса себестоимости, так сказать лежащее на поверхности, - это уровень зарплат в регионах, а значит, и покупательской способности. Пятерка «лидеров» в двух таблицах совпадает полностью, далее – с небольшими нюансами. Тут как раз прямая зависимость логична и объяснима, хотя такого существенного разрыва в стоимости строительства полностью не объясняет. При этом среднегодовой рост зарплат в России за последние пять лет составил 9%, что компенсировало рост цен на жилье, кроме последних двух лет, когда жилье подорожало по некоторым регионам почти в два раза.

В этой таблице пугающе выглядят доли работающих с зарплатой ниже 15 тыс. рублей в месяц

Источник: РИА Новости

Подешевеет ли недвижимость

Из-за того, что снижаются цены на стройматериалы, скорее всего нет. Более того, непонятно, как поведет себя стройиндустрия в перспективе, без западных технологий и оборудования. Немаленькие проблемы ожидаются с обновлением стройпарка. Без роста реальных доходов населения ценам в любом случае придется лавировать между ростом и падением, чтобы удовлетворить снижающийся спрос. Аналитики уже отметили падение цен на новостройки – правда, за один июньский месяц. Тем не менее, это первое такое падение за последние пять лет. Ждем дальнейшего.