До наступления 2025-го остаются считанные дни. Предлагаем проводить 2024-й, оценив, как за год изменился рынок недвижимости.
Эхо 2022 года
Свое сравнение 2023 и 2024 гг. ведущий эксперт АН «Этажи» Иван Золотарев начинает с замечания об отложенном спросе 2022 года, когда начались СВО и мобилизация: «Поэтому многие в 2022-м отложили свои планы и в 2023-м вернулись на рынок недвижимости, привыкнув к новой реальности. Спрос начал увеличиваться достаточно мощно и к концу года в совокупности с ростом [ключевой] ставки с начала до 12%, потом до 15% это все очень сильно раскрутило рынок и подогрело отложенный спрос».
Текущий же год начался с продолжающегося увеличения «ключа». «Интересная история была в начале года, когда банки начали вводить комиссию за вывод на сделки по госпрограммам», – продолжает Иван Золотарев, вспоминая, что это притормозило в начале года спрос, а после отмены «поборов» интерес к жилью вновь вырос в предвкушении июльских изменений в господдержке.
В целом уходящий год, как подчеркивает риелтор, полон приключений, и в нем было больше проблем, чем в 2023-м: «Плюс в конце 2023 года приняли решение, что одна госипотека – в одни руки. Соответственно, те, кто создавал в прошлые годы определенный спрос на вторую инвестиционную квартиру, тоже остались в прошлом».
Цены на жилье
К концу 2023 года в среднем по России цена за квадратный метр недвижимости выросла до 146 тыс. рублей. Год спустя данные по России разнятся – в среднем примерно 188 тысяч за «квадрат». Такими цифрами с Novostroy поделилась директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
«В Петербурге квадратный метр жилья в сегменте масс-маркет [в конце 2023 года] в среднем стоил 235 тыс. руб., бизнес-класс – 350 тысяч. В декабре 2024 года средняя цена за квадратный метр жилья в Петербурге в сегменте масс-маркет составляет 247 тыс. руб., в сегменте "бизнес" – 395 тыс. рублей», – добавила девелопер.
Подводя итоги относительно цен, Иван Золотарев отмечает, что в 2024-м, несмотря на все перипетии и лихорадки рынка, застройщики находили новые возможности увеличивать цены: «Все спешили скорее купить квартиру. Весь год цены были выше 2023 года, и только сейчас пошли какие-то специальные акции. Например, сейчас есть возможность снизить ставку, заплатив от стоимости квартиры 10-30%».
Ключевая и ипотечная ставки
На конец 2023 года ключевая ставка была 16%, а рыночные ставки по ипотеке составляли 16-18%. «Средняя ставка по выданным кредитам на конец года была 5,9% за счет действия льготных ипотечных программ, – комментирует Ася Левнева. – Доля сделок с ипотекой в общей структуре спроса по итогам года составила 87%. Льготные программы – 60%. На программу с господдержкой приходилось 45%, на семейную ипотеку – 46%, на IT-ипотеку – 4%».
И хотя полных итогов 2024 года пока нет, уже очевиден ряд важных изменений. Ключевая ставка составляет 21%, и 20 декабря может вырасти до 23%, а то и 25%. Ипотека с господдержкой на новостройки под 8% годовых отменена, а из IT-ипотеки исключены обе столицы. Средние рыночные ставки по ипотеке к середине ноября достигли 28-30%.
«Средняя ставка с учетом льготных программ – 22%. В октябре 2023 года доля сделок с ипотекой в общей структуре продаж снизилась до 50%. При этом 70% кредитов оформляется по семейной ипотеке (6%), но лимитов по ней не хватает», – следует из слов Аси Левневой.
Как напомнила основатель MOST Development Алеся Полещук, в 2023 году было выдано 2 млн жилзаймов на почти рекордные 8 трлн рублей. С января же по ноябрь этого года, ДOМ.РФ насчитал лишь 1,2 млн ипотек на общую сумму в 4,6 трлн рублей. «Падение составило 53-54% по базовым ставкам с начала года. Конечно, впереди еще – почти весь декабрь (традиционно, самый активный месяц года), но и он вряд ли что-то кардинально изменит, ведь самый значительный объем выданных кредитов приходился на ½ года», – отмечает эксперт.
Трансформация господдержки
По словам руководителя АН «Партнер» Анастасии Крупко, 2023-й был последним годом широких возможностей с изобилием госпрограмм с низкими ставками. В 2024-м же рынок недвижимости претерпел важные изменения. Все из-за активного наплыва в последние несколько лет инвесторов, стремившихся заработать на льготных программах за счет покупки жилья под сдачу или перепродажу. При этом риелтор не забывает упомянуть и про лимиты господдержки, которые «постоянно заканчивались/пополнялись».
Семейная ипотека осталось, но в переиначенном виде. В эту программу теперь не вписываются семьи с детьми старше семи лет за исключением ограниченного списка небольших региональных городов – отметила Анастасия Крупко.
Резюмируя по этому пункту, риелтор уверена, что, несмотря на все негативные изменения, покупка по оставшимся госпрограммам остается популярной на фоне высоких рыночных ставок: «Потому что все изменения в стране и строительном на рынке говорят только о том, что недвижимость будет в повышаться цене, причем существенно».
Двухлетняя лихорадка
Ко всему сказанному Владислав Преображенский добавляет:
Долгосрочный проектный рынок девелопмента на протяжении последних лет лихорадит от краткосрочных, но сильных воздействий на его конъюнктуру. Для девелопмента это наихудший вариант! Реагировать на новые изменившиеся обстоятельства необходимо моментально, поскольку от этого напрямую зависят не только условия предоставления проектного финансирования, но и его наличие в принципе.
Переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу не предполагал, что рынок попадет в длительную фазу турбулентности, вызванную рыночными (в меньшей части) и не рыночными факторами, такими как пандемия, санкции, ограничение международной торговли, изменение логистики и т. д. Не стоит забывать что, за это время произошла девальвация рубля, что также негативно влияет на девелопмент. При этом что-то по импорту удалось заместить, что-то очень сильно подорожало, причем выше инфляции.
Для стабилизации рынка были введены антикризисные меры, в том числе для поддержки платежеспособного спроса широко применен ряд государственных льготных ипотечных программ. Все вместе позволило стабилизировать рынок, увеличить платежеспособный спрос. Однако предложение не может моментально реагировать на взрывные скачки и падения спроса, поэтому во время быстрого увеличения спроса, баланс спроса и предложения достигался постоянным ростом цены на недвижимость на рынках, где образовывался дефицит. Как видим, на графиках (см. в начале статьи – ред.) процесс роста средних цен продолжился 2023 и 2024 годах. Следует обратить внимание, что во время недостаточного спроса, цены не снижаются. Вызвано это особенностями самой системы проектного финансирования с использованием счетов эскроу, раскрываемых в конце срока реализации проекта.
В 2025 год рынок входит в состоянии снижающегося спроса, что вызвано прекращением одной из самых популярных универсальных государственных ипотечных программ в июле 2024 года и перманентным ростом ключевой ставки начиная с середины 2023 года. На сегодня ключевая ставка достигла 21%, что свело рыночное ипотечное кредитование к минимуму. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту на первичном рынке составляла в октябре 2024 года 6,6%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотеки в подавляющем своем объеме опирался на льготную ипотеку.
А что вы думаете о последних двух годах? Делитесь своими мнениями в комментариях. А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии