Правительство обозначило новый ориентир для строителей: в ближайшие 10 лет надо построить и ввести 1 миллиард квадратных метров жилья.
Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройку. К слову: сейчас весь жилой фонд страны составляет 3,8 млрд кв.м.
Цифра, с точки зрения пиара, звучит хорошо. Правда, сроки сдвигаются: в нацпроекте заложено: строить 120 млн в год, начиная с 2024-го. Теперь в ближайшие несколько лет можно не беспокоиться: «миллиард к 2030-му» - это не завтра. Можно, в конце концов, сдать 0,5 млрд к 2029 году, а потом развести руками: «Ну, не смогли…»
Правда, в этой задаче есть одна серьезная «загогулина»: чтобы столько жилья построить, надо, чтобы кто-то его купил. (Сначала деньги, потом метры). А о существенном росте доходов, ни в ближайших, ни в перспективных планах Правительства ничего нет.
Как нет и планов строить дома за государственный счет и передавать гражданам в собственность. Даже в таких успешных регионах, как Петербург и Ленобласть, строительство за счет бюджета составляет 50-100 тысяч кв. м в год… Смутные идеи «ДОМ.РФ (АИЖК)» строить арендное жилье показатели нацпроекта тоже не улучшат. Одно из ключевых направлений – субсидированная ипотека.
Льготная ипотека под 6,5% была запущена в апреле; мера предсказуемо оказалась суперпопулярной. На 1 октября на льготных условиях было выдано кредитов на 470 млрд рублей. 1 ноября действие программы заканчивается; строители, естественно, просят ее продлить. Суть программы: государство возмещает банкам разницу между субсидированной ставкой и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3%. Проще говоря: пока ключевая ставка ЦБ была 5,5%, бюджет возмещал банкам 2%. Когда регулятор опустил ставку до 4,5%, субсидия уменьшилась до 1%.
Если банки выдадут 1 трлн субсидированных кредитов (вполне реальная цифра), то при 2% субсидиях ежегодные затраты бюджета составят 20 млрд рублей. При 1% - 10 млрд. 20 млрд рублей в год, резюмировал эксперт. Причем с каждым дополнительным месяцем действия льгот будущие расходы государства будут расти. И у ЦБ связаны руки: поднимешь ставку (например, из-за обвала рубля) – возрастут расходы бюджета (из-за увеличения субсидий).
Но дело не только в этом. Льготная ипотека действительно увеличивает спрос. И размер среднего месячного платежа для граждан, по расчетам специалистам «ДОМ.РФ», снизились на 20%. Но реальную выгоду от этих «льгот» получают не заемщики, а застройщики – увеличивая цены. По расчетам ИИЦ «Недвижимость Петербурга», в 2014 году, покупая в кредит 50-метровую «трешку» в новостройке, среднестатистический заемщик платил каждый месяц 43 500 рублей. А в 2020-м, за ту же трехкомнатную – 47 000 рублей в месяц. Просто потому, что цена «квадрата» выросла с 89 000 рублей до 127 300 рублей. Доходы, напомним, упали: минус 12% с 2014 по 2020 год и еще минус 8% - за первое полугодие 2020-го.
Вывод простой и неутешительный. Доступность жилья снижается, цены на жилье растут (по Петербургу – плюс 14% за год); увеличивается доля выплат банку в семейном бюджете горожан… Еще один тревожный фактор: поднимать цены (чтобы сохранить прибыль при сокращении спроса) наши застройщики научились прекрасно, а вот снижать не умеют совсем. В составе стоимости «квадрата» есть расходы на социалку (от которой город не откажется), есть финансовый план, согласованный с банком… В общем, динамика цен в условиях своеобразного отечественного рынка – это улица с односторонним движением.
Сейчас в Правительстве идут сложные переговоры: продлить действие программы (пока – до конца года) или прекратить с 1 ноября, как и было обещано? Минстрой – за продление, Минфин и ЦБ – против.
Прекращение программы приведет к росту ипотечных ставок и резкому сокращению спроса. Собственно, застройщики к этому готовы: они неохотно запускают новые проекты, предпочитая активнее дораспродавать запущенные ранее. Например, в Мурино количество новостроек за год сократилось с 23 до 13, в Кудрово – с 13 до 7. За первое полугодие девелоперы региона вывели на рынок 1 млн кв. жилья; в первом полугодии 2019-го – 2,6 млн. То есть рынок на риски реагирует правильно: сокращением предложения. Но тогда про миллиард придется забыть.
Комментарии