Экономия на эконом-классе

В положениях 224 закона, в частности, предусматриваются новые упрощенные механизмы предоставления земельных участков под долевое строительство жилья эконом-класса. Земельные участки должны выделяться на основании договоров об освоении или комплексном освоении территорий в целях такого строительства. На основании результатов так называемого «голландского аукциона» с победителем аукциона заключается соответствующий договор, а победителем признается тот участник, который готов построить на, фактически, бесплатно предоставляемом участке земли жилье этой категории и продать его гражданам (или государству) по самой низкой цене. При этом, начальная цена устанавливается на уровне не более 80% от средней рыночной стоимости жилья эконом класса в конкретном регионе. Земельные участки должны предоставляться в аренду без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта. Арендная плата взимается в размере земельного налога, установленного за соответствующий участок. Построенное жилье реализуется гражданам, включенным в специальный список, утвержденный органами местной власти. Цена реализации не должна превышать ту, которая указана в протоколе о результатах аукциона. Гражданин, имеющий право на приобретение жилья эконом класса, может реализовать это право лишь один раз и только в отношении одного жилого помещения.

К текущему моменту, все субъекты Российской Федерации, учитывая рамочные положения Закона, должны были проработать и подготовить свою нормативно-правовую базу и программы, предусматривающие строительство и реализацию жилья эконом – класса на своих территориях.

Ситуацию с 224 ФЗ в Ленинградской области комментирует бывший секретарь «Единой России», депутат областного парламента Владимир Петров: «В Ленинградской области пока все ограничилось только общими рассуждениями и планами. На сегодняшний день у нас нет ни подготовленной и принятой нормативно-правовой базы в рамках 224 ФЗ, ни выделенных участков. По идее, должна была быть проделана большая работа. Мы в регионе должны были определить, будут ли полномочия по выделению участков и проведению аукционов закреплены за регионами или будут отданы ОМСУ, понять механизм составления так называемых «списков» потенциальных дольщиков, хотя бы примерно определить участки земли, которые могут быть выделены, провести переговоры с застройщиками, произвести все расчеты по земельным участкам, в том числе, исходя из количества потенциальных «списочников». Кроме того, мы должны были проработать вопрос и с рыночной стоимостью метров, поскольку стоимость квадратного метра жилья в Ленинградской области может очень сильно различаться – во Всеволожском районе это будут одни деньги, в Сланцевском – совершенно другие. У нас к 1 марта, когда мы, уже должны были бы начать готовиться к аукционам, профильными комитетами и профильными органами власти не сделано ничего. При том, что проблема стоит остро и закон имеет большую социальную значимость».

Исходя из доступной информации, в регионе предполагается возвести порядка 300 тысяч нового жилья эконом класса, но когда, как и каким образом это планируется сделать – не понятно. Ранее областное правительство предлагало застройщикам помощь в переводе земель из сельскохозяйственного назначения в земли поселений, что позволило бы реализовывать на них строительные проекты. За это власти готовы были попросить застройщиков с каждого переведенного гектара продавать области по 300 кв. м. жилья по себестоимости, определенной Минрегионом для Ленобласти на уровне 34 тыс. руб. за 1 кв. м (30 тыс. – «коробка» и 4 тыс. – инфраструктура). Обсуждался даже вопрос лояльного рассмотрения генпланов поселений для ускорения процесса. Но готовой программы и законов на выходе ни регион, ни жители не получили. Занимались другим. Сейчас же когда появилась реальная угроза стагнации даже сектора коммерческого рынка жилья, может показаться, что о воплощении программ эконом классе можно и забыть или забыть временно.

Владимир Петров уточняет, что сейчас в регионе действует порядка 5 программ, позволяющих гражданам в той или иной степени улучшить свои жилищные условия, но ни одну из них на текущий момент нельзя назвать успешной: «Нужно разделять жилищные программы, связанные, допустим, с ликвидацией последствий пожаров и расселением ветхого и аварийного жилья, потому что это одна история, и программы, благодаря которым люди среднего и ниже достатка имеют шанс улучшить жилищные условия без привязки к степени «аварийности» своего жилья и форс-мажорным обстоятельствам. Так вот, программы, предполагающие предоставление социальных выплат на приобретение жилья или компенсацию части расходов, связанных с уплатой процентов по ипотечному кредиту, практически не решают проблему доступного жилья в Ленобласти. Судите сами, в рамках двух таких программ по региону, по оценкам экспертов, было выдано в той или иной форме около 400 свидетельств за более чем 2 года. Если взять конкретно Сланцевский район, то здесь я могу привести точные цифры. В 2013 году на очереди стояло 166 семей, 20 с очереди сняли по различным причинам, но не потому, что им было предоставлено жилье в рамках программ или сертификаты. В 2014 году на очереди стояло 154 семьи. Было предоставлено 14 сертификатов, из них 10 – многодетным семьям, а остальным категориям граждан – 4. Дальше можно ничего не говорить и не комментировать. И в этой ситуации, безусловно, нужно ставить вопрос, почему у нас до сих пор ничего не сделано по 224 ФЗ. Я, в частности, планирую в ближайшее время подготовить запросы на имя профильного вице-губернатора, губернатора и прокурора».

В завершение нужно отметить, что строительный рынок Ленинградской области развивается сейчас более интенсивно, чем в Санкт-Петербурге, просто потому что в городе не остается места под застройку. Тому способствуют и потенциальные объемы строительства, и низкие цены. На границах города и области образуются целые города-спутники, в которых жители, работая в Санкт-Петербурге, уезжают в недорогие качественные квартиры Ленобласти. Понятно, что и социальное жилье, в том числе, будет развиваться и именно здесь. Жилье эконом-класса Петербурга – это еще одна проблема Ленобласти, которую пока не начали решать. И от нее в ближайшие годы будет никуда не деться. Наряду с нерешенными законодательными проблемами жилья эконом класса накладываются проблемы реализации. Кто будет выделять участок под застройку, кто и как сформирует списки людей, претендующих на жилье эконом класса и определит, кто в них приоритетен, как формируется и фиксируется рыночная цена, а главное, как без многолетних проволочек и административных препон получить достойное социальное жилье - далеко не все вопросы, которые придется решать новому «строительному» вице-губернатору Михаилу Москвину, который, по каким-то причинам не успел решить эти вопросы на предыдущей должности. Решать при поддержке губернатора, но в условиях экономического кризиса и отсутствии времени. Не решать их нельзя. Хотя бы, потому что и от этого показателя будут судить об эффективности губернатора на сентябрьских выборах. Не только избиратели, но и Кремль, который более чем когда либо заинтересован в снижении социального напряжения и эффективном управлении.