Как изменились цены на жилье в Москве и Петербурге и чего ждать

• Статистика по новостройкам
• Московский регион
• Петербургская агломерация
• Что на «вторичке»
• Столица и Подмосковье
• Петербург и Ленобласть
• Экспертные прогнозы
• Развитие ИЖС и дальнейшее удорожание
• Снижение цен в моменте и только

Статистика по новостройкам

Московский регион

По данным Dataflat.Ru, средняя стоимость новостроек в границах старой Москвы составила по итогам этого апреля 24,7 млн рублей. Это на 29% дороже, чем год назад, и +3% к марту 2024-го. В Новой Москве «первичка» в среднем стала стоить 11,2 млн рублей, или +9% за год и –2% к марту. В Подмосковье же первичные квартиры подорожали с апреля 2023-го до 8,7 млн рублей, или на 12% (в сравнении с этим мартом цены выросли на 2%).

Большая часть сделок прошла как в столице, так и в ее области с использованием ипотеки. В среднем по Московскому региону в ипотеку за апрель оформлено 72% сделок от всего количества. Для сравнения, в марте этот показатель составлял 71%, а в прошлогоднем апреле – 74%.

Петербургская агломерация

В Петербургском регионе доля ипотеки по итогам этого апреля составила 73% против 70% в марте и 81% – в апреле 2023-го. Особенно заметно сокращение доли жилзаймов в Петербурге – 70% в этом апреле против 80% годом ранее. Для сравнения, в Ленобласти за тот же период ипотечная доля стала меньше всего на 3% (79% против 82% в апреле 2023-го).

Примечательно, что средние цены на новостройки в городе на Неве подросли только на 1% за год, или с 9,54 млн до 9,65 млн рублей. В области же удорожание составило 2%, или с 6,04 млн до 6,15 млн рублей.

При этом в «квадратах» петербургская первичка стала недоступнее с прошлогоднего апреля на 12%, а областная – на 13%.

В мае аналитики ожидают небольшого сезонного снижения темпов из-за меньшего числа рабочих дней. При этом в Dataflat.Ru подчеркнули, что этот прогноз сделан с учетом стабильной обстановки в виде неизменной с начала года ключевой ставки в 16%, прозвучавших заявлений о судьбе льготной ипотеки и завершенных «ипотечных войн». Под последними имеются в виду попытки некоторых банков в начале этого года взимать с застройщиков комиссии за выдачу дольщикам льготной ипотеки. Как мы помним, кредиторам пришлось отказаться от подобных затей.

Что на «вторичке»

Столица и Подмосковье

Средняя стоимость жилья на вторичном рынке Москвы по итогам этого апреля достигла 17,8 млн рублей. Это на 1,2% дешевле, чем месяцем ранее. «Квадрат» по сравнению с мартом тоже подешевел, но чуть скромнее – на 0,7%, или до 324,8 тыс. рублей. Если же сравнивать с апрелем прошлого года, то столичная «вторичка» в среднем прибавила 8,3% в квадратных метрах и 5,4% – в пересчете на полную стоимость жилья.

В Московской области ситуация аналогична: готовые квартиры подешевели в сравнении с мартом, но не в годовой динамике. В итоге средняя стоимость подмосковной «вторички» по итогам апреля 2024-го приблизилась к 7,9 млн рублей, а цена кв. м превысила 150 тысяч рублей.

Петербург и Ленобласть

В Северной столице и Ленобласти наблюдаем те же тенденции: вторичной жилье подешевело относительно марта, тогда как с апреля 2023-го цены выросли. Конкретизируя, в Петербурге средняя стоимость готовой квартиры теперь составляет более 10,6 млн рублей при средней цене квадратного метра в без малого 197 тысяч. В Ленинградской области эти цифры составляют свыше 5,7 млн и почти 116 тысяч рублей соответственно.

Полученные по «вторичке» цифры авторы исследования связали со сделавшими свое дело заградительными ставками. «И если сейчас продолжается некоторый рост цен, то в основном за счет перехода купленных новостроек на регулярный рынок. Цены на них на 15% выше, чем в среднем по рынку, и могут превышать стоимость жилого фонда советской постройки на 20% и более. Старое жилье дешевеет наиболее быстрыми темпами», – следует из слов гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко.

В целом, тренд на вторичном рынке в ближайшие месяцы, по мнению этого эксперта, «будет понижательный, и к концу года жилье может упасть в цене еще на 3-5%».

Ниже обратимся к мнениям других участников рынка.

Экспертные прогнозы

Развитие ИЖС и дальнейшее удорожание

Как отмечает директор по продажам компании «Роквул» Максим Тарасов, за последние пять лет квадратный метр городской недвижимости в среднем по России подорожал в 2,5-3 раза, хотя по регионам цифры могут отличаться. «Очевидной реакцией застройщиков стало уменьшение площади квартир в новостройках, что ведет к более плотному их заселению. Одновременно происходит укрупнение застройки: жилые комплексы становятся больше, этажность выше. Все это негативно отражается на комфорте проживания».

Также эксперт обращает внимание на развитие индивидуального жилищного строительства. «В 2023 году на его долю пришлось 58% всей новой жилой застройки. Постепенное смещение центра тяжести в сторону ИЖС объясняется в числе прочего мерами государственной поддержки этого направления и появлением доступных ипотечных программ для желающих сменить городскую квартиру на собственный дом».

К слову об ИЖС, в аналитическом центре ДOМ.РФ недавно выяснили, что квадратный метр в собственном доме в 3 раза дешевле, чем в квартире в новостройке. Городская же «вторичка» проигрывает частному жилью в 2 раза. Как итог – рост спроса россиян на загородную ипотеку.

Возвращаясь к ценам, Максим Тарасов полагает, что следует готовиться к их дальнейшему повышению. «Очевидно, в большей степени это коснется недвижимости экономкласса, где в стоимости квадратного метра готового жилья выше доля себестоимости материалов и работ, напрямую зависящей от ключевой ставки ЦБ и дорожающей логистики».

Снижение цен в моменте и только

Коммерческий директор инвестиционного холдинга AVA Тамара Коломийцева:

Строительная отрасль была и остается одним из локомотивов российской экономики. Сейчас в стадии строительства в стране находится более 100 млн кв. м жилья. Из них порядка 70 млн кв. м – это нераспроданные остатки, то есть объекты, которые еще строятся, либо уже введены в эксплуатацию. При этом остаток 5-20% квартир при вводе дома в строй – это обычная практика.

В целом по России более 80% сделок с недвижимостью сегодня заключаются с участием ипотеки. В данный момент активно обсуждается тема отмены льготной ипотеки или как минимум пересмотра условий ее получения. Семейная ипотека также стала менее доступна из-за увеличения размера первоначального взноса. На этом фоне в первом квартале 2024 года наблюдалось незначительное проседание цен, в основном за счет скидок и акций. Сейчас, когда очертания новой редакции семейной ипотеки уже прорисовываются довольно четко, цены вновь вернулись на уровень начала года и даже выросли.

Говорить о возможном снижении стоимости квадратного метра нет оснований. Застройщик в моменте может снизить цену на 1-2-3%, но не более. Финансовые модели достаточно четко регламентируются условиями проектного финансирования банков. По этой причине откладывать покупку недвижимости не стоит – мы рекомендуем приобретать ее сейчас. Значительного снижения цен на недвижимость – к примеру, на 10-15% – не предвидится. Кроме того, если на рынке случится резкий скачок, то изменится и вес вашего стартового актива, например, старой квартиры. Не стоит забывать и то, что самая большая проблема рынка недвижимости в густонаселенных регионах – это нехватка земли. Это конечный ресурс, и, если сейчас на рынке есть предложение, отвечающее вашим требованиям, берите, потому что через год-два застройка будет вестись уже на других территориях.

Что касается аренды жилья, то на фоне достаточно высокого первоначального взноса по ипотеке спрос на аренду в крупных городах будет продолжать расти. Этому способствует и естественная миграция населения. Курортные города и города-миллионники привлекают инвесторов с точки зрения получения прибыли от перепродажи и сдачи в аренду, на них приходится до 50% от общего количества сделок. Большая часть продаваемых квартир – однокомнатные и студии, как раз те, которые наиболее востребованы и выгодны для помесячной или посуточной аренды.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте и подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».