Если вы решились на перепланировку

О чем же нужно знать, прежде чем преступить к проектированию перепланировки?

Границы дозволенного

Как отмечают специалисты, единых строительных правил, в которых были бы прописаны все возможные нюансы перепланировок, не существует, вследствие чего руководствоваться приходится СНиПами (в первую очередь СНиПом 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»), что, к сожалению, подразумевает немалое количество разных трактовок.

Итак, чтобы приступить к проектированию перепланировки, необходимо знать, что делать можно и чего делать нельзя.

Хитросплетения домов старого фонда ставят перед перепланировщаками подчас неразрешимые законным путем задачи. Так, даже самому идеальному проекту перепланировки, выполненному настоящими профи, могут отказать в реализации.

Практика перепланировок регламентируется четвертой главой Жилищного кодекса, где перепланировка представляет собой изменение плана помещения. Эксперты отмечают, что изменение плана, как правило, не оставляет не задействованными инженерные сети – во всяком случае электропроводку. Следовательно, проект модернизации квартиры должен включать в себя инженерные разделы и заниматься им должен не дизайнер, а проектная организация, являющаяся член соответствующей СРО.

Проект должен быть одобрен органами пожарного надзора, а в особо сложных случаях, санэпиднадзора, и отдан на рассмотрение районной МВК, которой, в последствии, и выдается разрешение, как на проведение строительных работ, так и на ввод объекта в эксплуатацию.
Нужно сказать, что на практике этот процесс протекает дольше и сложнее.

С точки зрения органов пожарного надзора,  перепланировка – это новый объект строительства, а появление нового объекта - повод установить пожарные извещатели. Стоит заметить, что при отсутствии централизованной пожарной сигнализации, пожарные извещатели (реагирующее на дым датчики) практически бесполезны.

Если до перепланировки, газовая магистраль не вызывала вопросов – то теперь ее необходимо оборудовать специальным клапаном, который срабатывает, перекрывая выход газа, когда температура повышается до критической отметки. Если проектом перепланировки предусмотрено перемещение или модернизация газового оборудования – эти действия необходимо согласовать с инспекцией «Петербурггаза».

Необходимым разделом проекта перепланировки, также должен стать раздел «электроснабжение». Здесь нет особых нюансов, если дело не коснется перемещения электрощитка со счетчиком.

Если здание старинное, и тем более, если оно относится к категории архитектурных памятников, необходимо также получить одобрение на модернизацию жилплощади от КГИОП.

Нужно сказать,  согласование проекта контролирующими инстанциями – это только начало процесса. К тому же, все это может и не понадобиться, если добро на реализацию проекта не даст районное МВК.

Узаконить перепланировку  «советской» квартиры проще, нежели перепланировку  квартиры старого фонда. Но это лишь теоретическая сторона вопроса. На деле же модернизировать   жилплощадь  образца последней трети XX века не так  просто, из-за отсутствия «лишних» площадей. Но многие, в погоне за модном интерьером, все же, идут на этот шаг. Среди самых распространенных вариантов   перепланировок – объединение гостиной и кухни, превращение прихожей в холл и превращение раздельного санузла в ванную комнату.
Итак, что же относится к категории дозволенного и недозволенного касательно перепланировки квартир?

Разрешено

Разрешено объединять ванную комнату с туалетом, разрешено как объединять, так и делить жилые комнаты. Можно расширить площадь коридора, холла, кухни, санузла и других мест общего пользования, а на площади жилой комнаты можно устроить гардеробную, кладовую, прихожую или коридор.

Запрещено
 
В процессе планировки, нельзя затрагивать дымоходы и вентиляционные каналы, затрагивать и прятать в стены стояки водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения. Запрещается располагать ванную комнату и санузел над, находящейся этажом ниже, кухней (конечно, если нижний этаж тоже не принадлежит вам), расширять площадь санузла, ванной комнаты за счет площади кухни и жилых комнат, площадь кухни, в свою очередь, нельзя расширять на площадь жилых комнат, санузла и ванной.

Можно, если

Увеличить площадь жилой комнаты, за счет площади вспомогательного помещения, возможно только в том случае, если будет изменено ее функциональное назначение.

То есть, после перепланировки, жилая комната перейдет в разряд нежилых и станет продолжением холла или прихожей, а четырехкомнатная квартира будет считаться трехкомнатной.

Согласия МВК на такую перепланировку практически невозможно получить, в том случае если квартира однокомнатная, и из-за переделки, официально лишается  единственной жилой комнаты.

Кухню возможно объединить с гостиной в том случае, если между ними останется граница. Роль такой границы может выполнить широкий дверной проем (даже без дверей) или раздвижная перегородка. Но разрешение на такую переделку со стороны районных чиновников, опять же, может быть получено далеко не всегда.

Мнения по вопросу несущих стен расходятся.  Некоторые строительные организации – скорее всего вам откажут. Хотя официальных запретов на этот счет не существует, любая перепланировка, касающаяся силовых конструкций зданий, становится предметом для дополнительных согласований и экспертиз, которые могут растянуться на весьма длительный срок.

Однокомнатную квартиру можно превратить в квартиру студию, в том случае, если этажом ниже тоже размещается студия - такой вариант возможен в современных домах.

А вот если речь идет о доме старого фонда, с классическими планировками квартир,
перепланировку придется совершать при помощи все тех же разборных перегородок и других формальных границ, чтобы не нарушать права соседей по дому.