Февраль, несмотря на статус самого короткого месяца в году, оказался богатым на важные для рынка недвижимости события. Какие-то из ключевых новостей вы наверняка пропустили, поэтому публикуем сей обзор.
- Сохраненный «ключ»
- Новые схемы от властей
- Недоступные новостройки
- «Вторичное» бремя
- Растущая закредитованность россиян
- Ждать (не)долго
- Без комментариев
Сохраненный «ключ»
Предлагаем с места в карьер. Самым ожидаемым событием последнего месяца зимы стало первое в новом году заседание ЦБ. На этом мероприятии регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 16%, актуальном с середины декабря 2023-го. В прошлом году Центробанк повышал «ключ» пять раз, а началась серия данных процедур с 7,5%, действовавших еще в июле.
В текущей денежно-кредитной политике Банка России эксперты разглядели «период ястребиной политики». По мнению специалистов, уменьшение ключевой ставки будет происходить длительное время с небольшим шагом понижения. Среди прогнозов также то, что «ключ» останется двузначным весь этот год.
Новые схемы от властей
Следующей по важности новостью считаем то, что власти уже обсуждают новую схему строительства жилья на деньги дольщиков. Эта схема может стать альтернативой проектному финансированию с механизмом эскроу-счетов. Предполагается, что по новой схеме девелоперы будут строить на деньги дольщиков под гарантии региональных бюджетов в обмен на создание или реконструкцию социнфраструктуры.
Не менее неожиданным стало и сообщение о том, что регионы РФ могут разделить на пять «ипотечных кластеров». Согласно так же прорабатываемой в правительстве инициативе, субъекты страны в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства в них предлагается разделить на «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные» кластеры.
Недоступные новостройки
Из-за высоких цен в Москве и Петербурге рухнул спрос даже на льготную ипотеку на новостройки. По данным Росстата, на третий квартал 2023-го первичный «квадрат» в столицах стоил 342,9 тыс. и 213,4 тыс. рублей соответственно. Понятно, что на деле цены еще выше, тем более что с момента актуальности этих данных прошло уже почти полгода.
В будущем цены на новостройки, по заверению риелторов, ниже не будут. Среди причин специалисты называют как ужесточение условий по льготным жилзаймам, так и перекладывание банками на застройщиков ответственности за дешевую ипотеку с господдержкой. Под последним подразумевается введение рядом кредитных учреждений «поборов» за выдачу льготных займов, которые девелоперы должны выплачивать банкам за каждый ДДУ.
Если комиссии за льготную ипотеку стали камнем преткновения между застройщиками и банками, то идею о госсубсидиях для снижения текущих ставок кредитования на строительство дорожно-транспортной инфраструктуры с 18,5 до 5,5% поддерживают обе стороны. Именно с таким предложением в Минэкономики обратилась Ассоциация инфраструктурных инвесторов и кредиторов (АИИК), которая объединяет ГК «Нацпроектстрой», ДСК «Автобан», госкомпанию «Автодор», «Сбер», ВТБ и Газпромбанк.
Резюмируя по этому пункту, в столь непростое время застройщики пытаются хоть как-то поддержать спрос, и все больше девелоперов идут на беспроцентные рассрочки. Такие программы прельщают не только продающих старое жилье ради новостроек, но и тех, кто надеется перейти на ипотеку после снижения ставок.
«Вторичное» бремя
На вторичном рынке ситуация еще более затруднительна, ведь там не действуют льготные программы. Как итог – популярность ипотеки на «вторичку» продолжает падать. Так, московская «вторичка» в начале этого года показала почти на 50% меньше сделок в сравнении с концом 2023-го. Тем временем, сроки продажи готового жилья уже увеличились в 1,5 раза.
По прогнозам экспертов, из-за высоких ставок отложить решение квартирного вопроса может половина покупателей. Говорят специалисты и о том, что весной рынок вторичной недвижимости «просядет» еще больше.
Сетуют в профессиональном сообществе и на то, что цены на новостройки в сравнении с готовым жильем «бьют все рекорды». Это негодование подтверждают данные Центробанка, согласно которым разрыв между первичным и вторичным рынками вырос до 44% против 42% кварталом ранее и 10% до введения льготных ипотечных программ.
Растущая закредитованность россиян
По подсчетам Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ), россияне уже добились того, что почти каждый второй кредит в стране – ипотека. В дополнение в бюро кредитных историй (БКИ) «Скоринг бюро» уточнили, что едва ли не 9% населения имеют пять и более активных кредитов.
Возвращаясь к ипотеке, взять ее, с одной стороны, становится проще за счет развития современных технологий. Так, в уходящем месяце впервые в стране выдали ипотеку с помощью биометрии.
С другой стороны, позволить себе жилзаймы может все меньше населения. К примеру, по популярной семейной ипотеке средний платеж за год вырос на 18%, или до 34,5 тыс. рублей в месяц. И это при том, что средний срок кредитования по данной программе увеличился с 329 до 336 месяцев.
Желающие взять жилзайм также должны знать, что им в 1,5 раза дольше придется копить на первый взнос по ипотеке. Еще летом собрать стартовый взнос на покупку «однушки» можно было в среднем за 25 месяцев, тогда как сейчас на эти цели понадобится около 38 месяцев.
Ждать (не)долго
На фоне всего сказанного сообщение ЦБ о замедлившемся почти в 5 раз приросте ипотеки в России не кажется чем-то из ряда вон выходящим. Перспективы же рынка недвижимости после 1 июля, когда завершатся самые востребованные льготные программы (господдержка на новостройки под 8% и семейная ипотека под 6% годовых), пока туманны.
Из уже известного – правительство готовится к продлению семейной ипотеки как программы, показавшей свою эффективность. Девелоперы предлагают пойти дальше и выдавать поженившимся до 30 лет гражданам «Сертификаты молодоженов» номиналом на сумму не менее полумиллиона рублей, чтобы заемщики гораздо быстрее накопили на первый взнос.
Возможно, для большего понимания будущего стоит дождаться апреля, когда кабмин обещает подготовить предложения по развитию ипотеки. Но удастся ли властям снизить долю льготной ипотеки с 90 до 25%, как того хочет Минфин? Неясно и то, воплотятся ли в жизнь порывы Госдумы по контролю цен на жилье.
Без комментариев
В начале месяца СМИ сообщили, что выходцы из Сбербанка создали строительную компанию. Новый застройщик уже приобрел первую площадку под премиальный ЖК в столице. Закончился же февраль тем, что один из известных девелоперов прикупил собственный банк.
И напоследок остановимся еще буквально на пяти новостях конца зимы-2024, которые благодаря приведенной там статистике сделают сей обзор более полным:
- загородное жилье в России за три месяца подорожало на 14%;
- ремонт квартир в российских мегаполисах вырос в цене на 15% за год;
- в столицах строят в 4 раза меньше «квадратов» на человека, чем в Краснодаре;
- в Москве и Петербурге платеж по ипотеке в 4-6 раз выше, чем в Чечне;
- каждый третий россиян мечтает на пенсии переехать в другой город.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии