Итоги июля: встреча с «новой» льготной ипотекой, взобравшиеся еще выше ставки и всеобъемлющее удорожание

• Быстрее, выше, дороже
• Льготные кнуты и пряники
• Всеобъемлющее удорожание
• Без комментариев

Быстрее, выше, дороже

Пожалуй, именно так в трех словах можно описать июль. Из-за разгона инфляции до 9,22% против целевых 4% крупнейшие банки начали повышать ставки по рыночным программам ипотеки, не дожидаясь решения ЦБ по «ключу». К концу месяца регулятор ожидаемо поднял показатель с 16% сразу до 18%.

«Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели – существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее», – пояснил Банк России решение своих директоров, не исключив дальнейшие увеличения ключевой ставки.

Как известно, повышение «ключа» равно росту ипотечных ставок. Последние, в свою очередь, делают ипотеку все недоступнее. Наглядно это демонстрируют расчеты ЦИАН, аналитики которого выяснили, что с +2% ежемесячный платеж увеличился на 9-11%. В Москве, например, обслуживание жилзайма потребует дополнительно 24,2 тыс. рублей в месяц, или 249 тысяч против июньских 224,8 тыс. рублей. В Петербурге динамика составляет +15,2 тыс. в месяц, или со 145,6 тыс. до 160,8 тыс. рублей.

Насколько же ипотека стала недоступна (даже до повышения «ключа») лучше всего говорит статистика:

• за 12 месяцев средний размер жилзайма в РФ увеличился на 21%, или с 3,91 млн до 4,74 млн рублей;
• в Москве средний размер ипотеки достиг почти 7 млн, в Петербурге – 5 млн;
• вырос в стране за год и средний срок ипотечного кредитования – плюс 42 месяца, или с 251 мес. (20 лет 11 месяцев) до 293 мес. (24 года 5 месяцев).

Как хоть сколько-то сэкономить в таких условиях и подсократить ипотечную ставку, рассказали в Роскачестве. В списке советов – предоставление заемщиком поручителя или залога в виде другой недвижимости; переход в число зарплатных клиентов банка; оперативное оформление ипотеки; электронная регистрация сделки и др.

Льготные кнуты и пряники

С 1 июля завершилось действие господдержки на новостройки под 8% годовых. Из-за сего события рынок с нетерпением ждал, что же будет со второй по массовости льготной программой – семейной ипотекой. И вот власти огласили новые условия семейной ипотеки, включив в программу даже покупку жилья, построенного в Москве по реновации.

Поскольку программа существенно обновилась, Novostroy поинтересовался у экспертов, чем изменения чреваты для рынка. В числе собеседников редакции оказалась основатель и генеральный директор АН «КоридорЪ» Лариса Афанасьева, заметившая: «К сожалению, плюсов в обновленной программе я не вижу вообще – ни как агент, ни как потенциальный заемщик. Чем отличаются несовершеннолетние дети старше 6 лет от детей младше 6 лет? Разве перестают они быть детьми, разве не нужна им своя комната? Почему те, у кого есть дети до 6 лет, могут взять семейную ипотеку в любом месте у любого застройщика, а те, у кого есть дети старше 6 лет, могут взять ипотеку только в небольших населенных пунктах? Вопросов на сегодня больше, чем ответов». Полный текст этого комментария и мнения других участников рынка читайте по ссылке.

Наряду с семейной ипотекой в России продолжают действовать еще несколько льготных программ. Одна из них – IT-ипотека, лимиты по которой могут урезать вдвое. Так власти надеются снизить выдачи в столице.

Собираются закрутить гайки и по арктической ипотеке, подняв по данной программе ставку в 4 раза – с текущих 2 до 8%. По словам замминистра финансов Ивана Чебескова, ставка 2% нужна скорее для запуска строительства и поддержки застройщиков, чем граждан. Когда вводятся подобные госпрограммы, цены на недвижимость тоже растут; в результате доступность жилья на самом деле не улучшается, поэтому после запуска строительства ставку можно повышать – убежден замглавы Минфина.

За неделю до сообщения о планах по арктической ипотеке Чебесков также выступил с заявлением, согласно которому, спрос на льготную ипотеку в ближайшие годы не упадет ниже 50%, а хотелось бы не более 25%.

Всеобъемлющее удорожание

Не только ипотечные ставки, но и цены на жилье не перестают поражать. Яркий тому пример – Москва, где среднестатистические квартиры в новостройках выросли в цене за год на 14%, или до 21,4 млн рублей. Жилье же на столичной «вторичке» стало за 12 месяцев недоступнее в среднем на 17% и теперь стоит 19,9 млн рублей. Как итог – копить без ипотечного ярма придется 11,3 и 10,5 года соответственно.

В других частях страны цены на недвижимость тоже не стоят на месте. Так, в Челябинске, Нижнем Новгороде и Самаре новостроечный «квадрат» подорожал за месяц в диапазоне от 3,3 до 15,5% против чуть более 2% в Москве и Петербурге.

Следующий важный момент касается разрыва цен между новостройками и «вторичкой», который так и пробивает потолок. В среднем разница по итогам июня составила 27% в пользу новостроек. В деньгах разрыв, к примеру, на небольшие квартиры может составлять 1,4 млн рублей, или 3,7 млн за вторичное и 5,1 млн рублей за первичное жилье. Дороговизна новостроек вынуждает девелоперов даже уходить от предложений с отделкой.

«Вторичку» тоже трудно назвать доступной. При этом одни аналитики говорят, что продавцы готового жилья все больше переоценивают свое имущество, завышая цены в объявлениях. Другие эксперты заявляют: покупатель вторичных «квадратов» может «выторговать» в среднем 300 тысяч рублей. Как бы ни было, специалисты уверены, что для привлечения покупателей собственникам «вторички» придется снижать стоимость, ведь «застой не может длиться вечно». Тем более что сроки продажи, например, столичных вторичных квартир выросли почти в 2 раза, или до 70-72 дней против 40-45 дней в конце прошлого года.

От многоквартирного перейдем к частному, ведь россияне все активнее кредитуются ради собственного жилья. Объем ипотеки на ИЖС за первое полугодие 2024-го, по данным ДOМ.РФ, превзошел результаты января-июня прошлого года в 2,4 раза. Такая динамика объясняется несколькими причинами, среди которых – сокращение ипотечных госпрограмм и разгон цен на «первичку» в крупных городах, делающий постройку собственного дома гораздо выгоднее. «Цены за квадратный метр на рынке ИЖС ниже практически в три раза», – отметила Мария Волик из «Эксперт РА». Впрочем, в связи с распространением проектного финансирования на ИЖС этот сектор ждет ЭСКРОУметный рост цен на 10-30% – уверены эксперты. Очевидно, что индивидуальное жилье переживает все то, что уже случилось с многоквартирным. Отчасти об этом говорит и новый закон, разрешающий тратить маткапитал на строительство частных домов через эскроу-счета.

И завершим сей обзор свежими данными по рынку съемного жилья. Так, аренда на «однушки» и «двушки» в столице выросла с начала года на 5 и 3,6%, тогда как в городе на Неве – на 13 и 24,6% соответственно. В деньгах речь в среднем о 60,2 тыс. и 88,4 тыс. рублей в месяц за одно- и двухкомнатные квартиры в Москве и 35,4 тыс. и 62,2 тыс. рублей – в Петербурге. Меж тем даже такие удорожания не останавливают квартиросъемщиков, ведь ипотека еще недоступнее, а жить где-то надо. Так что с наблюдениями риелторов, что дешевые квартиры в Москве сдают за несколько часов, максимум – 2 дня, трудно поспорить.

Без комментариев

• с 1 июля в России на 10% подорожала «коммуналка»;
• для российских чиновников появилась эксклюзивная ипотечная программа;
• ежемесячный платеж по семейной ипотеке в столицах в 2 раза выше, чем в регионах;
• станки и оборудование вместо «квадратов» – ЦБ приободрил по поводу завершения льготной ипотеки;
• власти собираются поощрять застройщиков за искусственный интеллект;
• рабочих из Индии хотят протестировать на российских стройках;
• следком нашел способ борьбы с «резиновыми» квартирами и призывает QR-кодировать мигрантов.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».