Нелюбовь продавцов к недорогим объектам недвижимости понятна: если речь идет про коттеджный поселок, возни с землей и сетями – столько же, сколько и с «элиткой», а рыночная стоимость в десять раз ниже. Риэлторам с дешевыми объектами возиться неинтересно, в общем, по тем же причинам: суеты много, комиссия маленькая. Конечно, при таком раскладе до кризиса каждый второй коттеджный поселок объявлял себя элитным, даже если в продаже было обычное картофельное поле с видом на многоэтажки и неясными перспективами по сетям. После кризиса оказалось, что не все то элитное, что так называется. И что спрос на объекты эконом-класса в тяжелые времена куда стабильнее и увереннее, чем на непонятную «элитку». Условного «среднего класса» в городе все-таки куда больше, чем мультимиллионеров, а значит и объемы рынка очень серьезные. Если не жадничать с маржой и внимательно конструировать предложение, получается очень интересно. По грубым оценкам продажи в поселках «эконом-класса» сейчас считаются десятками в месяц. Просто в отличие от единичных сделок с коттеджами за миллион баксов, о них в журналах не пишут. Впору присмотреться к этому сегменту поближе.
Надо сказать, что загородная недвижимость (и недвижимость вообще) «эконом-класса» не означает низкое качество. Во всяком случае, не должна быть такой. Собственно говоря, как показал кризис, разница между элитным и неэлитным картофельными полями порой заключается только в ценнике. Любимый пример – соседствующие коттеджные поселки элитная «Золотая бухта» и экономная «Тихая Ладога», что рядом с поселком имени Морозова, у Ладоги. Влияние ландшафта на градус элитности вообще штука спорная: под Всеволожском поселок с соснами на участке в принципе не может относится к эконом или комфорт-классу, а на Вуоксе или в Семиозерье – вполне. Аналогично, с точки зрения юга и востока области расположение у озера увеличивает привлекательность и стоимость поселка раза в полтора, минимум, а для Карельского перешейка это нечто само собой разумеющееся. Всерьез влияет на класс, пожалуй, только расстояние до города: вблизи КАД найти дачку «эконом-класса» почти нереально.
С точки зрения покупателей, главная особенность эконом-класса – это, извините за тавтологию, возможность сэкономить. Отметим, что узнаваемой чертой экном-класса является оперирование единой ценой за домовладение или участок, а не ценами сотки или квадратного метра. Занятно, что то же самое, хотя и по другим причинам, происходит и в сегменте элитной недвижимости.
Литературно выражаясь, эконом-класс появляется в поле зрения покупателя, когда хочется дачку, но денег маловато и плюс-минус сто тысяч становятся заметной величиной. Например, когда люди морально выросли из садоводства: на 6 сотках в окружении бдительных соседей уже тошно, технологии позволяют незадорого построить дом заметно более высокого качества, чем творение эпохи 1980-х из шифера и тарных дощечек, а стабильная работа и кредитные программы позволили купить недорогую, но неизменно радующую машинку. В такой ситуации доплачивать за пафос нет никакой возможности. Приходится выбирать по объективным характеристикам предложения.
Идеальный эконом-класс представляет собой «домовладение за миллион», т.е. когда за эту сумму можно купить небольшой земельный участок с готовым домиком. Возвращаясь к примеру «вырастания из садоводства» - продать существующий участок соседям тысяч за 600, немного добавить, немного занять – вот вам и новое качество жизни. Ну конечно, речь не идет о гектаре под Всеволожском, и уж тем более не о кирпичном замке. Мы же не хотим доплачивать за пафос, помните? 6-12 соток, каркасный домик 70-100, максимум 150 кв.м., 15 минут-полчаса пешком до речки или озера. Разбить фруктовый садик, посадить грядку клубники для внуков, по выходным жарить шашлыки, построить небольшую баньку, ходить гулять и за грибами – в принципе, вот оно, мирное счастье загородной жизни. Зачем для этого гектары и кирпичные кубометры – решительно непонятно.
Впрочем, предложения в подобной приятной ценовой нише на рынке пока что встречаются очень редко. «Малая Малиновка», «Волхов Яр», «Аропаккузи», «Солнечное», «Гранит» - сходу больше и не вспомнишь. Хотя технологии позволяют и земель хватает. Дело не только и не столько в стремлении девелоперов нажить побольше. Куда важнее надежность расчета экономической рентабельности и нюансов организации подобного проекта. Да так, чтобы экономить не на качестве, а за счет грамотной технологии. Вспомните, сколько мелочей лежит за низкими ценниками в IKEA: и сверхтехнологичность дизайна, и самосборка, и особенности упаковки, и, чего уж там, жестокое отжимание поставщиков. Но уж никак не качество конструктива и дизайна. Вот и в девелопменте бы так же.
Если за миллион не получается, на сцену выходят поселки уровня «1-1.5 млн за участок», плюс-минут чуть-чуть. Что сразу кажется неподъемными деньгами, в горизонте 3-5 лет вполне доступно. Можно даже позволить себе дополнительную роскошь, например жизнь на Вуоксе. Таких предложений гораздо больше, причем почти по всем районам Ленобласти. «Колокольцево», «Вьюн спрингс», «Ромашки-2», «Остров», «Кивенаппа», «Сиворицкий ручей» и прочие, и прочие - счет идет уже на десятки. Впрочем, здесь уже уместно говорить о «комфорт-классе».
Понятно, что в будущем поселков эконом-класса будет больше. Сказывается и объем платежеспособного спроса, и его стабильность, и кредитование, и сравнительно небольшой объем вложений в землю и требований к ней. Распространяются современные высокие технологии недорогого и быстрого строительства. Да и деньги люди считают год от года все внимательнее. А кто в этом сомневается – вспомните рынки недвижимость Европы. Ну или хотя бы недорогие, но прекрасные магазины IKEA.
Артём Желтов специально для Zagorod.ru
Комментарии