Как купить квартиру в строящемся доме

На сегодняшний день в России отношения застройщика и покупателя квартиры, в плане оформления купли-продажи регулирует Федеральный закон 214-ФЗ. О так называемых «серых» схемах, а также законных, но не безопасных, упоминать мы не будем. Как гласит известный интернет-афоризм: «Слово - не воробей. Всё не воробей, кроме воробья». Так вот, самый верный ориентир при приобретении жилья: «Всё не 214-ФЗ, кроме 214-ФЗ». Именно на основании этого закона можно купить квартиру в новостройке к обоюдному удовольствию обеих сторон сделки.

Федеральный закон 214-ФЗ (с учетом поправок 2010 года) предполагает три варианта приобретения жилья. Все они могут помочь в нелёгком деле сэкономить кровно нажитые, купив квартиру на ранней стадии строительства.

Приобретение жилья по ДДУ
Этот способ приобретения пока недостроенного жилья заключается в подписании договора о долевом участии. Сразу можно отметить, что основной плюс данного типа сделки - это обязательная регистрация договора в ГУ ФРС (Федеральная Регистрационная Служба).

Собственно, договор считается действительным только после этой регистрации. Такая мера призвана защитить дольщика от возможности двойной продажи его жилья. Кроме того, в договоре четко прописываются такие важные параметры будущих «родных» квадратных метров как срок сдачи, площадь и стоимость квартиры. Покупка по ДДУ согласно 214-ФЗ также делает возможным взыскание солидного штрафа за просрочку передачи квартиры застройщиком владельцу. Однако, стоит заметить, что для того, чтобы оформить собственность на квартиру, придётся собрать энное количество документов после полной сдачи дома и самолично отнести их в местное Управление Реестром. По идее, процесс может быть и долгим, но преград к переходу жилья в собственность дольщика возникнуть не должно.

Основные плюсы:

• ДДУ подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, что и помогает избежать двойной продажи,
• в договоре четко фиксированы стоимость, этаж, площадь и срок сдачи жилья,
• в случае банкротства застройщика дольщик получает (в судебном порядке по собственному желанию) внесённую сумму и процент за каждый день просрочки,
• для заключения данного типа договора участок, где будет возводится ЖК, должен быть в собственности или в долгосрочной аренде у застройщика. Кроме того, должно быть получено разрешение на строительство.

• застройщик при заключении сделки по ДДУ не может предоставить рассрочку на приобретение недвижимости на срок после сдачи дома,
• смотри пункт четыре «плюсов» – из-за большого количества необходимых документов не все застройщики охотно идут на продажи по ДДУ (с другой стороны, обычно квартиры в доме продаются только одним способом, поэтому вам либо предложат оформить ДДУ либо нет, и вряд ли придётся отстаивать его преимущества).

Самые главные «подводные камни»
Первое – это не путать договор ДДУ с договором ПДДУ. Это законодательно и фактически совершенно разные вещи. Договор ПДДУ не даёт никаких прав на жильё. По сути, это соглашении о последующем приобретении жилья. И хотя некоторые застройщики и пытаются получить по такому договору полную цену жилья, это не вполне ликвидно, так как взамен предоставляется лишь «бронь» на определённую недвижимость. Максимум, что уместно требовать в рамках ПДДУ – это залог за право в дальнейшем приобрести понравившуюся квартиру. Кроме того, ПДДУ не попадает под 214-ФЗ.

Согласно ДДУ (это еще немного об отличиях двух типов договоров) покупатель становиться соинвестором проекта – это залог права собственности на «кусочек» недвижимости – долю – соответствующую его инвестиции (внесённой цене жилья).

Второе – интересные и не очень, а также не вполне законные пункты, добавленные застройщиком в договор. Среди таких – пункт о возможности увеличения площади (а значит, и стоимости) жилья за счет изменения квадратуры ложи или балконы. Однако, согласно законодательству РФ, площадь лоджий или балконов в жилую площадь квартиры не входит, а, следовательно, не может вызвать увеличение цены. Таких пунктов может много, и самый простой способ не опростоволоситься — показать документы перед подписанием юристу, которому вы доверяете.

Приобретение жилья путём вступления в жилищный кооператив
Стать владельцем квартиры в данном варианте можно, пополнив ряды жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива выбранного вами объекта.

Это самый «ранний» способ продажи – ведь застройщику не требуется того набора документов, который необходим для продаж по ДДУ, поэтому продавать жильё можно на уровне «котлована».

Согласно данной схеме, именно кооператив на бумаге выступает инициатором строительства – заказчиком. А застройщик становится генподрядчиком. Потенциальный покупатель вступает в кооператив, таким образом, становясь пайщиком. А уже с пайщиком застройщик заключает договор. Последний вносит сумму пая равную стоимости выбранной квартиры.

В целом, деятельность ЖНК от ЖСК отличается большим количеством формальностей, например, участвовать в ЖНК может не менее пятидесяти человек. Поэтому при выборе типа кооператива застройщик чаще всего останавливается на жилищно-строительном кооперативе.

Основные плюсы такой формы приобретения жилья – быстрое оформление договора (не требует регистрации в ГУ ФРС), возможность рассрочки на срок после возведения дома и автоматическое поступление квартиры в собственность после завершения объекта. К минусам можно отнести необходимость вступительного взноса при вступлении в кооператив, а также возможность штрафных санкций при выходе из него. Но это – мелочи. Потому как один из главных минусов – отсутствие регистрации в ГУ ФРС. Хотя, конечно оформление проходит быстрее, но без регистрации не исключена возможность двойной продажи. Помимо этого, в договоре по ЖСК не прописана степень участия пайщика в строительстве, а устав кооператива (который регулирует взаимоотношения с застройщиком помимо договора) может быть составлен в свободной форме, что не исключает конфликта интересов, например, при выборе эксплуатационной компании.

Основные плюсы:

• квартира автоматически переходит в собственность при окончании строительства и сдаче дома (при полной оплате),
•  застройщик может предложить пайщика рассрочку и после возведения жилья.

 Минусы:

• участие в строительстве пайщика может быть прописано весьма туманно, что не исключает дополнительных вопросов и конфликтов в ходе возведения и после него,
• договор не походит обязательную регистрацию в ГУ ФРС, а значит, пайщик не застрахован от двойной продажи квартиры.

Самые большие «подводные камни»
Некоторые эксперты утверждают, что сегодня двойная продажа если и происходит, то по недосмотру или технической ошибке. Застройщик предлагает покупателю выбрать равнозначную квартиру и всё заканчивается «хеппи-эндом». С другой стороны, один случай из тысячи, когда возникнет реальная проблема из-за такой ситуации, может прийтись именно на ваш. Кроме того, покупателю вряд ли прибавит спокойствия отсутствие права застройщика на землю , которое возможно при начале реализации квартир (так как такая форма продажи не требует чтобы участок был в собственности или в долгосрочной аренде).

Помимо прочего, при такой схеме покупки жилья может возникнуть «правовая» проблема. Так как отношения застройщика и покупателя в данном случае регулируются несколькими пунктами закона, в том числе 214-ФЗ, законом о защите прав потребителей, уставом жилищного кооператива и так далее. А значит, если возникнет спорный вопрос, решить однозначно его будет не так просто.

Приобретение по жилищному сертификату от кампании-застройщика
Согласно данной схеме, расплачиваясь за квартиру, будущий владелец жилья приобретает на время строительства жилищный сертификат, выпущенный застройщиком. Жилищный Сертификат — это ценная бумага (облигация), и распоряжаться ей владелец может соответственно — и обменять на квартиру и использовать как финансовый инструмент (например, продать, подарить, вложить и так далее).

ЖС соответствует определённому количеству метров ( и их цене) - всегда не меньше одного «квадрата» и не больше всей площади строящегося объекта. То есть, в ходе строительства покупатель может «добирать» квадратные метры, и сам рассчитывать, в рамках предлагаемых вариантов, площадь квартиры. Однако, недостающие метры могут и быть куплены другим инвестором. Стоимость ЖС индексируется соответственно стоимости жилья, поэтому является неплохим (по мнению экспертов) способом вложения небольших средств частных инвесторов. Но стоит помнить, что изменение цен жилья не всегда происходит в большую сторону. В плюсах покупки жилья по ЖС также и то, что участок под застройку должен быть в собственности или долгосрочной аренде, как и в случае с ДДУ. Кроме того, застройщику для начала продаж необходимо получить разрешение на строительство. Также «подстраховывать» застройщика должен гарант или поручитель, например, банк, государство или муниципалитет. Напрямую застройщик продаёт сертификаты год, а после они могут быть выпущены в свободный «оборот».

Минимальное количество облигаций для обеспечения привязки их определённой квартире — 30% от её площади. При этом застройщик в праве установить более высокий «порог». Для «бронирования» понравившейся жилплощади необходимо заключить дополнительный договор, например, договор резервирования. Оформлять квартиру в собственность необходимо отдельно — после получения жилья от застройщика. Удобно и то, что вернуть сертификаты застройщику покупатель может в любой момент, получи при этом их проиндексированную стоимость. Кроме того, плюсом (и одновременно минусом) является возможность свободного оборота облигаций как финансовых единиц. Покупатель может продавать, дарить или менять их, а также вкладывать. Но при этом, другой инвестор может выкупить 30% всех ЖС и таким образом «забронировать» все квартиры, или выкупить оставшиеся метры — и владельцы жилищных сертификатов общим номиналом менее 30 процентов получат лишь денежную компенсацию.

К минусам также можно отнести и то, что данная схема не предусматривает возможности оговорить заранее этаж, площадь и другие параметры жилья. Кроме того, не фиксируется так как например при ДДУ срок сдачи объекта. Однако, как утверждают эксперты, к минимуму сводится риск двойной продажи - ведь все облигации выпускаются «под один проект», а выпустить их больше нельзя. Застройщикам, в некоторым смысле схема выгодна. Хотя она и требует не меньшего «пакета» документов чем ДДУ, но даёт определённые «скидки» при уплате налогов. Поэтому покупатель может рассчитывать на интересные цены.

Основные плюсы:

• для начала продаж застройщику необходимо, чтобы участок под строительство был в собственности или долгосрочной аренде, а также иметь разрешение на строительство (а, кроме того, деятельность застройщика по реализации проекта должен «подстраховывать» гарант или поручитель),
• жилищный сертификат — ценная бумага (облигация) и её можно использовать как финансовую единицу,
• стоимость ЖС индексируется, чаще всего соответственно стоимости строящегося жилья,
• ЖС — неплохой способ вложений небольших средств частных инвесторов,
• в ходе строительства владелец ЖС может «докупать» квадратные метры.

• согласно ЖС не регламентируются четкие параметры жилья, такие как этаж, вид из окон, площадь и так далее,
• для права на «бронирование» определённого жилья, необходимо иметь не менее 30% сертификатов от её площади,
• оформлять квартиру в собственность после сдачи жилья,
• облигации могут перепродаваться, а также большая их часть может быть приобретена частными инвесторами, так что лица, не имеющие на руках 30 процентов в облигация от площади квартиры получат лишь денежную компенсацию.

Самые большие «подводные камни»
Здесь как и в случае с ЖСК может возникнуть «коллизия права», так как оборот облигаций в рамках сделок по купле-продаже жилья регулирует не только закон о ценных бумагах, но и 214-ФЗ, а также — опять — закон о защите прав потребителя. Соответственно, при разрешении споров однозначности ожидать не приходится. Сегодня эта схема — не самая популярная, а значит опыта по её использованию немного, что может стать причиной отсутствия прецедента, а значит определённой схемы решения спорных ситуаций.

Покупателю на заметку

Конечно, приобретая недвижимости, важно знать не только ликвидные способы совершения сделки, но и много других нюансов. И лучше всего привлечь к работе опытного юриста. Однако, и самим нужно быть, как говорится, «в курсе». Поэтому, в данном пункте мы отметили еще три немаловажных момента, которые должны помочь будущему владельцу квартиры.

Потребители и их права

Согласно законодательству РФ, в любой сделке права покупателя блюдёт закон о защите прав потребителей. И приобретение жилья не является исключением. Есть масса случае когда именно эта часть законодательства спасла средства и нервы потенциальных владельцев квартир.

Помочь отстоять свои права этот закон может, например, при получении возмещения за некачественное жильё или невыполнении сроков сдачи.

Застраховать — не вопрос
Совсем недавно законодательно была зафиксирована возможность страхования своего участия в строящемся проекте. Теперь не застраховать своё долевое участие в возведении жилья может только незнающий. Называется данная услуга - страхование финансовых рисков долевого участия в строительстве. И сегодня её предоставляет в том числе сам застройщик (точнее страховая компания-партнёр застройщика). Такая «опция» поможет защитить деньги дольщика при банкротстве или не выполнении сроков сдачи жилья. Однако, вернут вам лишь вложенные средства, а индексировать их — то есть взыскивать процент согласно инфляции или определённую сумму «за моральный ущерб», по вашему желанию, придётся в суде. Это новшество интересно еще и как показатель улучшения сервиса при совершении сделок купли-продажи строящейся недвижимости. А кроме того, становится ясно, что законодательное сопровождение покупок жилья в новостройках приживается в российском обществе.

Заметим, что даже самый выверенный способ совершения сделки не исключает возможность физического «недостроя» строительства, а также «нечистой игры» со стороны застройщика.

Поэтому, многие эксперты рынка недвижимости советуют внимательно изучить биографию застройщика, которому вы намерены вручить свои деньги. Немаловажно, с какими банками компания сотрудничает в рамках кредитных и ипотечных программ, как часто и задерживает ли сдачу объектов. Не лишним будет посмотреть на уже сданные объекты застройщика, а также поинтересоваться качеством работы и чистотой ведения дел на форумах владельцев жилья, возведённого данной компанией.

Ну и, конечно, стоит самолично рассчитать, какова ваша финансовая выгода при заключении сделки, ведь именно ради экономии совершается большинство сделок по купле-продаже строящегося жилья.